Экономические дисциплины - Экономика города

Скачать с сервера

2.КОНСПЕКТ ЛЕКЦИЙ

Тема 1. ХАРАКТЕРИСТИКА ГОРОДСКИХ ПОСЕЛЕНИЙ

 

1.1. История возникновения городов в Европе и в России

 

Возникновение городов датируется известным российским специалистом по развитию городского хозяйства Л.А. Велиховым как 3000-4000 годы до нашей эры. История развития города в схематичном виде, основанная на работе С.В. Вобленко, представлена на рис 1.1. Не рассматривая древние города, остановимся на эволюции городов, начиная с  эпохи формирования машинного производства (индустриального общества).  Развитие индустриального общества было обеспечено четырьмя техническими новшествами:

¨                Паровая машина;

¨                Железные дороги;

¨                Электричество;

¨                Телефон.

Основной движущей силой развития городов в это время стало развитие промышленности на основе системе машин, механической и далее - электрической энергии. Значительный рост производительности труда в результате снятия ограничений, вносимых мускульной силой человека и природно-климатическими условиями, привел к развитию товарного производства. На смену феодальной приходит экономическая зависимость человека, определяющаяся количеством и качеством производимого продукта. Изменения в экономической системе закреплялись законодательным признанием права частной собственности. Управление государством все более подчинялось интересам экономического развития. Развивается конкуренция, формируется эффект масштаба и эффект агломераций. Города превращаются в промышленные, политические и культурные центры страны. Их основу составляет концентрация производства и капитала, развитое машинное производство, средства сообщения (транспорта и связи). На схеме 1.1 это период экономического города.

 

 

 

Уровень экономического развития

(6) город будущего

 

(1) город – крепость                                                                          (5)современный город

(2) античный город - государство

(3) средневековый город                          (4) экономический город

 

 

 

(3)

 

(2)

(1)

 

3000 г. до н.э.          8-й век               18-й век               60-е годы            ХХ1                    Время

ХХ века                век

Рис. 1.1. Этапы развития городов

 

С.В. Вобленко выделяет следующие существенные  характеристики «экономического города»:

¨           Экономические:

-        агломерация, определяющая производственную и торговую специализацию населения;

-          высокий уровень прибыли, достаточный для нарастания капитала и расширения производства;

-          постоянный рост внутреннего рынка городов (совокупных потребностей населения в количестве и качестве товаров и услуг).

¨           Социальные:

-          концентрация населения на относительно небольшой территории;

-          динамизм (постоянный рост численности населения и территории городов);

-          многообразие возможностей для использования возможностей человека, развитие культуры и науки;

-          формирование особого типа культуры и психологии населения.

¨           Юридические:

-          наличие административной границы города;

-          наличие органа власти, управляющего делами на этой территории в рамках полномочий, представленных ему правительством страны;

-          особым статусом, отличным от статуса села.

¨           Социально-экономические:

-          наличие имущества и бюджета, право распоряжения которым принадлежит органам    управления городом;

-          ведение особого типа хозяйства, целью которого является не прибыль, а благоустройство жизни населения;

-          выполнение функций экономического и культурного центра окружающей территории.

Современный город является развитием экономического и может быть назван городом социально-экономическим. Он характеризуется дезинтеграцией производства, развитием социальных функций. По классификации городов, изложенной в учебнике В.С. и А.В. Занадворовых, это город третичного периода (см. п. 2.2).

С.В. Вобленко, характеризуя современный город, выделяет его научно-техническую функцию и называет его «нооградом». Это понятие базируется на концепции «ноосферы» (сферы разума) академика В.И Вернадского. Концепция «ноограда» предполагает целенаправленную деятельность по выращиванию новой среды обитания человека. В основу формирования  «ноограда» С.В. Вобленко кладется одна из организационных форм развития наукремких производств, получивших развитие в последние десятилетия прошлого века: технополисы (опыт Японии и США),  зоополи (опыт Франции) и т.п. Основой превращения экономического города в нооград являются изменение характера современного производства, в частности, значительное повышение роли человеческого фактора (значимость квалификации персонала, вовлечение персонала в управление компанией, повышение значимости других нематериальных факторов производства).

Идея «ноограда» представляется перспективной, но сферы ее применения (формирование городов научо-технической направленности) – ограниченной. Ее практическим воплощением в России является придание некоторым городам статуса научного центра («наукограда»). Таковыми, например, являются Зеленоград (Московский мегаполис), Мичуринск (Тамбовская область). Но эти города, как и другие современные города, содержат в себе производства различного уровня совершенства: от самых современных до достаточно устаревших. В условиях современных городов формируются новые системы обслуживания бизнеса, меняются функции и методы государственного регулирования социально-экономической ситуации. С этих позиций современный город соединяет функции третичного и четвертичного секторов хозяйства. Т.е. в современных городах формируются некоторые основы «ноограда». Но создать «нооград» в настоящее время представляется невозможным даже в условиях самого развитого научного центра. Главная причина - выращивание новой среды обитания процесс  многогранный, связанный, прежде всего, с изменениями ментальности человека. Вероятно, нельзя вести этот процесс в рамках одного города, даже если он является закрытой зоной. Поэтому более обоснованным считать нооградами будущие города, соединяющие в себе прогрессивность экономической базы с совершенством среды обитания, высокой культурой населения и совершенной системой управления.

 

1.2. Классификация современных городов

 

Различают два подхода к определению города: политический (город как территория, на которой орган городского самоуправления осуществляет политическую власть) и экономический (город рассматривается как территория, в рамках которой осуществляются все виды деятельности, образующие экономическую систему территории). Далее мы будем исходить из преимущественно административного определения города, принятого в системе государственного и муниципального управления. Город – это населенный пункт, достигший определенной людности и выполняющий промышленные, транспортные, торговые и административно-политические функции (Советский энциклопедический словарь).  Численность населения, при достижении которой поселение превращается в город, однозначно не определена. Как правило, в РФ – 2-5 тыс. жителей. По основным признакам, рассматриваемым далее, к понятию «город» близко понятие «поселок городского типа». В Рязанской области, например, на начало 2004 года насчитывалось 12 городов и 26 поселков городского типа.

Решение о придании населенному пункту статуса города принимается государственными органами соответствующего уровня.  Важность этого решения и стремление руководителей к повышению статуса населенных пунктов определяется влиянием статуса на нормативы расходной части бюджета.

Города и городские поселки РФ принято классифицировать по следующим признакам:

¨                По численности и плотности населения. Известны различные классификации по этому признаку. Градостроительный кодекс России выделяет: малые города и поселки (численность населения до 50 тыс. человек), средние города (50-100 тыс. человек), большие города (100-250 тыс. человек), крупные города (250-1000 тыс. человек), крупнейшие (1-3 млн. человек) и сверх крупные (свыше 3 млн. человек). В государственной статистике классификация несколько иная (см. таблицу 1.1). В дореволюционной России выделялись четыре типа городов:

-                        города безуездные (заштатные), численность населения до 5 тыс. человек;

-                        уездные и окружные города (малые города с численностью 5-20 тыс. человек);

-                        губернские города (средние города с численностью населения 20-100 тыс. человек);

-                        столицы (крупные города с населением свыше 100 тыс. человек).

¨                По основным функциям (курортные, портовые, научные, военные, угольные и т.д.);

¨                По административным функциям. При равной и даже меньшей численности населения центр муниципального округа (районный центр) может иметь статус города, а другой населенный пункт – статус поселка городского типа. Например, г. Пронск и поселок городского типа – Новомичуринск.

¨                По уровню развития экономики и роли в экономической и политической системе страны города делятся на города областного (республиканского) и федерального значения. В Рязанской области 4 города областного значения: Рязань, Касимов, Скопин, Сасово. Остальные 8 городов области такого статуса не имеют.

¨                Мегаполисы – города и городские ареалы с многомиллионным населением. В РФ к таким относят преимущественно Москву и Санкт-Петербург.

В классификации населенных пунктов в РФ помимо общепризнанных критериев необходимо учитывать ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ». В соответствии с ним класссификация основывается на административных функциях поселения. Выделяются:

-сельское поселение – один или несколько объединенных общей территорией сельских населенных пунктов, в которых существует единый орган местного самоуправления;

-городское поселение город или поселок с прилегающей территорией, в котором действует единый орган местного самоуправления;

-муниципальное образование – поселение или несколько поселений сельского и городского типа, городской округ, либо внутригородская территория города федерального подчинения, объединенные едиными органами местного самоуправления, которые могут выполнять отдельные государственные полномочия, передаваемые органам местного самоуправления федеральными законами и законами субъектов  РФ;

-городской округ – городское поселение, которое не входит в состав муниципального района, а его выборные органы осуществляют полномочия муниципального образования.

Введение ФЗ с 1.01.2006 года может изменить состав муниципальных образований области и статус отдельных населенных пунктов.

Таблица 1.1

Распределение городов и поселков городского типа Рязанской области по численности населения (конец 2002 года)

 

Число городов и поселков городского типа

Численность населения, тыс. чел.

1998

2002

1998

2002

Города – всего

Из них с числом жителей

-до 3 тыс. чел

3-4,9 тыс. чел

5-9,9 тыс. чел

10-19,9 тыс. чел

20-49,9 тыс. чел

50—99,9 тыс. чел

100-499,9 тыс. чел

500-999,9 тыс. чел

12

 

-

-

3

3

5

-

-

1

 

12

 

-

-

3

3

5

-

-

1

747

 

-

-

23,4

49,1

145,7

-

-

528,8

725,1

 

-

-

22,3

47,7

139,7

-

-

515,4

Городские поселки – всего

Из них с числом жителей

-до 3 тыс. чел

3-4,9 тыс. чел

5-9,9 тыс. чел

10-19,9 тыс. чел

20-49,9 тыс. чел

50—99,9 тыс. чел

26

 

5

11

9

1

-

-

26

 

5

12

8

1

-

-

134,7

 

11,4

44,4

60,3

18,6

-

-

130,3

 

10,8

47,2

54,1

18,2

-

-

Итого: города и поселки

38

38

881,7

855,4

 

Помимо приведенной классификации выделяются города, имеющие определенную специфику (особый статус), сформировавшийся в условиях командно-административной системы бывшего СССР. Среди них наиболее представительными являются монопрофильные города (города, образованные вокруг градообразующих предприятий) и закрытые города.  В монопрофильных городах проживает значительная часть населения России. В Тульской области –40%, в Тюменской 61%, в Свердловской 44% и т.д.

Монопрофильный город характеризуется следующими признаками:

-наличием одного или нескольких предприятий одной отрасли, или технологически связанной цепочки предприятий обслуживающих узкий сегмент рынка. Прочие предприятия, преимущественно обслуживают внутренние потребности города;

-в составе источников собственных доходов городского бюджета поступления от градообразующих предприятий составляют основную долю;

-высокий уровень однородности профессионального состава населения города;

- территориальная невозможность мобильности населения (удаленность от городов с диверсифицированной экономикой).

В основе формирования моногородов лежит проводившаяся в условиях административно-командной экономики политика «размещения производительных сил». Четкого определения «моноград» в настоящее время не существует. Постановление Правительства РФ от 29.08. 1994 года №1001 определяет градообразующее предприятие как предприятие, на котором занято не менее 30% общей численности занятых в городе, либо как предприятие, имеющее на своем балансе объекты социально-коммунальной сферы и инженерной инфраструктуры, обслуживающие не менее 30% проживающих в городе. ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» от 8.01.1999г. №6-ФЗ относит к градообразующим предприятия, численность работающих на котором вместе с членами семей превышает 50% численности население соответствующего населенного пункта. По состоянию на 1.01.2002 таких в РФ насчитывалось 800 городов и рабочих поселков монопрофильного типа.

В условиях рыночной экономики значительная их часть попала в крайне тяжелое состояние, вызванное падением объемов производства на градообразующих предприятиях. Таковыми являются города, сформировавшиеся вокруг предприятий деревообрабатывающей, оборонной, угольной, текстильной и некоторых других отраслей промышленности. В ЦФО к их числу относятся Иваново (текстильная промышленность) и Липецк (металлургическая промышленность). Но если Иваново имеет в настоящее время наиболее низкие показатели социально-экономического развития, то Липецк, наоборот, имеет высокий уровень за счет металлургического комбината, обеспечивающего около 60% доходов регионального бюджета. В Рязанской области к числу монопрофильных поселков городского типа относится Новомичуринск, образованный на базе ГРЭС. Его настоящее и будущее определяется состоянием отечественной электроэнергетики.

Иная классификация городов и городских поселений принята в США. Населенный пункт городского типа это географический район относительно небольшой территории, на котром проживает не менее 2,5 тыс. человек. Помимо городов и населенных пунктов городского типа там выделяются городские и метрополитенские ареалы. Городской ареал включает один или несколько городов (муниципалитетов) и окружающую территорию с плотностью населения свыше 2,5 тыс. человек на гектар площади. Численность населения в городском ареале должна быть не менее 50 тыс. человек. В 1990 году в США существовало 396 ареалов, в которых проживало 63,6% всего населения. Метрополитенский ареал включает ядро и близлежащие округа, объединенные в экономическом отношении с ядром. Ядром ареала является либо центральный город с населением не менее 50 тыс. человек, либо городской ареал (в этом случае ограничивается минимальная численность населения метрополитенского ареала – не менее 100 тыс. человек). Близлежащие округа находятся по периметру ядра. Из них в ядро ежедневно мигрирует значительное количество людей. Метрополитенские ареалы классифицируются на ряд групп в зависимости от численности населения.

Концепция метрополитенских ареалов может быть весьма плодотворной для планирования развития городов России. К Рязанскому ареалу, например, могут быть отнесены сельские населенные пункты (Редкино, Шумашь, Дядьково и др.), значительная часть населения которых занята в городе. Развитие города без учета этого обстоятельства может привести к определенным ошибкам и потерям.

Глобализация экономики сформировала и существенно увеличила роль мировых городов. Строгое определение мирового города еще отсутствует. Понятие мирового города в настоящее время подменяется понятием мегаполиса. Но мегаполис – это город с многомиллионным населением. К  мировым городам следует отнести города, в которых предпочитают размещать свои центральные офисы компании, работающие на международном рынке. В настоящее время центральные мировые города – это мегаполисы. Но далеко не все мегаполисы могут быть отнесены к мировым городам. Таковым, например, не является крупнейший город мира – Мехико. Мировые города – многофункциональные лидеры мира, обладающие рядом признаков:

¨           Мировые города сосредоточили значительный финансовый капитал. В них сосредоточены ведущие финансовые компании мира.

¨           Размещение в них главных офисов ТНК оказывается экономически и политически обоснованным, поскольку мировые города являются центрами рынков сбыта и, как правило,  политическими центрами стран-лидеров.

¨           Мировые города – центры потребления товарных и финансовых ресурсов.

¨           Мировые города – признанные центры, культуры, туризма, авиалиний.

¨           Наличие высокоразвитой сферы услуг, способной обслуживать население, туристов и гостей мировых городов.

Мировые города можно классифицировать по уровню их значимости на основные (наиболее отчетливо проявляется статус мировых городов для Нью-Йорка, Лондона и  Токио), города второго уровня и международные города. К последним, например, относят Париж, Франкфурт, Рим, Сан-Франциско, Гонконг, Рио-де Жанейро и др. Эти мировые города менее полифункциональны. В частности, их нельзя считать финансовыми столицами мира, но они являются мировыми городами определенных регионов мира. Города этого уровня могут и не быть столицами отдельных государств. Столицы Германии, Канады, Индии и ряда других стран уступают другим городам этих стран (Гамбургу, Торонто, Бомбею идр.) по уровню перечисленных выше признаков.

На роль мировых городов высшего уровня может претендовать и Москва, являющаяся одним из крупнейших центров потребления и сосредоточившая более 75% финансового капитала России. Росту роли Москвы в экономике и политике России способствует политика укрепления вертикали власти, проводимая Президентом страны, и укрепление позиций России в мировой экономике. В последние годы прослеживается политика Правительства России на повышение статуса Санкт-Петербурга как мирового города. Это проявляется в вынесении в Санкт-Петербург  ряда федеральных структур и офисов крупнейших компаний России.

 

1.3.Факторы, определяющие местоположение городов

 

Города формируются и развиваются, если в процессе достигаются преимущества для бизнеса и населения. Исторически города возникали и развивались на основе торговых поселений и производств (мануфактур, фабрик, заводов). При этом процесс развития бизнеса и роста населения взаимно стимулировали друг друга.

1.3.1.Экономия (эффект) от сосредоточения на одной территории нескольких крупных предприятий (агломерации[1]) для бизнеса состоит в том, что обеспечивается возможность получения более дешевых ресурсов. Выделяются две составляющие эффекта: внутренняя экономия масштаба и снижение транспортных расходов.

Экономия масштаба определяется:

¨              снижением издержек за счет снятия ограничений на применение совершенной технологии при увеличении объемов производства;

¨              повышение масштабов производства способствует получению скидок на исходное сырье за счет увеличения объема закупок;

¨              совершенствованием организации производства и повышением квалификации кадров (конкуренцией работодателей за квалифицированный персонал);

¨              рост объемов производства привлекает новую, что приводит к росту внутреннего рынка города;

¨              рост численности городского населения снижению стоимости рабочей силы и формированию условий для дальнейшего развития бизнеса;

¨              развитию города способствует и возникновение вокруг крупных предприятий совокупности обслуживающих производств, а для обслуживания населения – городской инфраструктуры.

Экономия транспортных расходов достигается как по готовой продукции, так и по исходному сырью. Различают три типа расположения предприятий и формирующегося на их основе города относительно местоположения источников сырья и потребителей продукции. Первый – ресурсно-ориентированные фирмы, расположенные вблизи источников сырья (месторождений ископаемых). Оно распространено для тех производств, где транспортировка сырья более затратна, чем транспортировка готовой продукции. По этому принципу созданы крупные города вокруг предприятий металлургической промышленности, нефтедобычи, угольной промышленности. Второй тип фирм (рыночно-ориентированные фирмы), образованных по принципу экономии транспортных расходов бизнеса, - города созданные на основе предприятий (или предприятий, созданных в городах) легкой и пищевой промышленности, предприятий строительных материалов и т.п. На рис. 1.2 и 1.3 приведены схемы влияния транспортных расходов на местоположение производства, на основе которого далее формируется город.

На рисунках 1.2 и 1.3 зависимости транспортных расходов представлены прямыми линиями. Но реально затраты нелинейны вследствие влияния погрузоразгрузочных работ и эффекта магистральных перевозок (снижение удельной себестоимости перевозок при росте расстояния). В этом случае целесообразным местоположением фирмы будет некоторое среднее положение (рис. 1.4).

Наконец, предприятия третьего типа (предприятия промежуточного размещения) формируются в перевалочных пунктах (сумма издержек на транспортировку продукции и сырья минимальна). Исторический пример – развитие нефтепереработки вокруг нефтяных терминалов Роттердама.

Если предположить, что готовая продукция и сырье транспортируются единым видом транспорта, то можно сформулировать простое правило определения местоположения фирмы. Если все сырья в денежном выражении превосходит вес готовой продукции в денежном выражении, то фирма будет располагаться рядом с источником сырья и наоборот. Вес в денежном выражении определяется произведением стоимости единицы веса (массы) на вес всего объема.

Транспортный фактор сыграл решающую роль в развитии  крупнейших городов современности: Нью-Йорка, Лондона, Москвы, большинства портовых городов  и др. Его роль в настоящее время в связи с развитием транспортных систем существенно снизилась.

 

 

Издержки

 

Общие издержки

 

Издержки на снабжение

Издержки на сбыт

 

 

Местоположение  фирмы

Месторождение           Расстояние от рынка до месторождения                Рынок

Рис 1.2. Совокупные транспортные издержки ресурсно-ориентированных фирм

Определенную специфику имеет размещение фирм, ориентированных на местные ресурсы. Местные ресурсы невозможно эффективно перевозить с одного места на другое. Отнесение ресурсов к категории местных исторически менялось. Прежде, например,  местными считались энергоресурсы (ресурсы небольших рек). Ныне этот фактор не является местным, хотя остается значимым для энергоемких производств (электрометаллургия, алюминиевая промышленность). В настоящее время к категории местных следует отнести, прежде всего, трудовые ресурсы и специфические ресурсы крупных городов (эффект урбанизации).

Издержки

 

 

Общие издержки

 

Издержки на сбыт

Местоположение

Издержки на снабжение  фирмы

 

Месторождение           Расстояние от рынка до месторождения                Рынок

Рис 1.3. Совокупные транспортные издержки рыночно-ориентированных фирм

Влияние трудовых ресурсов на размещение фирм определяется наличием и стоимостью рабочей силы. Для размещения трудоемких производств с относительно низкой квалификацией рабочей силы важным является стоимость рабочей силы. С этим связан процесс вынесения сборочных производств автомобилестроения, бытовой техники, текстильной промышленности в регионы с низкой стоимостью рабочей силы. Наличие квалифицированных кадров наиболее значимо для фирм четвертичного сектора. Эффект урбанизации состоит в целесообразности расположения центральных офисов фирм в крупных городах, которые собирают квалифицированных менеджеров всех отраслей.

Совокупное влияние транспортных расходов и стоимости рабочей силы определяют выбор местоположения фирмы по минимуму суммарных издержек на транспортировку и стоимости рабочей силы. Следует отметить, что непрерывный процесс совершенствования производства и транспорта, истощение природных запасов меняют точку оптимального размещения фирмы. Но поскольку изменение местоположения либо невозможно, либо очень дорого, постольку современное местоположение многих фирм далеко от оптимума. Примером может служить Магнитогорский металлургический комбинат или Рязанская ГРЭС, которая первоначально была ориентирована на использование угля с шахт Тульской области.

 

 

Издержки

 

Общие издержки

 

 

Издержки на сбыт                                       Издержки на снабжение

 

 

 

Местоположение фирмы

Месторождение           Расстояние от рынка до месторождения                Рынок

Рис 1.4. Транспортные издержки со снижающейся удельной себестоимостью

1.3.2.Эффекты, получаемые населением от формирования и развития городов, состоят в расширении возможностей профессионального роста, улучшении условий труда и быта и других общественных благ. Такие блага как театры, квалифицированное медицинское обслуживание, комфортные условия проживания, возможность выбора труда и т.п. доступны жителям города в значительно большей степени, чем жителям сел и деревень. При этом в силу своей локализации эти блага доступны жителям разных городов в разной степени. Обеспечение жителей городов локальными общественными благами выделилась в особую область экономики, которую мы далее будем называть сферой услуг. Ей принадлежит в настоящее время решающее значение в процессах развития агломераций.

В совокупности локальных благ особое место занимает экологический фактор. Первоначально экологический фактор привел к формированию в городах промышленных зон и «спальных» районов. Развитый общественный и ведомственный транспорт,  рост количества личных транспортных средств снижает транспортные потери (время, затрачиваемое на дорогу). Потери окупаются увеличением локальными общественными благами «спальных» районов. В последние годы фактор мобильности и возможность создания в отдельных городских ареалах зон загородного или  элитного проживания расширил возможности роста этой группы локальных общественных благ.

В этом вопросе мы рассмотрели факторы, определяющие выбор района расположения фирмы и города, но не местоположение участка застройки. Последнее является специальным решением органов управления и, как правило, определяется стратегией развития города, определяемой органами управления. Конкретные вопросы влияния органов управления на экономику города рассматриваются в следующих главах.

На выбор местоположения фирм в настоящее время помимо перечисленных факторов влияют особенности современного производства и политика региональных властей.

Во-первых, не столь эффективной стала концентрация производства в отраслях машиностроения, легкой и пищевой промышленности. Мелкие и средние предприятия за счет своей близости к потребителю и гибкости во многих случаях успешно конкурируют с крупными и сверхкрупными. К тому же инвестиции и время создания таких фирм существенной ниже. Крупные фирмы все более часто переходят к системе мелких филиалов. Это повышает мобильность производства, снижает издержки, т.е. способствует развитию бизнеса. Во-вторых, резко возросла стоимость земли в крупных городах (особенно в центральных зонах). В-третьих, возросла стоимость рабочей силы с учетом затрат на создание условий жизни. В-четвертых, развитие транспортной системы страны и автомобильного транспорта относительно снижает долю расходов на транспортировку в общих затратах. В-пятых, несколько повышается мобильность рабочей силы. Тем самым формируется система механизмов, противодействующих дальнейшему росту агломераций. Эти факторы получили название факторов пространственной дезинтеграции. Однако высшие формы деловой активности (четвертичный сектор) по-прежнему сосредоточен в крупных городах, в их центрах. Примеры Лондонского Сити, Ньюйорского Манхеттена, Московского садового кольца и другие этот факт наглядно подтверждают.

В настоящее время новые производственные предприятия размещаются, преимущественно, в мелких и средних городах. Предприятия сферы услуг – в крупных и средних городах. В федеративном государстве ответственность за развитие территорий (городов) несут федеральные, региональные и местные органы власти. В условиях развития российского федерализма решающее значение на решение предпринимателя об открытии нового предприятия или расширении действующего (эти решения способствуют развитию города) существенное влияние оказывает политика местных властей. Это влияние определяется политикой землеотвода, представлением различных льгот, инвестиционной привлекательность региона в целом. Существенное влияние на решение инвестора оказывает также уровень и стоимость коммунальных услуг.

 

1.4.Рост экономики города как условие его развития

 

В силу отмеченных выше преимуществ концентрации населения города сосредоточили на своей территории основную долю экономического потенциала, что стало основой концентрации в городах финансовых рынков и систем управления обществом. Предприятия города, как и его жители, имеют определенные общие интересы (коммунальное хозяйство, инвестиционная привлекательность, экология и др.), являются субъектами рынков местных ресурсов. Некоторые их интересы противоречивы (местные налоги, присутствие органов управления в бизнесе и др.). Органы управления городом призваны обеспечить возможно более полное согласование этих интересов. Переплетение на территории города интересов населения бизнеса и властных структур делает необходимым его анализ как  некоторого единого организма, состояние и динамика развития которого определяют общественные процессы. Поэтому далее город рассматривается как некоторая производственная система.

¨                       Рассмотрим процесс мультипликации спроса на рабочую силу (эффект роста численности населения) вследствие роста производства, воспользовавшись примером А. О’Салливана. Все организации города разделим на два сектора. Первый работает на экспорт продукции (продажа потребителям, расположенным вне города), второй сектор работает на внутреннее потребление (хлебозаводы, предприятия сферы обслуживания, школы  и т.п.). Предположим, что каждый житель города расходует на местные товары и услуги 60% своих доходов, а на «импортные» – 40%. Пусть рост производства на «экспорт» обеспечил рост оплаты труда на 100 денежных единиц. Результаты этого вызывают мультипликативный рост расходов на местные товары, т.е. формирует дополнительный спрос на них. Взаимосвязанная последовательность этапов этого процесса представлена в таблице 1.2.

Таблица 1.2

Рост местных доходов вследствие роста экспорта, ден. ед.

 

Этап 1

Этап 2

Этап 3

……….

Итого

Рост местных доходов

100

60

36

………..

250

Рост потребления местных товаров

60

36

21,6

……….

150

Рост потребления импорта

40

24

14,4

…………

100

 

Мультипликатор занятости есть изменения в совокупной занятости населения города при изменении занятости в производстве продукции на экспорт. Если считать уровень потребления неизменным, то мультипликатор занятости можно рассчитать по доходам МЗ=250/100=2,5.

¨                       Спрос на рабочую силу определяется также ростом заработной платы. Кривая спроса на рабочую силу имеет отрицательный наклон (снижение спроса при  росте заработной платы) в силу действия двух факторов. Первый -  возможности замены труда другими факторами производства. Замена дополнительной численности рабочих дополнительными материальными ресурсами (землей, оборудованием) снижает спрос на рабочую силу и ограничивает рост численности населения городов. Второй – рост цен на продукцию как следствие роста оплаты труда снижает спрос на продукцию, что в свою очередь приводит к снижению потребностей в рабочей силе. Эти закономерности отражены на рис. 1.5. Первоначальный спрос на рабочую силу (как следствие численность населения города) при неизменном уровне оплаты труда возрастает в зависимости от роста спроса под влиянием двух факторов: роста численности работающих в отрасли (переход кривой спроса из состояния L в состояние L1) и эффекта мультипликации  (переход кривой спроса из состояния L1 в состояние L2). На рисунке рост спроса на «экспортную» продукцию привел к росту численности на 10 тыс. человек, а мультипликация (МЗ=2,5) увеличила дополнительно численность занятых в организациях, работающих на местный рынок, еще на 15 тыс. человек.

¨                       Кривая предложения рабочей силы в городах имеет положительный наклон (рис. 1.5): рост заработной платы повышает предложение рабочей силы при выполнении двух условий: неизменной длительности рабочего времени и невозможности увеличения численности работающих без изменения численности населения. Эмпирические данные [О’Саливан, стр. 141]показывают, что коэффициент эластичности предложения по росту заработной платы равен 5 (рост заработной платы на 2% приводит к росту предложения рабочей силы  на 10%).

Положение кривой предложения рабочей силы зависит от факторов трех групп:

-качество окружающей среды. Повышение качества окружающей среды смещает кривую предложения рабочей силы вправо;

-коммунальные услуги для жителей. Повышение качества и (или) снижение стоимости перемещает линию предложения вправо;

-подоходный налог. Рост подоходного налога сдвигает  линию предложения влево.

¨           Равновесное положение спроса и предложения, таким образом, меняет свое положение в зависимости от совокупности факторов роста спроса и предложения, которые находятся в определенной связи друг с другом.

Прогнозирование экономического роста является основой формирования целей и стратегий развития городов. Известны два подхода к прогнозированию экономического роста: анализ экономической базы и прогнозирование на основе анализа по методу «затраты- результаты». Оба метода предназначены для оценки роста спроса на рабочую силу как следствия роста продукции на «экспорт».

Анализ экономической базы исходит из предпосылки о том, что экспортно-ориентированные производства составляют основу экономики (экономическую базу) города. Город зарабатывает средства для своего развития производя товары для других поселений. Прогноз роста основан на оценках ожидаемого роста объемов производства экспортной продукции DVэ и мультипликатора совокупной занятости Mз=N/V. Мультипликатор по своей сути есть величина, обратная производительности труда (V – совокупный объем продаж продукции города, N – совокупная численность занятых в городе).

DN=DVэ* Mз

Рост численности занятых в городе позволяет определить прирост численности населения на основе мультипликатора занятости (отношения численности населения к численности работающих в городе).

Для упрощения процесса сбора информации по показателям «экспортной продукции» используют так называемые коэффициенты локализации, показывающие долю продукции каждого вида продукции, потребляемую в городе:

Kлi=Vi/Wi

Vi – объем производства i – го вида продукции в городе;

Wi –обем потребления i-го вида продукции в городе.

Тогда

Vэ=åi Vi/ Kлi

 

Ежемесячная заработная плата                     Линии спроса рабочей силы

 

Линия предложения рабочей силы

ЗП0

L3 Мультипликативный рост

L2  Рост за счет прямого эффекта

L1 Исходное положение

 

 

50      60              75

Численность работников в городе, тыс. человек

Рис 1.5. Прямой и мультипликативный эффекты роста численности работающих на экспортноориентированных предприятиях города

 

Мультипликаторы рассчитываются и по численности занятых в производстве отдельных продуктов. Подробнее практика и проблемы использования коэффициентов локализации изложены в работе А. О’Салливана (стр. 150-152).

Прогноз по методу «затраты-результаты» методически более сложен, но дает более объективные результаты, поскольку основаны на более точном методе оценки каждого вида «экспортной» продукции. Метод основан на разработке матрицы затраты- результаты по типу межотраслевого баланса.

Наиболее значимым процессом в экономике городов России в последние десятилетия был непрерывный  и очень существенный процесс урбанизации. Причины этого процесса для второй половины прошлого века состояли в существенных отличиях в уровнях жизни городского и сельского населения, в ликвидации искусственных ограничений на переезд сельского населения в города, существовавшие вплоть до 60-х годов. Рост численности занятых в городах имеет своим следствием совокупность результатов, оказывающих неоднозначное влияние на социально-экономическую ситуацию в городе. Рассмотрим основные процессы этого влияния.

Во-первых, безработные коренные жители города получают только часть новых рабочих мест, остальные рабочие места  получают приезжие. Это соотношение зависит от уровня квалификации коренных жителей и приезжающих. Для процессов урбанизации в России в 60-х – 80-х годах прошлого века отметим, что сельское население, пополнявшее крупные города, имело относительно низкий уровень квалификации. Поэтому приток сельского населения не оказывал существенного влияния на уровень занятости городского населения. Исключение может быть только в отношении наименее квалифицированных работ. Но рост численности городского населения приводил к значительному росту спроса на жилье и коммунальные услуги. Так, численность населения города Рязани за период с 1960 по 1980 год увеличилось более чем в два раза, а количества муниципального жилья – в 3 раза.

Иная ситуация сложилась за последние 10-15 лет в Москве. Рост численности населения города происходит как за счет привлечения наиболее квалифицированных кадров (прежде всего, менеджмента, программистов, врачей) из других городов, так и относительно низкоквалифицированных  рабочих. Причиной перетока квалифицированных специалистов является главным образом уровень заработной платы (в 3-5 раз более высокий в  Москве), возможности профессионального и карьерного роста и накопленный веками имидж Москвы как наиболее приоритетного места жительства. Что же касается рабочей силы, то миграция в Москву помимо оплаты труда определяется явной и скрытой формами безработицы в селах и малых городах средней полосы России и других регионов.

Во-вторых, рост совокупной занятости, как правило,  приводит к росту номинальной заработной платы и росту цен, т.е. реальная заработная плата работающих может, как расти, так и снижаться. Рост заработной платы,  прежде всего, касается традиционных работников предприятий, поскольку конкуренция за рабочую силу заставляет предпринимателей принимать меры к удержанию персонала и ускорению его продвижения по службе. Вновь привлекаемый персонал из состава некоренного населения города не увеличивает среднюю заработную плату по предприятию и по городу, но формирует дополнительный спрос на местные товары и услуги, способствующий росту цен.

Надо отметить, что проследить эти процессы в условия административно-командной системы России не представляется возможным. Исследования западных ученых, выполненные по данным рыночной экономики и обобщенные О’Салливаном, показывают, что рост спроса на рабочую силу повышает заработную плату. Это повышение дифференцированно по характеристикам квалификации и возрасту работников.

В-третьих, влияние роста численности занятых на социальные показатели (занятость и заработную плату) зависит от неэкономических факторов, в частности политики профсоюзов и других общественных организаций.

Рассмотренные выше закономерности развития городов как результата развития экономики, прежде всего – промышленности, обобщает модель Мюрдаля. Разработанная для регионов, она может быть использована и для городов. Модель отражает зависимости между развитием бизнеса, объемами доходов фирм, населения, местных бюджетов и развитием инфраструктуры города. Схема модели Мюрдаля представлена на рис. 1.6. На основе этой схемы с использованием эмпирических данных могут быть рассчитаны аналитические соотношения социальных и экономических характеристик города

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Рис. 1.6. Модель экономического развития города (на основе модели Мюрдаля)

Известны и другие модели регионального развития. Все они основаны на следующих аксиомах развития рыночной экономики:

¨                Движение капитала происходит в регионы, дающие наибольшую прибыль на вложенный капитал. Эти регионы (города) получают наибольшие темпы развития.

¨                Развитие промышленности (основных отраслей) способствует развитию третичного сектора, созданию более совершенной инфраструктуры для населения.

¨                Более развитая сфера услуг создает условия для расширения экономической деятельности и привлечения новых фирм.

¨                Развитие экономической деятельности способствует росту доходов населения и  бюджета. Рост доходов населения и бюджета способствует социальному развитию городов.

 

1.5.Методы оценки социально-экономической ситуации в городах

 

Оценка социально-экономической ситуации в городах является необходимым условием управления городами, включая финансирование социальных программ (программ жилищного строительства, городского транспорта, инженерного обеспечения и т.д.). Города России и отдельных регионов имеют существенные различия в уровнях социального и экономического развития, которые сложились исторически и углубились за годы рыночных реформ и кризиса. Существенная дифференциация приводит к росту миграционных процессов и снижению социальной стабильности в обществе. Экономическое развитие города определяет собственные доходы его бюджета. Практика многократно доказала, что города, имеющие наихудшие показатели развития экономики, имеют и наименее благоприятные условия проживания населения. Хотя различия в уровнях экономического и социального развития городов одного уровня типичны для настоящего времени. Это различие определяется накопленным различием в уровне жизни и бюджетной политикой федерации (региона). Описанную ситуацию поясняет рисунок 1.6, который описывает ситуацию адекватной количественной оценки экономического и социального положения 4-х городов.

Уровень развития экономики и  социальной  сферы городов  (1) и (2) соответствуют друг другу, хотя уровень социально-экономического развития ворого города существенно выше. Город (4), существенно уступая городу (2) по уровню жизни экономически развит примерно также. Наоборот, город (3), имея относительно низкий уровень экономического развития, обеспечивает населению высокий уровень жизни. Такая ситуация создает социальную напряженность в городах (1) и (4), приводит к миграции населения в города (2) и (3).

Уровень жизни населения

*(2)

*(3)

 

 

*(1)                                      *(4)

 

Уровень развития экономики

Рис. 1.6. Дифференциация экономического и социального развития городов

Снижение уровня дифференциации городов, как и регионов и муниципальных образований, по уровню социально-экономического развития является одной из задач органов управления всех уровней. Сложность решения этой задачи в необходимости значительных инвестиций в развития инфраструктуры городов (1) и (4). При решении задач развития отдельных населенных пунктов перед органами управления стоит альтернатива: поддерживать стагнирующие города или способствовать дальнейшему  развитию растущих. Отдача инвестиционных ресурсов в поддержку растущих городов, как и предприятий, всегда выше, чем инвестиции в стагнирующие объекты. Вопрос о приоритетах первого или второго направлений может решаться только на основе политического выбора («голосованием»).

В литературе и нормативных материалах показатели экономического и социального развития  объединяются, т.е. рассматривается система показателей социально-экономического развития. Этот подход обоснован, поскольку значительная часть показателей отражает как экономическую, так и социальную характеристику ситуации. Кроме того, он в большей степени обеспечен информационно. Исходной информацией для анализа служит, как правило, статистические показатели, представляемые органами Госкомстата РФ. Если объем стандартной информации Госкомстата недостаточен, то проводится дополнительные статистические измерения. Следует, однако, учитывать, что любая система показателей будет неполной, а метод их сопоставления носить субъективный характер. В справочниках Госкомстата (федеральных и региональных) имеется достаточно представительная информация по областным центрам (центрам субъектов РФ) и значительно меньшая информация по другим городам. Для сравнительного анализа социально-экономического развития отдельных городов целесообразно использовать справочник «Регионы России», издаваемый ежегодно. Социально-экономическое положение городов субъекта Федерации представляется в справочниках региональных комитетов государственной статистики, например, «Социально-экономическое положение районов Рязанской области в …. году». Дополнительная информация получается на основе экспертных опросов.

В таблице 1.3 в качестве примера приведена система характеристик социально-экономического развития городов, основанная на иерархии Маслоу, и соответствующие этим характеристикам показатели.

Таблица 1.3.

Показатели социально-экономического развития города

Виды потребностей населения города

Характеристика потребностей

Социально-экономические показатели

1.Материальные потребности. Уровень развития экономики, в т.ч. сферы услуг, промышленности и науки

¨       Доходы населения

 

 

 

 

¨       Финансовое состояние и бюджет города

 

¨       Уровень развития промышленности, науки и начного обслуживания

 

¨       Жилищные условия

 

 

 

¨       Здравоохранение и демографическая ситуация

 

¨       Образование

 

 

 

¨       Качество используемых товаров

¨       Качество коммунальных услуг и городского транспорта

-доходы в расчете на одного жителя;

-доля населения с доходами ниже прожиточного минимума;

-соотношение среднедушевых доходов и величины прожиточного минимума;

-собственные доходы городского бюджета на душу населения;

-дефицит (профицит) бюджета;

-долговые обязательства города;

-объем производства по отраслям экономики;

-объем производства по отраслям экономики на душу населения;

-по городам – субъектам РФ – ВРП, всего и на душу населения.

-жилая площадь в среднем на одного жителя;

-доля благоустроенного жилья;

-число семей, стоящих в очереди на получение муниципального жилья.

-средняя продолжительность жизни населения;

-коэффициенты рождаемости и смертности;

-объем бюджетных ресурсов, направляемых на здравоохранение, в расчете на одного жителя.

-структура населения по возрасту и образованию;

объем бюджетных ресурсов, направляемых сферу образования, в расчете на одного жителя;

-структура потребительских расходов;

-структура и объем потребления продуктов питания на одного человека;

-качество транспортного обслуживания населения (например, время, затрачиваемое на одну поездку);

-уровень телефонизации;

-качество воды и отсутствие перебоев в ее подаче;

-качество энергообеспечения населения (электроэнергия, отопление);

2.Условия быта и эффективность труда

¨       Экология города

 

 

¨       Прогрессивность и диверсификация отраслей экономики

 

¨       Условия труда

-система показателей, определяющих уровень экологического состояния территории города и прилегающих территорий;

-доля  организаций наукоемких отраслей,  науки и научного обслуживания;

-доля рабочих мест с преобладанием физического труда;

-характеристики  уровня “вредности” труда на рабочих местах;

-уровень производственного травматизма;

3.Социальная и нравственная обстановка

в городе

¨       Правовая защищенность населения

¨       Семейные устои

 

¨       Национальные отношения

¨       Влияние религии на жизнь общества

-характеристики криминогенной ситуации;

-качество работы правоохранительных органов

 

-показатели браков и разводов;

-состояние детской беспризорности и др.

-отсутствие конфликтов на национальной почве;

-доля населения, считающего себя верующими;

 

4.Потребность в самовыражении

¨       Конституционные свободы. Возможность проявления личности

-степень реализации конституционных свобод, выявленные ситуации их ограничения.

 

Помимо оценки социально-экономической ситуации в городе, определяющей привлекательность города для населения и отражающей результаты деятельности органов управления большое значение имеет характеристика городов (регионов) с позиций инвестиционной привлекательности. Привлекательность города приводит к увеличению притока инвестиций извне, что определяет перспективы его социально-экономического развития. Из множества методик оценки инвестиционной ситуации наибольшую известность в оценках инвестиционной привлекательности регионов  получила методика агентства «Эксперт –РА». За исключением Москвы и Санкт-Петербурга по городам такая оценка не проводится. Но поскольку центры регионов ЦФО занимают доминирующее положение в экономике (до 80% ВРП) и в них проживает 30-50% населения, постольку можно распространить выводы и на областные центры субъектов Федерации.

Сущность методики агентства «Эксперт –РА» состоит в определении инвестиционной привлекательности как функции инвестиционного потенциала и инвестиционного риска регионов. Оба эти показателя определяются в виде ранговых оценок, представляющих собой место региона в РФ. При этом каждый из них представляется совокупностью частных показателей. Инвестиционный риск региона определяется суммой рангов по следующим составляющим: законодательному, политическому, экономическому, финансовому, социальному; криминальному и экологическому рискам. Минимальная сумма рангов определяет лидирующий регион. Инвестиционный потенциал состоит из трудового, потребительского, финансового, институционального, инновационного, инфраструктурного и природно-ресурсного потенциалов. Сумма рангов по этим показателям определяет ранг региона по инвестиционному потенциалу. Инвестиционная привлекательность определяется в виде матрицы рангов по инвестиционному риску и инвестиционному потенциалу. В таблице 1.4  приведены значения инвестиционного потенциала и инвестиционного риска регионов ЦФО РФ в 2002-2003 годах. В рейтинг включены 89 субъектов. Более подробная информация по рейтингам публикуется в журнале «Эксперт» в конце каждого года.

Таблица 1.4.

Ранги инвестиционной привлекательности регионов ЦФО в 2002-2003 годах

 

Субъект Федерации

Ранг инвестиционного потенциала

Ранг инвестиционного риска

Динамика рейтингов за 2000-2003 годы

1.Белгородская область

24

4

Стабильное положение по потенциалу; рост ранга риска[2]

2.Брянская область

41

70

Рост ранга потенциала; снижение ранга риска

3.Владимирская область

37

15

Снижение рангов риска и потенциала;

4.Воронежская область

26

28

Стабильный ранг потенциала; рост ранга риска

5.Ивановская область

66

39

Снижение ранга потенциала; стабильный ранг риска

6.Калужская область

 

 

Рост рангов потенциала и риска

7.Костромская область

70

22

Стабильный уровень потенциала; значительный рост ранга риска

8.Курская область

36

42

Снижение ранга потенциала

9.Липецкая область

38

20

Рост ранга потенциала, снижение ранга риска

10.Московская область

3

10

Стабильное состояние по рангу потенциала, рост ранга риска

11.Орловская область

59

9

Снижение ранга потенциала; существенный рост ранга риска

12.Рязанская область

45

34

Стабильный ранг потенциала; рост ранга риска

13.Смоленская область

54

36

Снижение ранга потенциала, рост ранга риска

14.Тамбовская область

55

55

Рост ранга потенциала; значительное снижение ранга риска

15.Тверская область

44

41

Снижение ранга потенциала, значительное снижение ранга риска

16.Тульская область

28

59

Рост ранга потенциала, стабильный уровень риска

17.Ярославская область

33

1

Рост ранга потенциала, существенный рост ранга риска

18. Г. Москва

1

2

Стабильные ранги

 

1.6.Проблемы современных городов России

В настоящем разделе мы кратко рассмотрим проблемы развития российских городов, роста их социально-экономического уровня. Важнейшие с позиций специалистов по государственному и муниципальному управлению проблемы и способы их решения  подробнее будут рассмотрены в последующих главах.

1.Жилищные проблемы городов.

Первая - наличие значительного количества нуждающихся в улучшении жилищных условий. Население с городов с позиции финансовых возможностей приобретения жилья (улучшение жилищных условий) можно разделить на три группы. Первая – граждане, имеющие низкий уровень доходов. Единственной возможностью улучшения условий проживания для них является получение муниципального жилья. Следовательно, органы управления городом должны иметь финансовые источники для строительства социального жилья и справедливую процедуру его выделения гражданам. Вторая (наиболее многочисленная) группа населения могла бы купить жилье при условии представления долгосрочного ипотечного кредита. Проблема органов управления городов и регионов состоит в развитии системы ипотечного кредитования и контроле качества и уровня цен на жилье, строящееся на основе ипотеки. С 2005 года значительно расширяется присутствие на рынке ипотечных кредитов государства, выделяющего на эти цели значительные финансовые ресурсы. Но органы управления городами (регионами) могут значительно увеличить объем ипотечного кредитования путем формирования условий, благоприятствующих привлечению банковского капитала. В связи с явно недостаточным объемом ипотечного кредитования важен также процесс регулирования очередности граждан, получающих ипотечные кредиты. Третья группа населения – граждане, способные решить свои жилищные проблемы без участия государственных и муниципальных структур. Задачи органов управления городами для этой группы граждан сводятся к выделению участков для застройки.

Вторая проблема – состояние муниципального жилья, значительная часть которого требует капитального ремонта, а дома («хрущевки») 60-70- годов постройки – сноса. Это существенная нагрузка на городской бюджет. Бюджеты многих городов в настоящих условиях недостаточны для ее решения.

Третья проблема – состояние коммунального хозяйства состоит, во-первых, в низком качестве обслуживания населения предприятиями ЖКХ, во-вторых, в непрерывном росте затрат населения на коммунальные услуги, прежде всего – энергоресурсы.

Низкое качество услуг предприятий ЖКХ связано с недостатком бюджетных ресурсов и  несовершенством организации процесса коммунального обслуживания. Отсутствует конкуренция предприятий. Жильцы, оплачивая большую часть расходов по коммунальному обслуживанию, практически не имеют возможности влиять на качество услуг. За годы административно-командной экономики в связи с низким уровнем оплаты труда работников ЖКХ, низким уровнем требований к качеству их работы, отсутствием стимулов качественного труда  и монопольным положением предприятий ЖКХ сложился стереотип специалиста предприятий ЖКХ как наименее квалифицированного и недобросовестного работника. Этот образ в определенной степени типичен и для настоящего времени.

До настоящего времени в оплате расходуемых населением энергоресурсов присутствуют элементы перекрестного субсидирования,  узаконенные в административной экономике. Суть перекрестного субсидирования в том, что часть затрат на содержание и ремонт жилья и коммунальные услуги переносились на хозяйствующие субъекты (коммерческие предприятия городов). Эта доля составляла в 1998 году более 50%, в 2000 – около 30%, к 2005 году население должно финансировать все затраты на содержание жилья и коммунальные услуги. Процесс роста объема оплачиваемых населением услуг, как уже отмечалось, наложился на процесс роста цен на энергоресурсы. В результате доля расходов на ЖКХ в бюджетах горожан существенно возросла. Федеральный закон «Об основах федеральной жилищной политики» предусматривает ограничение этой доли 25% совокупного дохода семей.

2.Проблема экологии городов и утилизации отходов.

Проблемы экологии городов являются естественным результатом их развития, прежде всего – роста промышленного производства. Загрязнение водоемов, значительные выбросы вредных веществ в атмосферу, захоронение твердых отходов приводят к существенному снижения качества жизни в городах. Предприятия промышленности платят определенные налоги, зависящие от объемов выброса вредных веществ, платной является потребление воды и утилизация отходов. Но экономической заинтересованности бизнеса в сохранении экологического равновесия еще нет. В результате  загрязнение городов продолжается. Временным решением создавшейся ситуации является деление городов на производственные и жилые зоны. Но при этом обостряется транспортная проблема. Кроме того, в производственной зоне проживает значительная часть населения городов. В г. Рязани, например, в производственной зоне (пос. Строитель, Соколовка, Никуличи, Недостоево и др.) проживает более 50 тысяч человек. Решить проблему их переселения город не может. Опыт городов Западной Европы, США и Канады, которым удалось в течение последних 20-30 лет значительно улучшить экологическую ситуацию, состоит, во-первых, в значительном увеличении экологических платежей, во-вторых, во введении значительно более жестких нормативов выбросов, в-третьих, в выводе вредных производств за пределы городов (и даже стран!) в полной мере вряд ли приемлем для настоящих условий России. Но его освоение способно улучшить экологическую ситуацию в городах.

Сбор и утилизация твердых бытовых и производственных отходов становится все более актуальной проблемой крупных городов центра России. Основным способом утилизации остается их захоронение на выделенных участках прилегающих к городу. Результатом такой утилизации является значительный выброс вредных веществ и ограничение возможностей использования земельных участков, прилегающих к полигону. Одновременно растут издержки по транспортировке отходов и их захоронению. Эти издержки финансируются населением и организациями. Сбором и транспортировкой отходов занимаются, преимущественно, специальные муниципальные предприятия, которые не всегда справляются с этим процессом. Результатом захоронения отходов является также потеря значительного объема вторичных ресурсов. Путем решения этой проблемы является создание предприятий по переработке отходов. В странах западной Европы, США и других стран этот вид бизнеса относится к числу наиболее доходных и потому – наиболее конкурентных. Причина отсутствия или значительной нехватки мощностей таких предприятий в городах России являются недооценка проблем экологии в годы административной экономики, дефицит бюджетов городов, не позволяющий создать муниципальные (региональные) предприятия по переработке отходов, и несовершенство механизма активизации инвестиционной деятельности, тормозящее приток частного капитала.

3.Проблема использования земли состоит в ограниченности территорий крупных городов, различии в уровне их экологии, транспортного и инфраструктурного обеспечения.  Свободные участки земли в городах находятся в собственности представительного муниципального органа, а функции ее использования переданы администрации. Земля, занятая под строениями, может находиться в собственности физических и юридических лиц. По действующим в РФ нормативным актам, земельные участки, занимаемые частными предприятиями, должны быть выкуплены ими. Однако финансовое положение предприятий и отсутствие стимулов приобретения земли тормозит этот процесс. Поэтому земельные участки предприятий, как правило, находятся в долгосрочной аренде. Стоимость городской земли определяется потребительной стоимостью объектов, которые на ней могут быть построены. Цена единицы площади зависит от предложения (наличия участков для застройки), градостроительной политики органов управления городом и спроса, определяющегося потенциальной доходностью объектов, которые могут быть построены. Последний фактор является решающим, т.е. цена участка земли определяется тем доходом, который получит строительная организация от продажи или сдачи в аренду построенных объектов. Политика органов управления городом реализуется в виде генерального плана застройки, характера участия муниципальных органов в освоении участка земли и земельного налога.

4.Проблема городского транспорта и дорог состоят, во-первых, в определении оптимального соотношения муниципального и частного пассажирского транспорта, во-вторых, в обеспечении ритмичности, безопасности и качества пассажирских перевозок, в-третьих, в рациональном уровне тарифов, в-четвертых, обеспечении качества дорог.

Основными видами муниципального транспорта городов являются автобусы, троллейбусы  и трамваи. В последние годы существенную конкуренцию им составляют частные компании, располагающие парком микроавтобусов и автобусов. Этот автотранспорт более мобилен, удобен, но более дорог. Задачи органов управления городов в регулировании деятельности частных автотранспортных компаний состоят в определении маршрутов движения, обеспечении безопасности перевозок пассажиров, в регулировании тарифов. Монетизация льгот по транспорту исключила преимущества общественного транспорта для пенсионеров и иных  льготников и существенно повысила конкурентоспособность частных компаний и ПБОЮЛ. Но очевидна необходимость сохранения общественного транспорта, поскольку сохранятся невыгодные для бизнеса, но необходимые для населения маршруты, вероятно, сохранятся более низкие тарифы на проезд в общественном транспорте.

Качество дорог является одной из наиболее сложных проблем России и ее городов. Низкое качество покрытий, отрицательное влияние природно-климатических условий, отставание страны по уровню автомобилизации и дефицит инвестиций (государственных,  региональных и муниципальных – из-за ограниченности бюджетов, а частных – из-за низкой доходности) определили существенно более низкий уровень качества российских дорог по сравнению с развитыми странами мира. Для российских городов дороги (проезжая часть улиц) есть функция муниципальных органов и потому финансируются расходы по их обустройству за счет муниципального бюджета. Дефицит муниципальных бюджетов является главной причиной низкого качества дорог в городах и как следствие – снижения качества жизни городского населения за счет транспортного фактора.

Отметим рост роли личного транспорта граждан в решении транспортной проблемы, хотя его доля остается по сравнению со странами Европы, США и других развитых стран низкой.

5.Проблемы взаимоотношений органов управления городов и регионов состоят в системе формирования бюджетов городов и системе формирования органов управления городами. Бюджетная политика Правительства России ориентирована в настоящее время на аккумулирование доходов в федерации, а политика субъектов Федерации – на аккумулировании доходов в региональном бюджете. Следствием этого является хронический дефицит муниципальных бюджетов и зависимость состояния городов от взаимоотношений региональных и муниципальных властей.

В соответствии с Федеральным законом о совершенствовании местного самоуправления возможны различные схемы формирования органов управления городом как муниципальным образованием. Первая предполагает прямые выборы главы города. Глава города (мэр, глава администрации) руководит исполнительной властью. Вторая схема предполагает выборы главы города из состава выбранных депутатов представительного органа. Глава города в этом случае является главой представительного органа, а глава администрации принимается на работу по контракту и полностью подотчетен перед представительным органом и главой города. Каждая из этих схем имеет свои достоинства и недостатки. При реализации первой схемы возможно формирование  конфликта между представительным и исполнительным органами или доминирование одного из них. При реализации второй схемы существенно снижается роль исполнительной власти, которая предусмотрена Конституцией РФ как самостоятельная и равноправная ветвь властных органов. Недостаточная политическая активность горожан может привести к тому, что какая либо лоббирующая группа выберет схему более приемлемую ей, а не населению региона. Это может снизить эффективность управления развитием города.

6. Проблемы развития ресурсного потенциала городов. Под ресурсным потенциалом городов можно понимать характеристики производства товаров и услуг, обеспечивающие налоговые и неналоговые поступления в бюджеты городов. Налоговые поступления в бюджет зависят, прежде всего, от уровня развития бизнеса (налог на имущество, земельный налог, подоходный налог, налог на прибыль и др.). Развитие бизнеса в городе способствует также росту количества населения и повышению его доходов. Основным источником неналоговых доходов являются поступления от сдачи в аренду и приватизации городской недвижимости и продажи земельных участков.

Развитие ресурсного потенциала города предполагает приток инвестиций, что обеспечивается формированием благоприятного инвестиционного климата. Источником инвестиций являются собственные средства предприятий, кредиты банков и привлеченные инвестиции. Благоприятный инвестиционный климат, как отмечалось ранее, предполагает низкий риск инвестиций и наличие представительного портфеля инвестиционных проектов в городе, которые обеспечат необходимый уровень доходности инвестиций при приемлемом уровне риска. Органы управления городами и особенно регионами располагают определенными возможностями по активизации инвестиционной деятельности. Инструментами активизации (активаторами) выступают совершенствование нормативно- правовой базы инвестиционной деятельности, снижение уровня бюрократизации процесса открытия новых предприятий, представление льгот инвесторам, информационное и инфраструктурное обслуживание и др.

Особую значимость имеет деятельность органов управления городами по развитию малого бизнеса. Низкая инвестиционная емкость и высокая гибкость малого бизнеса способствуют увеличению занятости в городах и создают большие условия для саморазвития личности.

7.Проблемы правоохранительной деятельности (преступности) в городах мы рассмотрим с позиций экономики города. Общие издержки, связанные с преступностью, в США в 1992  году составили около 250 млрд. долл., в т.ч. издержки жертв – 36%, система охраны правопорядка – 30%, альтернативная стоимость нахождения в заключении (по сравнению с нахождением на рабочих местах) – 19%, частные меры граждан и организаций по защите от преступности – 15%. Рациональный субъект совершает преступления, если ожидаемая выгода превышает ожидаемые потери от наказания с учетом вероятности его осуществления.

С экономической точки зрения правомочно говорить об оптимальном уровне преступности, при которой минимизируются потери от преступлений и затраты на борьбу с правонарушениями (увеличение количества муниципальной милиции и др. правоохранительных органов). Общие издержки от преступлений (краж) снижаются при снижении социальных основ (профилактике) правонарушений. Описанный подход к определению оптимального уровня краж следует рассматривать только как схему, поскольку, во-первых, не учитывается моральный ущерб жителей от краж, во-вторых, не правомочно сопоставлять (суммировать) ущерб граждан и издержки бюджета.

Контрольные вопросы и задания по теме

Контрольные вопросы

1.Определите исторические условия возникновения и развития городов в Рязанской области.

2.Сформулируйте причины высоких темпов урбанизации в СССР и в условиях настоящей России. На основе статистических справочников количественно оцените рост городов в Рязанской области. Сформулируйте Ваше отношение к процессу эволюции городов области.

3.Чем определялось ранее и определяется в настоящее время выбор района для создания нового предприятия:

-крупного и сверхкрупного;

-малого и среднего?

4. Какие исследования необходимо провести, чтобы принять решение об открытии малого предприятия сферы услуг? Дайте ответ на этот вопрос применительно к аптекам, магазинам элитной мебели, кафе.

5.В Рязани салоны по продаже отечественных и импортных автомобилей расположены по всей территории города. К каким результатам могла бы привести их концентрация на одной площадке?

6.Что могут сделать органы управления муниципальных образований для повышения темпов социально-экономического развития городов области (Рязани, Сасова, Касимова, Скопина)?

7.Как повлияет на совокупную занятость и изменение социально-экономической ситуации в городе рост налога на загрязнение окружающей среды? Как изменится социально-экономическая ситуация в городе, если будут ужесточены требования по предельному уровню загрязнения?

8.Предположим, что администрация города принимает решение о строительстве скоростных дорог, связывающих центр города с промышленной и «спальной» зонами города. Как это решение скажется на ценах на земельные участки?

Задания.

1.Подберите информацию и рассчитайте уровень социально-экономического развития г.г. Рязани, Владимира, Тамбова, Тулы. Выполните сравнительный анализ социально-экономической ситуации в этих городах.

 

ТЕМА 2. ТЕОРИЯ ЭВОЛЮЦИИ ГОРОДОВ.

 

На территории городов сосредоточен основной экономический, финансовый, научно-технический и культурный потенциал страны.  В городах расположены административные и иные органы власти, формирующие основные решения по социально-экономическому развитию страны. Здесь формируются объекты налогообложения, взимаются налоги, концентрируются потоки товаров и услуг. Эффект агломерации формирует определенную общность интересов населения и хозяйствующих субъектов, которую выражают органы управления. Внутри города формируются сложные отношения между экономическими и социальными субъектами по поводу формирования распределения социальных благ и производственных ресурсов. Город тем самым представляет собой сложную систему, функционирование которой определяет  состояние и перспективы развития страны.

Рассмотрим далее основные подходы к типологии городов и их эволюции.

 

2.1.Урбанистическая концепция городов

Простейший (упрощенный) подход к типологии городов состоит в классификации городов по некоторым функциональным доминантам: отраслевой принадлежности предприятий и основным социальным функциям. Например, центр машиностроения и радиоэлектроники, административный центр, туристический центр, культурный центр  и т.д. Первым подходом, основанным на функциональной доминанте, были исследования А. Фишера (1934) и К. Кларка (1940), в котором города делились по секторам экономики. Выделялось три сектора экономики: первичный (горнодобывающая промышленность, лесозаготовки, сельское хозяйство), вторичный  (отрасли обрабатывающей промышленности) и третичный  (сфера услуг). Первые два сектора (градообразующие предприятия) формировали моногорода и привлекали  денежные потоки, третичный сектор формировал внутренний спрос. Отрасли инфраструктурного обслуживания городов получили название градообслуживающих.

Промышленная революция 17 века привела к постепенному замещению предприятий первого сектора (прежде всего, ремесленных) предприятиями обрабатывающей промышленности. Городское население стало расти за счет сельского. В 20-м веке начался процесс дезиндустриализации, сущность которого в относительном снижении численности населения, занятого в промышленности. В его основе лежат два процесса. Первый процесс – развитие производительных сил: рост производительности труда за счет механизации и автоматизации производства, применения поточного производства. Второй – рост уровня жизни населения, спроса и предложения сферы услуг. Уже в конце 60-х годов население развитых стран смогло удовлетворять свои повседневные материальные потребности. Возникло так называемое «общество потребления». Борьба за рынки сбыта способствовала формированию маркетинговой ориентации производства (ориентации на конкретного потребителя). Активно формируются новые материальные и нематериальные потребности

Внутри городов развиваются конкуренция предприятий второго и третьего секторов за трудовые ресурсы и влияние на решения органов управления. Развитие экономики приводит к росту сферы услуг и значительному снижению доли и значения производств вторичного сектора. Развитие транспортной системы снижает значимость приближения производства к потребителю, роль экологических факторов приводит к вытеснению из городов предприятий первичного и вторичного секторов. Но население городов продолжало расти за счет притока сельского населения, привлекаемого появлением новых рабочих мест и возможностями роста качества жизни. Одновременно происходит определенное размывание границ между вторичным и третичным секторами экономики, ибо производство продукции по индивидуальным заказам относится уже и к производству и к сфере услуг. Но сфера обслуживания становится определяющей при оценке уровня социально-экономического развития и привлекательности городов. Моногорода постепенно размываются за счет развития предприятий сферы услуг.

Доминировавший ранее упрощенный функциональный подход к формированию городов перестал соответствовать современным тенденциям и закономерностям, порожденным развитием общества. Это наиболее отчетливо видно в отношении городов России и Франции. Гипертрофированная экономика СССР, характеризующаяся нерациональным преобладанием вторичного сектора над сферой услуг, явилась одной из причин экономического кризиса России конца прошлого века. Недостаток инвестиций в отрасли экономики, работающие непосредственно на человека (легкая промышленность, производство бытовой техники, пищевая промышленность) создавали дефицит продукции в CCCР и сделали их неконкурентными при открытии рынка в годы рыночных реформ. Можно утверждать, что возрождение экономики России в прежних пропорциях нерационально и невозможно. Во Франции в 60-х – 80-х годах прошлого века реализовывалась политика амбициозных научно-технических проектов (ракетостроение, ядерная программа, сверхзвуковой пассажирский самолет «Конкорд» и др.). Это привело к формированию специализированных на этих проектах городов. Отказ от этой программы в конце 80-х годов означал необходимость их перепрофилирования или постепенного угасания.

Современный способ функционального анализа городов, используемый во Франции предполагает выделение шести типов деятельности:

  1. непосредственное изготовление продукции (второй сектор экономики);
  2. управленческая деятельность в обрабатывающей промышленности и сфере услуг;
  3. финансовый сектор, торгово-посредническая деятельность и прочие услуги для бизнеса;
  4. традиционные услуги для населения (розничная торговля, городской транспорт, гостиницы, рестораны и т.п.);
  5. здравоохранение, культура, образование, наука, искусство;
  6. административное обслуживание.

Категория города определяется по удельному весу отдельных видов деятельности и уровню специализации. При этом моногорода практически не выделяются. Каждый крупный город сосредоточил несколько видов деятельности. Наиболее распространенными являются следующие типы городов:

-           промышленные (экономические) центры с достаточно развитой сферой услуг и финансовым сектором,

-           города, специализированные на традиционных услугах (как правило, туристические города и малые города, ориентированные на обслуживание сельской местности),

-           государственные города специализируются на государственном обслуживании и содержат развитую сферу услуг всех видов.

Надо отметить, что и эта классификация городов не дает полного представления об их функциях и особенностях. Развитие общественной жизни и экономических отношений в последние десятилетия привело к формированию четвертичного сектора – обслуживанию населения и бизнеса  наиболее престижными видами услуг (юридическими, финансовыми, образовательными, индустрии досуга и т.п.). Четвертичный сектор как наиболее доходный вид бизнеса успешно конкурирует за центральные участки территории крупных городов, прежде всего мегаполисов, вторичный сектор вытесняется в дальние пригороды или другие города. Но одновременно в мегаполисах развиваются производства наиболее качественных и престижных товаров (элитная одежда, мебель, полиграфия). На новом уровне возрождается ремесленничество как способ удовлетворения индивидуализированного спроса. Это приводит к  миграции населения, перераспределению специальностей рабочих и специалистов в городах, требует особого внимания городских властей к планированию стратегии развития.

Таким образом, современный этап развития городов характеризуется особой ролью сферы услуг в его функционировании и развитии, рассматриваемой дальше.

 

2.2.Город как центр сферы услуг.

 

Конкретизируем понятие (определим границы) сферы услуг, поскольку это необходимо для повышения адекватности принимаемых решений реальным проблемам городов. Сложность и неоднозначность этого вопроса состоит в многообразии черт услуг, их пересечении с понятием товара как продукции первичного и вторичного секторов. Управление городами требует оценки и планирования видов деятельности, а статистическая отчетность исходит из отраслевой принадлежности предприятий. Оценки уровня развития сферы услуг по статистическим показателям могут быть приближенными. Например, ремонтные мастерские, столовые и другие подразделения производственных предприятий не включаются в учет сферы услуг. В сферу услуг не включается и деятельность менеджмента предприятий первичного и вторичного секторов.

В настоящее время одновременно происходят как  процессы индустриализации сферы услуг (телекоммуникации, мобильная телефонная связь и т.п.), так  и экстернализация отдельных услуг. Организация юридических контор, например, позволяет предприятиям сократить (или ликвидировать) штатных юристов. Разделяется и деятельность менеджмента предприятий. Выделение головных офисов крупных фирм можно рассматривать как организацию организаций сферы услуг. Таким образом, при анализе функций предприятий в городах необходимо исходить из назначения его продукции, а не из отраслевой принадлежности.

Услуги бывают материальными (медицинские услуги, услуги предприятий по реставрации и ремонту помещений и т.п.) и нематериальными (консалтинг, интернет-услуги и пр.). Различают услуги транспортабельные (например, информационные услуги) и нетранспортабельные (услуги парикмахерских, сферы досуга). Некоторые виды услуг могут быть смешанными. Например, образовательные услуги могут быть материальными (привитие навыков работы с техникой) и нематериальными (информационное обслуживание); стационарными (обучение в конкретных учебных корпусах) и дистанционными. Надо отметить, что неоднозначно и правовое определение сферы услуг. Так, в США в сферу услуг включают предприятия инженерного обеспечения городов, в Европе они относятся к промышленным предприятиям. ВТО относит к сфере услуг строительство, в большинстве государств – это вторичный сектор.

Наиболее полная типология отраслей третичного сектора, основанная на природе процесса обслуживания принята  с 1993 года в ЕС. Номенклатура отраслей сферы услуг:

¨                       Оптовая и розничная торговля; ремонт домов, домашнего оборудования, автомобилей;

¨                       Услуги отелей и ресторанов;

¨                       Транспорт (включая трубопроводный), связь, складские услуги;

¨                       Финансовое посредничество за исключением обязательного социального страхования;

¨                       Услуги, связанные с недвижимостью, сдача внаем и прокат, услуги для предприятий;

¨                       Государственное обслуживание и оборона; обязательное социальное страхование;

¨                       Образование;

¨                       Здравоохранение и деятельность государства в социальной сфере;

¨                       Прочие виды деятельности в сфере общественного, коллективного и личного обслуживания;

¨                       Ведение домашнего хозяйства наемным персоналом;

¨                       Экстерриториальные организации.

Как уже отмечалось, рост сферы услуг является закономерностью эволюции городов. Эта закономерность наиболее отчетливо проявилась в 60-80-е годы прошлого столетия. Этот период определил следующие тенденции развития развитых стран с рыночной экономикой:

-наиболее богатые страны (по ВВП на душу населения, по уровню доходов на душу населения) имели более высокий уровень занятых в  сфере услуг (США, Великобритания, Швейцария, Франция, Австралия);

-наиболее высокие темпы роста численности занятых в сфере услуг имели страны с максимальными темпами развития экономики (страны юго-восточной Азии и Япония);

-уровень развития сферы услуг тесно коррелирован с уровнем урбанизации, т.е. рост сферы услуг определялся развитием городов;

-к концу 80-х годов процесс урбанизации закончился, темп роста сферы услуг стал примерно соответствовать темпам рост экономики в целом. Произошло определенное насыщение городов сферой услуг. Доля сферы услуг в развитых странах в это время составляла: по численности занятых и по доле производства услуг в ВВП - 60-70%.

Статистика России не выделяет сферу услуг (третичный сектор) в целом. Но если отнести к первичному и вторичному секторам население, занятое в промышленности, строительстве, сельском хозяйстве, транспорте и связи, то доля оставшегося населения (можно считать, что оно занято в третичном секторе) в 2002 году составляла в регионах ЦФО около 50%. Ситуация с отставанием третичного сектора в России определяется  политикой руководства СССР, направленной на решение проблем развития экономического и военного потенциала. Плановое ведение хозяйства искусственно ограничивало спонтанный рост сферы услуг. Поэтому, достигнув мощного первичного и вторичного секторов, страна имела слабо развитую сферу услуг. Рыночные реформы 90-х годов привели к существенным сдвигам в отраслевой структуре экономики: доля сферы услуг (по численности занятых) в регионах ЦФО с 1995 по 2003 годы возросла на 8% (с 42 до 50%).

Отмеченные закономерности роста третичного сектора, превращение сферы обслуживания в градообразующую отрасль определяются совокупностью факторов, наиболее значимыми из которых являются:

¨                       Технический прогресс в промышленности, обеспечивший высокие темпы роста производительности труда и снижение потребности в промышленном персонале. Комплексная механизация и автоматизация труда, использование наукоемких технологий снизили потребность в рабочей силе в сельском хозяйстве и строительстве. Но важно отметить, что полного замещения первого и второго секторов третьим не происходит. Стагнация производства, как правило, приводит к стагнации сферы услуг, поскольку сфера услуг работает в основном для местного потребления (экспорт услуг значительно ниже его внутреннего потребления). Определенному выравниванию положения способствуют государственная политика поддержки депрессивных территорий, государственные  субсидии. Но вторичный сектор остается важнейшим элементом сохранения и развития городов. Как исключение, развиваются города, где основной отраслью является индустрия отдыха и туризма. Это, например, города Средиземноморского побережья, Сочи, города Крымского побережья и др. Развитию городов с приоритетами предприятий сферы обслуживания способствуют фирмы-лидеры в соответствующем виде услуг.

¨                       Новые методы организации и управления производством, компьютеризация, развитие консалтинговых услуг, экстернализация управления  снизили потребности в служащих  предприятий первичного и вторичного секторов.

¨                       Развитие сферы услуг и качественное изменение в составе потребляемых продуктов и услуг (Интернет-услуги, услуги связи, консалтинговые услуги, рост значимости досуга и т.п.) привели к существенным изменениям в образе жизни   и системы ценностей населения. Наблюдаемые в настоящее время процессы усиления роли образовательного уровня, феминизации, кризис института семьи, старение населения, конкуренция современных услуг традиционным (например, конкуренция ресторанов домашней кухне, конкуренция домашних кинотеатров традиционным и т.п.) с одной стороны являются результатом развития сферы услуг, с другой – стимулируют этот процесс. Развитие сферы услуг стимулируется процессами глобализации. Государственные и наднациональные органы финансируют некоторые социальные программы (экологические, медицинские и др.), способствуют  формированию правовой среды сферы услуг. Например, развитие системы страхования, рынка жилья  и ипотеки в России сформировало новые отрасли сферы услуг. Но инновационные виды услуг развиваются и концентрируются преимущественно в крупных городах, а в России – в мегаполисах. В других городах их развитие не превращает сферу услуг в градообразующую отрасль. Она развивается постольку, поскольку растет численность населения.

¨                       В росте сферы услуг российских городов большую роль сыграла торговля. Доля занятых в торговле составляет в крупных городах ЦФО более 10% от всех занятых (в 1995 году 7%) и продолжает расти. Разнообразие торговых предприятий по оказываемым услугам, клиентуре, способам организации торговли весьма значительно. Предприятия розничной торговли продовольственными товарами равномерно распределяются в местах проживания и работы населения. Но одновременно создаются крупные центры торговли продовольственными товарами, имеющие, как правило, более высокий уровень обслуживания, номенклатуры и качества товаров. (Например, магазин «Барс» в г. Рязани). Широкое распространение в городах России получила рыночная форма торговли, конкурентоспособность которой обеспечивается более низкими ценами за счет более низких торговых наценок. Основной формой собственности в торговле является частная собственность (около 90%). Роль размещения торговых предприятий в городах имеет важнейшее значение. Поэтому в генеральных планах застройки городов выделяются специальные разделы по размещению предприятий торговли. Кроме того, торговые предприятия имеют наибольший уровень доходности при сравнительно низкой инвестиционной емкости, поэтому городским властям выгодно приоритетное выделение земельных участков под предприятия торговли.

¨                       Интернационализация сферы услуг в последние десятилетия является преобладающей тенденцией ее развития. В наибольшей степени этот процесс затронул розничную торговлю. Существенно изменились методы организации торговли. Развитие автотранспорта и Интернет-торговля обеспечили большую доступность потребителей к товарам фирм различных стран. Это способствует развитию конкуренции производителей, обеспечивая эффект потребителя. Отмечается концентрация торговли в мировых городах.

Внутри сектора услуг в последние десятилетия высокие темпы развития получили организации, оказывающие финансовые и компьютерные услуги для бизнеса и частных лиц. Это банки и кредитные учреждения, страховые, аудиторские и консалтинговые организации, рекламные компании. Значительную часть этих функций традиционно выполняет менеджмент промышленных торговых и иных предприятий. Но выделение этих видов  услуг обеспечивает возможность снижения издержек бизнеса, рост объема продаж за счет большего удовлетворения потребностей покупателей, т.е. являются экономически целесообразным. Степень востребованности услуг специализированных компаний по финансовому и компьютерному обслуживанию бизнеса и населения различна и зависит, во-первых, от уровня развития первичного, вторичного и третичного секторов, во-вторых, от уровня и традиций менеджмента и культуры населения.  Важность этой группы услуг определила необходимость ее выделения в особый (четвертичный) сектор городов.

 

2.3.Четвертичный сектор – перспектива современного крупного города

 

Развитие бизнеса привело к формированию значительной сферы услуг для бизнеса, в состав которой входят услуги третичного и четвертичного секторов. Рассмотрим один из вариантов классификации услуг бизнесу.

  1. Функции управленческого офиса, в т.ч.

-финансовый и экономический консалтинг;

-юридический и налоговый консалтинг;

-аудит;

-подбор и обучение персонала  и др.

2.Управление промышленным производством, в т.ч.

-НИОКР;

-утилизация отходов;

-техническое обслуживание и ремонт производственного оборудования;

-измерение и контроль качества и т.д.

3.Торгово-сбытовые операции, в т.ч.

-консалтинг по маркетингу;

-реклама, посреднические услуги;

-оптовая торговля;

-послепродажное обслуживание;

-экспортные поставки и др.

4.Материально-техничесое обслуживание, транспорт, связь, в т.ч.

-информационное обслуживание;

-обследование фирм;

-централизованные перевозки;

складское обслуживание;

-управление  недвижимостью;

лизинг и др.

5.Услуги общего характера, в т.ч.

-техническое обслуживание, уборка, содержание изданий;

-охрана и др.

Надо отметить, что четкий перечень услуг и организаций четвертичного сектора в настоящее время отсутствует. Поэтому выделим три принципа, которым они должны соответствовать. Первый – характер услуг (консалтинговые услуги по финансам, управлению и компьютерным технологиям для бизнеса и населения). Второй – экстернализация этих услуг (организация специализированных фирм и компаний, например, бирж, аудиторских и адвокатских контор и т.п.) Третий – возможность территориального отделения организаций сферы услуг от клиентов. В соответствии  с последним принципом к услугам четвертичного сектора не могут быть отнесены функции прямого управления производством, охрана, уборка и ремонт и т.п.

Развитию организаций четвертичного сектора способствуют следующие особенности настоящего этапа развития экономики и общества.

¨                       Выделение организаций по оказанию финансовых услуг определяется инновационным развитием систем управления, значительным ростом требований к качеству этих услуг при их относительно незначительном объеме на каждом отдельном предприятии. Специализация процессов управления приводит к обособлению этих функций и их экстернализации. Экстернализация функций по оказанию финансовых услуг обеспечивает повышение гибкости и эффективности управления.

¨                       К числу организаций четвертичного сектора относятся и головные офисы (front office) ТНК и крупных фирм. Они, как правило, отделены от вспомогательных офисов (back office) и могут рассматриваться как специализированные организации, оказывающие управленческие услуги предприятиям и организациям других секторов. По характеру работы головной офис ближе к финансовым, консалтинговым и юридическим конторам, чем к производству. Отметим еще раз, что подобные функции выполняет менеджмент всех предприятий, даже если они не выделены в специализированные организации.

¨                       Информационные технологии управления требуют высокопроизводительного компьютерного обеспечения и высокой квалификации персонала. Существенное значение для развития специализированных компаний по оказанию компьютерных  услуг имеет значительная сложность и капиталоемкость программного обеспечения. Приобрести и адаптировать программный продукт, подготовленной специализированной компанией всегда более дешево и надежно, чем разрабатывать его своими силами. Кроме того, индивидуальные разработки компьютерных программ могут привести к их несопоставимости. Это существенно снизит эффективность их использования. Достаточно, например, оценить сложность и стоимость программных продуктов «1С – Бухгалтерия», программ инвестиционного проектирования, СУБД в материально-техническом снабжении, установкой и адаптацией которых занимаются специализированные компании. Иногда эти услуги называют информационными, но к информационным услугам можно отнести и все консалтинговые услуги. Надо отметить, что в этой сфере происходит процесс сращивания услуг по обслуживанию бизнеса с непосредственным бизнесом (вторичным сектором). К числу таких предприятий можно отнести Интернет-магазины, организации, занимающиеся разработкой программных продуктов и т.п.

¨                        Развитие сферы услуг бизнесу в особенности четвертичный сектор имеет существенное значение для повышения конкурентного потенциала городов и страны в целом. Для России – это решение проблемы преодоления системного кризиса 90-х годов прошлого века. Деятельность сферы услуг бизнесу за счет высокой квалификации специалистов (аналитиков, маркетологов, финансистов) способствует изучению прогрессивного мирового опыта управления, способна ускорить интеграцию России в международный рынок, улучшить структуру производства и экспорта. Одновременно эта сфера формирует новые рабочие места и имеет высокий уровень добавленной стоимости. Поэтому развитию четвертичного сектора способствует и политика государства, состоящая в лицензировании этих видов деятельности, способных оказать существенное влияние на денежные потоки и финансовое состояние предприятий. Тем самым обеспечивается необходимый уровень профессионализма и ответственности организаций, оказывающих финансовые и компьютерные услуги.

¨                       Глобализация экономики способствует пространственной концентрации услуг четвертого сектора в мировых городах, которые сосредотачивают значительный финансовый капитал, посреднические компании, в т.ч. биржи, и наиболее профессиональные компании по оказанию финансовых услуг.

Развитие четвертичного сектора способствовало усилению тенденций дезиндустриализации крупных городов, основу которых положили процессы развития сферы услуг. Особо отчетливо эти тенденции проявились в мегаполисах, которые сосредоточили основную долю четвертичного сектора. Развитие электронных средств связи обеспечила концентрацию  услуг управления, их отрыв от клиентов без снижения эффективности. Концентрация услуг четвертичного сектора продолжилась и внутри городов. Возникли компактные зоны («зоны новых услуг»), типичными представителями которых стали Сити в Лондоне, Уолл-стрит в Нью-Йорке, Дефанс в Париже и т.д). Наблюдается устойчивая закономерность: чем крупнее компания, тем больше вероятность того, что ее центральный офис будет расположен в «зоне новых услуг». Такие зоны облегчают личные контакты ведущих менеджеров центральных офисов фирм с высокопрофессиональными специалистами в области финансового и юридического обслуживания. Одновременно упрощается связь ведущих фирм (лидеров) четвертичного периода с совокупностью аналогичных компаний более низкого уровня профессионализма и имиджа, что способствует развитию этой сферы услуг.

Но вместе с тем значимыми являются факторы издержек на содержание офисов в «зонах новых услуг» (стоимости земли и аренды помещений). Поэтому поставщики услуг, передаваемых средствами телекоммуникаций, создают свои офисы в пригородах мегаполисов или делят центральный офис на «передний» и «задний». Первый выполняет преимущественно представительские функции, используется для личных контактов с клиентами и расположен в центральной зоне, второй является рабочим и выносится в пригород. Естественно, что такие пригороды должны иметь высокий уровень качества проживания и (или) возможность скоростного транспортного сообщения с центром.

Для России важно, что «зона новых услуг» создана в столице страны. В Москве концентрируется процесс управления всеми денежными и товарными потоками. Традиционно высокий уровень влияния государства на экономику делает весьма важными контакты с правительственными чиновниками. Поэтому расположение центрального офиса в Москве формирует дополнительные возможности для контактов высшего управленческого персонала крупнейших фирм. По этой же причине в Москве организуют свои представительства даже средние предприятия.  Эти факторы явились одной из причин продолжающегося значительного роста населения Москвы.

 

2.5.Концепции иерархии городов

 

1.Ранжирование городов по их социально-экономическому уровню, т.е. определение иерархии городов в виде графа с единой вершиной, является наиболее простым способом формирования их системы. С позиций административных функций, в большинстве случаев совпадающей с делением городов России по экономическому потенциалу иерархия представлена на рисунке 2.1.

 

Москва как столица, мегаполис, культурный и исторический центр

 

 

Города – центры федеральных округов

 

Москва      Нижний

Новгород

Города - центры регионов                                           Города федерального подчинения

 

 

Москва      Рязань

 

Города – центры МО                        Города областного подчинения

………….

Рис. 2.1. Иерархия городов России

2.Вторым способом формирования  иерархии городов служит метод «ранг-размер», разработанный в середине прошлого века Г. Ципфом и получивший название «правило Ципфа». Сущность этого метода в установлении зависимости между рангом города и численностью проживающего в нем населения. Первоначально Г. Ципфом была преложена простая, полученная на основе эмпирических данных, зависимость

Pn=P1/n

где Pn –численность населения в городе, ранг которого n;

n- ранг города, определенный по численности населения. Более точно ранг определяется по суммарным годовым доходам населения города или по суммарному богатству городов;

P1 – численность населения главного города страны.

В дальнейшем это эмпирическое соотношение было заменено статистическими зависимостями типа Pn=Y(n). Наиболее приемлемой оказалась зависимость

Pn=С*n-q.

Константы C и q в этой формуле рассчитываются методом наименьших квадратов. Эта форма зависимости дает наименьшие отклонения фактических значений численности городов от расчетной. При этом наибольшие отклонения наблюдаются для главных городов стран, обладающих дополнительными качествами, помимо стоимости совокупных доходов. Некоторые из этих качеств были рассмотрены выше. Для городов России таким качеством является статус центра региона или муниципального образования. Статус центра территории  создает определенные удобства для населения, увеличивает ее численность за счет управленческого персонала, расширяет сферу услуг, и  позволяет сконцентрировать в городе больший экономический потенциал. Поэтому можно предложить для условий России модификацию приведенной зависимости:

Pn=С*n-q (1+Dn)

где Dn – поправочный коэффициент, определяемый административным рангом города. Значения этого коэффициента могут быть определены эмпирически.

Многочисленные исследования этой зависимости (они были выполнены для городов США, Франции, Бразилии и других стран в 60-80-е годы прошлого века) показали ее устойчивость для совокупности городов одной страны, т.е. при росте численности населения каждого из городов соотношение между ними остается прежним. Теоретически обоснование этой закономерности еще недостаточно. Предполагается, например, что она соответствует характеру проявления стихийных законов рыночной экономики. Население стремится в города с большим уровнем накопленного богатства. Подтверждением этой гипотезы служат попытки правительств Франции и СССР внести путем определенных административных мер коррекцию структуры городов. Например, в послевоенной Франции была предпринята попытка формирования большой совокупности городов примерно равного ранга путем создания новых и регулирования существующих городов. Эти города были названы «оптимальными». В СССР были попытки ограничения роста городов, сформировалось множество моногородов и т.п.

Практика показала несостоятельность всех этих попыток. Т.е можно предположить что «правило Ципфа» действует не только в рыночной, но и плановой экономике. Государственная политика должна быть направлена на рост доходов населения и улучшение условий их жизни, на снижение значительной дифференциации в уровнях доходов, а не на выравнивание территорий. Политика регулирования городов должна основываться на создании условий для получения (приобретения) жилья. создание рабочих мест, улучшение экологической ситуации и т.п. В настоящее время в условиях настоящей России «правило Ципфа» может и не действовать, поскольку распад СССР привел к нарушению исторически сложившейся системы городов. Но это предположение, нуждающееся в проверке.

Для городов Европы в настоящее время наблюдается тенденция замедления темпов роста численности главных городов при более высоких темпах роста численности средних городов. Эта тенденция может привести к изменению параметров зависимости, но, вероятно, не изменит ее сути.

3.С позиций управления экономикой городов значительный интерес представляют гравитационные модели, предложенные Рейли (1929) и развитые Конверсом (1938). Как и «правило Ципфа» они основаны на изучении эмпирических данных. Таковыми послужили данные по зонам торговли городов США. Для современной России они имеют значение для оценок вероятного движения денежных потоков между городами и регионами. (Каждый город может быть «эмиссионным донором» или «эмиссионным реципиентом», т.е. требовать привлечения денежных средств со стороны или наоборот накапливать денежные средства).

Гравитационные модели устанавливают движение товарных потоков (им соответствуют денежные потоки обратного направления) между городами. В первоначальном виде гравитационная модель соответствовала по своему виду закону всемирного тяготения (отсюда и название модели). Предполагалось, что потоки пропорциональны емкости рынков, измеряемых численностью населения, и обратно пропорциональны расстоянию между городами. Обозначим: Fi0 - товарный поток из города i  город «0»,  Pi - численность населения в городе i, R i0 – расстояние между городами. Тогда

Fi0=a* (Pi *P0)/( R i0)2

Дальнейшие исследования позволили повысить точность модели в зависимости от типа товара, страны (развитости транспорта и национальных особенностей). В современных исследованиях наиболее адекватной считается следующая модель:

Fi0=b* (Pi *P0)s/( R i0)q

Для городов Франции, например, получены следующие значения коэффициента q для продуктов питания  равно 2,7, а для всей товарной массы 6,0.

Дальнейшие исследования, направленные на повышение точности модели, состояли в повышении адекватности показателей, вошедших в модель. Показатели, отражающие возможности города поставщика поставить, а потребителя – принять товары были названы «экономической массой» города. Оказалось, что более точно, чем численность населения, «экономическая масса» города-рынка как и в модели Ципфа выражается совокупными доходами населения. Экономическая масса города-поставщика более подходит численность населения, занятая в производстве соответствующего продукта, или объем его производства. Вместо расстояния между городами более рационально использовать издержки на перевозку или ввести корректирующий показатель стоимости к расстоянию.

При использовании гравитационных моделей необходимо обратить внимание на заложенные в их основу предпосылки, которые не соответствуют условиям реального пространственного размещения рынка. Во-первых, модель предполагает отсутствие промежуточных посредников, административных границ регионов и государственных границ. Во-вторых, модель предполагает неизменными условия транспортировки и стабильной емкость рынка, т.е. модель статична, а реальные процессы – динамичны. В-третьих, модель не может быть использована для определения самопотребления городов. В четвертых, не учитывается конкуренция близлежащих городов, фирмы которых имеют различную деловую репутацию. Эти ограничения сводят область применения модели к укрупненным оценкам товарных потоков из крупных городов в мелкие и в сельские населенные пункты.

4.Оценка зон влияния города относится к основополагающим понятиям эволюции городов и формирования системы городов. Первым исследователем этой проблемы был немецкий ученый фон Тюнен, рассмотревший концепцию экономического пространства. Город в экономическом пространстве является фокусом (экономическим центром, точкой, не имеющей значимой территории), определяющим хозяйственную структуру окружающей территории. Окружающая территория представлялась однородной с позиции возможностей производственного (сельскохозяйственного) использования, система транспортных путей – изотропна. Единственным внешним потребителем сельскохозяйственной продукции был город. Задача, решаемая фон Тюненом, состояла в определении  оптимального сочетания видов производимой сельскохозяйственной продукции (технологий производства) для каждого участка территории. Эффект масштаба не учитывался. Участки территории были одинаково приемлемы для всех видов производства и различались только удаленностью от центра (города).

Критерием выбора участка являлась максимизация прибыли для производителя с учетом транспортных расходов.

Результат моделирования зон влияния города условно представлен на рис 2.2. Линия Т1 характеризует зону (радиус окружности с центром в городе), в которой технология Т1 эффективна. Более интенсивные технологии дают большую прибыль и потому вытесняют на большее расстояние от города технологии менее прибыльные. Технология Т2 менее интенсивна, чем Т1, поэтому в радиусе d1 использовать ее нерационально. Но на расстоянии d1 от центра технологии Т1 и Т2 равноэффективны из-за влияния транспортного фактора, а на расстоянии d1-d2 вторая технология более выгодна. Соответственно производство с этой технологией займет территорию в пределах кольца, определяемого радиусами d1 и d2.

 

 

 

 

 

 

Саливан

 

Рис. 2.2.Зоны влияния города

Практические результаты получены фон Тюненом для территории вокруг города Ростока по данным первой половины Х1Х века. Зоны преимущественного использования территории оказались следующими:

1 - внутренний пояс. Преимущественное огородничество и интенсивное молочное производство;

2-й пояс. Лесоводство (древесина как строительный материал);

3-5й пояса. Производство зерна;

6-й пояс. Экстенсивное пастбищное животноводство.

Такой подход может использоваться для определения цены земли: расположенные вблизи города территории, обеспечивающие максимальную доходность, имеют более высокую цену.

Для настоящего времени в изложенном виде модель применяться не может: жесткие ограничения не соответствуют современному производству и территориальному устройству. Но если получить информацию о транспортных расходах и рентабельности отдельных видов производств и использовать современный математический аппарат, то модель фон Тюнена превратиться в модель оптимального программирования. Геометрия размещения зон влияния при этом значительно более сложная. Важно отметить, что модель фон Тюнена может использоваться для определения зон эффективного использования различных видов деятельности и внутри города.

 

2.5.Системы  городов

 

Города как центры экономики и административные центры определенным образом связаны друг с другом. Взаимосвязь городов формирует каркас экономики и административного управления страны. В условиях глобализации экономики необходимо рассматривать и международные связи городов. Теория системы городов в настоящее время широко используется в прогнозировании и планировании стратегического развития городов

 

2.5.1. Теория центральных мест

Теория центральных мест явилась развитием теории фон Тюнена и в свою очередь послужила основой современной теории «каркаса территории». В ее основе рассмотренные выше положения об активности города как поставщика промышленной и рынка сбыта сельскохозяйственной продукции. Уровень иерархии города (его конкурентоспособность) определяется размером зон обслуживания, которые в свою очередь определяются экономическим расстоянием и объемами производства. Тем самым формируется некоторая система центральных мест территории, которыми являются города. Города делят территории государств на некоторые ячейки.

Теоретические основы теории центральных мест были заложены в 20-30 годах прошлого века В. Кристаллером и А. Лёшем, явившимися основоположниками современной теории пространственного анализа.

В. Кристаллер рассматривал город как центр розничной торговли (розничная торговля как градообразующая отрасль). В модели установлена взаимосвязь иерархии городов, зон влияния и функций. Площадь и население городов, определяющие рынок сбыта, являются переменными, определяющимися четырьмя факторами:

-уровнем экономии на эффекте масштаба;

-численностью обслуживаемого населения внутри зоны влияния;

-экономическим расстоянием;

-частотой покупок, которая определяла эффект масштаба и транспортные издержки.

Каждый производитель товара или торговое предприятие должно иметь размеры выше некоторого порогового уровня (точки безубыточности). Следовательно, должно быть достигнуто и превышено пороговое значение населения (покупателей) зон влияния. Это пороговое значение различно для различных товаров (например, антиквариата и свежих овощей), т.е. зоны влияния, в отличие от теории фон Тюнена различны и не соответствуют концентрическим кольцам. Кристаллер предположил, что удаленность потребителя от рынка может быть ограничена расстоянием и временем, например расстоянием 4 км (один час пути). При развитии хозяйства страны вся  ее территория в соответствии с теорией Кристаллера может быть представлена в виде сотовой структуры, поскольку пересечение окружностей формирует систему шестиугольников (рис.2…).

 

 

Зоны влияния

(4-х  км.   зоны)                                                                               Города (2-й уровень)

 

 

 

Город   (первый уровень)

 

 

Рис. 2.2. Схема формальной модели центральных мест Кристаллера

(гексагональная система)

Центральные места бывают различных уровней. Нижнем уровнем можно считать пространственно распределенную сельскохозяйственную деятельность, а ее центральными местами сельские поселения. Более высоким уровнем являются города, интегрирующие  рынки продукции села. Следующим уровнем можно считать города более высокого уровня. Поэтому иерархическая модель центральных мест представляется в виде сотовой структуры, в которой в зоны влияния крупных центров вкладываются зоны влияния более мелких.

Дальнейшее развитие теории центральных мест состояло в отказе от изотропности территории и учету особенностей транспортной сети. В результате расположение центральных мест стало учитывать их концентрацию вокруг наиболее значимых транспортных артерий. Но отличия теории Кристаллера от реального размещения центральных мест (городов) оставалось значительным. Они определяются абстрактностью следующих гипотез, лежащих в основе теории:

-отношения строгой иерархии центральных мест (доминирования одних городов над другими) в реальности оказываются размытыми, нечеткими. Значимыми являются горизонтальные связи городов, которые в модели не учитываются;

-площадь зоны влияния зависит от плотности населения, которая не учитывается в модели. С уменьшением плотности населения зона влияния с учетом порога объемов производства и продаж снижается;

-в модели исключается специализация городов на выполнении отдельных функций, предполагается, что города соответствующего уровня оказывают единый уровень услуг. Реально это условие не выполняется.

А.Лёш считается основателем пространственной экономической теории (теории экономического ландшафта), поскольку ему удалось существенно повысить адекватность  модели размещения и развития городов и территорий. В качестве градообразующей отрасли он рассматривал промышленность. Города формируют производство и рынки сбыта промышленной продукции, рынки потребления сельскохозяйственной продукции. На прочей территории сосредоточены производство и рынки сбыта сельскохозяйственной продукции. А. Лёш рассматривает размещение на территории производства и сбыта совокупности продуктов, предусматривает конкуренцию производителей, тенденцию сближения уровня прибыльности, межрегиональную и международную торговлю и ряд других факторов, определяющих современное хозяйство.

Учет этих факторов приводит к тому, что в результате экономической деятельности пространство (территория) становится неоднородным (гетерогенным). Гексогональные системы пространственного размещения зон влияния формируются для каждого из видов продукции, имеют различные пространственные координаты и накладываются друг на друга. В результате выявляется неравномерность территории, каждый участок которой имеет собственные экономические характеристики. А. Лёш учитывает граница территорий и изменения зон влияния. Формируется динамический аспект пространственной экономической теории, модель становится значительно более сложной. В конечном виде модель имеет вид системы уравнений, обеспечивающих высокий уровень абстракции, но трудно поддающейся практическому использованию. Ее использование для планирования перспектив развития городов и территорий возможно только при использовании некоторых эмпирических или экспертных оценок.

 

2.5.2.Система городов как каркас территории

Современное состояние пространственно-экономической теории, основные школы которой были рассмотрены в настоящей главе (теоретические концепции Кристаллера, Лёша) базируется на двух предпосылках, выполняемых для экономического пространства практически всех стран:

¨       города не изолированы, а связаны с другими городами экономическими связями. Эти связи могут быть иерархическими, конкурентными или взаимодополняющими;

¨       города и их взаимосвязи образую каркас (основу) экономического пространства, полюса экономической активности. Земли сельскохозяйственного назначения можно рассматривать как некоторую экономическую ткань, натянутую на каркас городов. Система городов организует экономическое пространство и позволяет перейти от географического к экономическому описанию территорий.

Принципиальные отличия современных исследований каркаса городов от классических моделей Кристаллера и Лёша состоят в учете горизонтальных связей городов, их функциональной специализации и взаимодополняемости. Современное состояние взаимосвязей городов таково, что именно эти связи и отношения становятся более значимыми, чем вертикальная иерархия. Однако вертикальная иерархия городов России в соответствии с их административным статусом остается весьма значимой. Она определяется бюджетными отношениями в системе «федерация – регион – муниципальное образование».

Организационной основой разработки каркаса городов послужили исследования, проводившиеся во Франции под наблюдением правительственных организаций в середине прошлого века в связи с упоминавшейся  попыткой государственного регулирования развития территорий в связи  с принятием государством ответственности за благоустройство территорий. С позиций обслуживания территорий (развития третичного сектора хозяйства) и рассматривалась концепция каркаса городов. Недостатком  этого  подхода было игнорирование значимой роли промышленности в формировании городов как каркаса территории. Более реалистичное понимание каркаса городов состоит в представлении его в виде пространственно-экономической системы, включающей совокупность городов различного потенциала, окружающих их сельских зон и сложившихся отношений между элементами этой системы и элементами других систем. Этот подход к системе пространственных взаимосвязей городов получил название «сети звезд».

Отличительными признаками каркаса городов типа «сеть звезд» является наличие нескольких иерархий (нескольких вершин). Вершины иерархий могут соответствовать подкаркасам различных функций городов (административной, культурной, научной и др.).

В каркасе могут присутствовать или отсутствовать высшие уровни иерархии. Связи городов  в «сети звезд» формируются в процессе реализации крупных инвестиционных (инновационных) проектов, или в результате реализации крупных транспортных узлов. В России каркас городов типа «сеть звезд» должен включать Москву как полифункциональную «суперзвезду», объединяющую другие города России по финансовому капиталу, сети дорог и другим функциям.

2.5.3.Система (каркас) мировых городов.

Глобализация экономики стимулирует интернационализацию экономики, ориентацию не только крупных, но и средних фирм на мировые рынки. Развивается международная конкуренция. Влияние глобализма становятся более сильным, чем влияние государственного протекционизма. В особенности это значимо для межнациональных рынков ЕС, Северной Америки. Фирмы, не имеющие высокий конкурентный потенциал, либо уходят с рынка, либо поглощаются крупными транснациональными компаниями. Так, несмотря на государственный протекционизм, Франция не смогла реализовать программу развития собственных компьютеров и вынуждена была уступить свой рынок фирмам США и Японии.

Как следствие глобализации высокими темпами растет значимость мировых городов как функциональных центров мирохозяйственных связей. Происходит встраивание национальных каркасов городов  в каркасы международные. В Европе, США, Юго-Восточной Азии резко возрастает значимость связей международных городов с местными центрами и, наоборот, снижается значимость национальных центров, не входящих в систему мировых городов, ослабляются иерархические отношения в пределах регионов отдельных стран. Современные модели системы городов взамен 7-9 уровневой иерархии городов прошлого века, ограниченной государственными границами, основываются на трех уровневой иерархии. Она включает:

¨       первый уровень – сеть мировых полифункциональных городов, взаимодействующих через систему телекоммуникаций, через финансовые потоки;

¨       второй уровень – совокупность специализированных (не полифункциональных) городов национального значения. Они  интегрированы в единую национальную сеть системой товарных потоков и производственными связями (отношениями кооперации);

¨       третий уровень – специализированные города регионального значения, интегрированные в региональную сеть системой товарных потоков и производственными связями.

Эта иерархия городов в настоящее время, вероятно, не типична для  России. В стране лишь Москву и в некоторой степени Санкт-Петербург можно отнести к городам первого уровня. Для остальных сохраняется достаточно жесткая административная иерархия, унаследованная от  социально-экономической системы СССР. Но новые отношения в системе городов могут стать доминирующими по мере развития и реструктуризации экономики нашей страны, ее дальнейшего встраивания в мировую экономику.

 

2.6. Эволюция городов России (Дьячков)

 

Контрольные вопросы и задания по теме

 

Контрольные вопросы

1.Каковы признаки отнесения вида деятельности к третичному сектору? На основе статистической информации дайте характеристику сферы услуг г. Рязани.

2.Сопоставьте понятия «услуги», «услуги для бизнеса», «услуги четвертичного периода».

3.Дайте понятие и раскройте значение структуру услуг для бизнеса в развитии города. Приведите примеры компаний г. Рязани, оказывающих услуги для бизнеса.

4.Рассмотрите основные факторы, определяющие тенденцию концентрации услуг для бизнеса в крупных городах.

5.Поясните смысл термина «система городов». Чем отличается иерархическая модель системы городов от сетевой?

6.Назовите основные показатели, которые можно использовать для определения ранга города при исследовании модели типа “ранг – размер”.

7.Как производится локализация различных видов экономической деятельности в зоне влияния города в рамках подхода фон Тюнена?

8.Как могут быть выявлены зоны влияния городов?

9.Опишите основные положения теории центральных мест Кристаллера.

10.Как  следует понимать выражение «каркас территории»? Почему систему городов можно рассматривать как каркас территории?

11.Опишите современную роль Москвы и Рязани в системе национального каркаса.

12.Опишите основные признаки мировых городов и их роль в системе национального хозяйства.

13.Сформулируйте проблемы интеграции системы городов России в мировой каркас городов.

 

Задания по теме.

1.Исследуйте правило Ципфа для системы городов России на основе эмпирического материала («Регионы России. Справочник». Госкомстат РФ, т.1).

2. Обоснуйте различные темпы роста численности населения в городах России, учитывая темпы роста численности населения страны и политику государства.

3. Приведите динамику численности населения г. Рязани и объясните ее причины.

Литература по теме

 

Тема 3. МОРФОЛОГИЯ ГОРОДСКОЙ ТЕРРИТОРИИ

 

3.1.Функциональные зоны города

Город занимает ограниченную территорию, границы которой утверждены нормативно, поэтому рациональное использование городской земли имеет большое значение для развития города. Пересмотр территории города возможен специальным актом субъекта федерации, по которому в территорию города включаются земли сельских поселений и (или) сельскохозяйственного назначения. Земельные участки необходимы предприятиям и организациям города, они необходимы для жилой застройки, для создания зон отдыха и др. Расположение жилья вблизи от производственных предприятий снижает затраты и потери времени на транспортировку, но снижает качество жилья из-за экологических факторов. Отдельные участки в разной степени благоприятны для производственной и жилой застройки, что формирует различные уровни цен на земельные участки. В свою очередь уровень цен влияет на спрос и т.д.

Городские земельные участки обычно рассматривают в совокупности с расположенными на них объектами недвижимости, системой транспортных связей и коммунальных систем. Классификация городской недвижимости приведена на рис.3.1. Она включает три группы объектов недвижимости: жилых, промышленных и общественных зданий. Каждая из этих групп может быть разделена на подгруппы. Например, здания для образования, воспитания и подготовки кадров могут быть разделены на здания детских дошкольных учреждений, общеобразовательные и специализированные школы, ПТУ и т.п. Структура городской недвижимости города Рязани имеет следующие характеристики:

………………………..

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Рис.3.1. Классификация городской недвижимости

Задача органов управления городами состоит в рациональном использовании земельных участков. Под рациональным использованием понимается достижение определенного сочетания нескольких целей:

-экономических, состоящих в эффективном использовании земельных участков, например, в обеспечении максимального дохода бюджета от использования различных форм оплаты;

-создание цивилизованного рынка недвижимости в городе, результатом чего может быть как рост доходов, так и привлечение дополнительного капитала в город;

-социальных целей (рост качества проживания как важнейшей характеристики качества жизни);

-правовых (обеспечение гарантий имущественных прав на землю и объект недвижимости).

Достижение этих целей предполагает исследование системы взаимосвязей значительной совокупности факторов, от которых зависит рациональное назначение участка. Сложность ее решения возрастает, в связи с тем, что отдельные участки территории российских городов имеют различных собственников. В правовом аспекте выделяются три основные (укрупненные) группы собственников земли:

  1. Частные собственники, получившие участок земли в собственность в результате покупки, наследования или другими способами.
  2. Арендаторы земельных участков. Ими могут быть отдельные юридические лица, если участок земли  отведен им на праве аренды, жильцы – арендаторы, владельцы приватизированных квартир в муниципальном жилье.
  3. Общественные собственники участков земли (органы государственной власти различного уровня). Муниципалитет, в частности, владеет свободными участками земли, участками, высвобождающимися в результате сноса старого муниципального или частного жилья (если частник не был владельцем земельного участка), городскими объектами общего пользования (парки, скверы, пляжи и др.), улично-дорожной сетью и т.п.

Классификация муниципальных земель, отражающая три функциональных процесса, протекающих в городе, (труда, быта, отдыха) приведена в таблице 3.1.

Таблица 3.1.

Характеристика городских земель

Признаки городских земель

Характеристики  признака

Состав земель

  • · Территория в границах муниципального образования
  • · Земли за территорией муниципального образования, приобретенные органами местного самоуправления

Целевое использование

  • · Земли под жилищной застройкой (селитебная территория)
  • · Земли под промышленными и иными предприятиями и организациями, независимо от их ведомственного подчинения
  • · Земли природоохранного, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения
  • · Земли общего пользования (парки, водоемы, пляжи и т.п.)
  • · Земли городского хозяйства и городской инфраструктуры
  • · Резервные земли (перспективное развитие города)

Субъекты собственности

  • · Муниципалитет (органы местного самоуправления)
  • · Физические лица
  • · Юридические лица, выкупившие земельный участок или получившие его в собственность

Форма распоряжения

  • · Пожизненное наследуемое владение
  • · Частная собственность юридических лиц
  • · Аренда

Делимость и обособленность участка

  • · Неделимые
  • · Делимые
  • · Участок общего пользования
  • · Обособленный участок

Состояние муниципальных участков городской земли

  • · Занятые строениями
  • · Свободные

Территориальное положение участка

  • · Центр города
  • · Микрорайон
  • · Промышленная зона
  • · Пригород

 

Участки территории города могут быть многофункциональными и однофункциональными. Большинство городов России имеет полифункциональную структуру центральных районов. Эта ситуация сложилась исторически. Старые предприятия, которые ранее были в периферийной части города,  в процессе роста города оказалось в его центральной части. Например, центр города Рязани следует считать многофункциональной зоной, поскольку здесь расположены жилые строения, предприятия («Рязсельмаш», приборный завод и др.), а также парки, театры, музеи, цирк и др.

Полифункциональными являются и некоторые зоны, сформировавшиеся вокруг крупных предприятий. В годы плановой экономики крупные предприятия вели большое жилищное строительство преимущественно для работников этих предприятий. Естественным было стремление сосредоточить принадлежащее предприятию жилье вблизи производства. Это решало транспортную проблему и закрепляло персонал. В Рязани так сформировались значительные зоны жилищной застройки вокруг комбината химического волокна и картонно-рубероидного завода, Приокский поселок.

Настоящий уровень проектирования застройки городских территорий, преимуществено, основан на формировании монофункциональных зон. Монофункциональными (селитебными) являются микрорайоны г. Рязани Дашково-Песочня, Канищево.  Наличие в этих районах значительного количества предприятий третичного сектора не меняет, но наоборот, усиливает его монофункциональность.

Типичным для мегаполисов и крупных городов является вытеснение с центральных участков производственных предприятий и предприятий других отраслей, имеющих относительной малый уровень доходности и социальной значимости. Этот процесс происходит на чисто экономической (рыночной) основе за счет значительного роста цен земли (арендной платы, земельного налога) или дополнительно стимулируется органами управления городом. Центры городов занимаются, преимущественно, административными учреждениями, организациями четвертичного периода и элитной жилищной застройкой.

 

3.2. Факторы, определяющие размещение предприятий

на территории города

 

Целью регулирования размещения предприятий на территории города является рациональное землепользование. Понятие рационального землепользования, как уже отмечалось, означает обеспечение целей управления городом, т.е. повышение качества жизни и создание условий для развития экономики как основы формирования городского бюджета.

Исторически первичным фактором формирования городов и структуры городской застройки был и остается до настоящего времени транспортный фактор. Транспортные артерии  были главным фактором размещения производств и жилищной застройки. Преобладающим типом застройки была радиально-кольцевая схема. В исторических городах России (Москва, Рязань, Владимир и др.) радиально-кольцевая застройка определялась наличием исторического центра. Типичный пример – Кремль в Москве, бульварное кольцо, садовое кольцо, кольцевая линия метро и др. Это определило плотность застройки центра, первоначальную концентрацию в центре всех видов деятельности. В процессе эволюции городов, роста цены земельных участков преобладающим видом деятельности в центре стала сфера обслуживания и элитная жилищная застройка.

Эволюция эффективных систем транспорта (до 18 века – реки, 18-19 веках это рельсовый транспорт, 20 век – автомобильный, воздушный и трубопроводный  транспорт, 21 век – скоростной рельсовый и автотранспорт) существенно изменила принципы территориального развития городов.

Влияние транспортного фактора на размещение производственных предприятий связано с затратами на транспортировку исходного сырья и готовой продукции. Для предприятий, производящих продукцию преимущественно для внегородского потребления и транспортирующих сырье и продукцию по железным дорогам, существенными являются затраты на транспортировку продукции до железнодорожного узла. Взаимосвязь приемлемой стоимости земельного участка и транспортных расходов имеет нелинейный характер, представленный на рис. 3.1. Если продукция транспортируется автомобильным транспортом, то наиболее существенным фактором становится цена земельного участка (арендная плата, земельный налог) и система пассажирского сообщения (время и затраты на перевозку работников предприятия).

Затраты на земельный участок (земельная рента)

Параметры кривой определяются равенством затрат на транспортировку и земельной ренты. По мере роста стоимости земли предприятие замещает ее недостаток более эффективным использованием.

 

1                    3                             Расстояние до транспортного узла

Рис 3.1.Зависимость земельной ренты от местоположения участка

 

Развитие автомобильного транспорта сделало более эффективной прямоугольную схему уличной сети городов. Но огромное количество автомобилей на улицах городов в настоящее время формирует проблемы загрязнения городов и автомобильных «пробок». Поэтому прямоугольная схема планировки в крупных городах объединяется с формированием определенных центров, в качестве которых выступают крупные торговые центры или вокзалы. Эти центры выносятся на периферию городов с целью облегчения транспортных проблем.

Основные виды транспорта современных городов определяются, прежде всего, его размерами. Отличие транспортной сети городов России от городов Европы и США является, несмотря на высокие темпы роста в России, относительно низкая доля личного транспорта и недостаточное развитие современного скоростного транспорта. Использование личного транспорта в городах России тормозит отсутствие необходимого количества мест парковки и качество автотрасс. Однако опыт Европейских стран показывает, что  дополнительные (пока не ощущаемые в городах России) проблемы этого пути решения транспортных проблем состоят в высокой стоимости  новых автострад (включая стоимость земельных участков). В городах Японии и Европы решению транспортных проблем способствуют современные системы скоростного рельсового транспорта связывающего центры городов и пригороды. Этим же целям служит экспрессное автобусное сообщение.

Выбор оптимальной структуры транспорта, связывающего отдельные районы города, определяется интенсивностью пассажиропотока соответствующего направления. Исследования, проведенные в городах США в середине 70-х годов прошлого века, позволили выделить 5 основных типов пассажирских перевозок в мегаполисах и сравнить их эффективность (рис.3.2). Первый тип транспортных систем: система скоростного рельсового транспорта, дополненного автобусным сообщением в периферийных жилых районах и трассами метро в центре города. Эта схема транспорта характерна и для Москвы, но вместо скоростного рельсового транспорта присутствуют обычные электрички. Второй тип: система скоростного рельсового транспорта, дополненного поездками на личных автомобилях в периферийных жилых районах и трассами метро в центре города. Третий тип: использование только личного автотранспорта. Четвертый тип: система скоростного автобусного сообщения из пригородных районов в центральную зону мегаполиса. Пятый тип: система скоростного автобусного сообщения из пригородных районов в центральную зону мегаполиса, дополненная трассами метро в центре города.

Влияние инженерной инфраструктуры (сетей электро-, тепло- и газообеспечения, водопровода, канализации) сходно с влиянием транспортных сетей. Характерным для настоящего современных городов является их подземное размещение. Уровень обеспечения городов и отдельных их участков надежной инженерной инфраструктурой оказывает существенное влияние на цены земельных участков и привлекательность их для застройщиков. Типичной является ситуация, когда большую часть расходов по обеспечению инфраструктуры новых участков берет на себя бюджет города, остальные расходы покрываются застройщиками.

 

Эффективность транспортной системы

5                                                       2

1

 

3                                                                         4

 

 

 

 

 

10                         20                          30                           40

Интенсивность пассажиропотока, тыс. чел. / час

Рис. 3.2.Эффективность транспортных систем мегаполисов

Дезиндустриализация крупных городов, выражающаяся в выносе промышленных предприятий за территорию города (в пригороды или малые города), типична только для мегаполисов России. Ранее отмечалось, что центральные районы крупных городов и мегаполисы концентрируют четвертичный сектор экономики. Вместе с тем в мегаполисах и крупных городах сохраняются промышленные предприятия двух типов:

-          производящие быстрообновляющуюся продукцию (модную одежду, обувь, полиграфические издания и др.). Для этой продукции близость к потребителю, оперативность поставки продукции являются главными факторами эффективности;

-          предприятия с высоким уровнем фондоемкости, перемещение которых (демонтаж оборудования, создание новых производственных мощностей и т.п.) экономически нецелесообразно (автозавод, нефтеперегонный и другие заводы в Москве и т.п.).

В крупных городах процесс дезиндустриализации прослеживается относительно филиалов, создание которых требует новых производственных зданий, и вновь создаваемых предприятий. Организация филиалов в малых городах обеспечивает занятость, снижает потребности в расходах на жилищное строительство. Эта тенденция соответствует тенденции делегирования полномочий и снижения централизации, типичной для настоящего этапа развития теории и практики управления. Одновременно современные средства связи обеспечивают возможность сохранения оперативности управления.

Развитие современной инфраструктуры связи является необходимым условием привлечения в мегаполисы главных офисов компаний и других организаций четвертичного сектора. Поэтому создание высокоразвитой системы телекоммуникационной связи предшествует строительство офисов. Надо обратить внимание на причины сосредоточения организаций четвертичного сектора в центрах мегаполисов несмотря на развитие телекоммуникаций и высокую стоимость содержания офисов в центральной части города. Причины этого относительно Москвы состоят, вероятно, в следующем. Во-первых, размещение офиса в центре столицы повышает имидж фирмы и, следовательно, количество клиентов и стоимость оказываемых ею услуг. Во-вторых, концентрация головных офисов повышает возможность личного общения руководителей компаний, что способствует повышению обоснованности стратегических управленческих решений. В-третьих, как уже отмечалось, повышению обоснованности и эффективности управленческих решений способствует возможность личного общения топ-менеджеров и собственников с аппаратом политического управления страной. Оперативность получения информации о возможных политических решениях зачастую определяет перспективы финансового развития компаний.

В условиях России перемещение головных офисов крупных компаний меняет налоговые потоки бюджетов, поскольку налог на прибыль выплачивается не по месту размещения предприятия, а по месту размещения головного офиса. Например, вхождение Рязанского нефтеперерабатывающего завода в состав ТНК и размещение головного офиса последней в Москве существенно снизило доходы бюджета Рязанской области.

Размещение сферы услуг на территории города является чаще всего следствием, а не причиной размещения жилищной и промышленной застройки. Выделяются три взаимосочетающихся принципа размещения предприятий сферы услуг в городах:

  • концентрация предприятий сферы услуг вокруг делового центра;
  • размещение торговых предприятий внутри жилых массивов, вблизи центров интенсивного потока населения городов и концентрация в крупных многопрофильных торговых центрах;
  • концентрация предприятий сферы услуг по принципу взаимодополнения. Это обеспечивает синергетические эффекты для клиентов, увеличивая тем самым объемы услуг и выручку предприятий.

В размещении предприятий сферы услуг, прежде всего – торговли, в крупных городах России существенную роль сыграло появление в связи с сокращением производства свободных площадей при наличии транспортной системы.

Экономическим критерием выбора участка по предприятие сферы обслуживания является минимум затрат на расходы за земельный участок (R), затраты предприятия на доставку продукции (услуг) потребителю (T) при неизменном количестве клиентов. Но поскольку количество клиентов, а, следовательно, и доходы (D) зависит от местоположения участка, постольку функция выбора участка из m возможных вариантов примет вид:

Z = Dm - (Rm + Tm)          max

3.3. Использование земли под жилую застройку

Ценность земельных участков в городе определяется ценой недвижимости (жилых домов, офисных или производственных помещений), которая может быть построена на этом участке. Формируется схема рынка городской земли, представленная в упрощенном виде (без участия подрядчиков и посредников) на рис 3.3. Основной закономерностью процесса формирования рынка земли является его зависимость от рынка недвижимости.

Как уже отмечалось, существенное влияние на стоимость городской земли оказывает местоположение участка относительно центра города. На рис. 3.4  приведены соотношения цены участка в центре города и на периферии (F). Относительно низкий уровень различий этих показателей в Финляндии и в Германии определяется отсутствием мегаполисов, качеством автотранспортного сообщения внутри городов, историей развития городов.

 

3.4. Цена участка городской земли. Кадастр

Система достоверных сведений (местоположение, правовое положение, размеры, недвижимость, цены участков земли) о земельных ресурсах города, необходимых для эффективного землеустройства содержится в государственных земельных кадастрах. Основные кадастровые характеристики земельных участков приведены в таблице 3…..

 

 

 

 

 

 

 

Цена недвижимости

Предложение

 

 

 

 

Спрос                                                                           Спрос

 

 

Предложение

 

Рис. 3.3. Формирование рынка городской земли

 

F, разы

20

10

8              5

3

2

 

США     Канада    Италия    Япония    Германия  Финляндия

 

Рис. 3.4. Дифференциация цен на городские земли

 

 

 

Таблица 3….

Характеристики земельных участков, содержащиеся в кадастрах

Группы характеристик

Характеристики

1.Местоположние земельного участка

  • Координаты
  • Кадастровый номер участка

2.Правовые характеристики

  • Правовой статус
  • Площадь
  • Правовое обременение  (сервитуты)
  • Сведения о собственниках, арендаторах, землепользователях
  • Категория земель и целевое использование

3.Количественные и качественные

характеристики земель

  • Структура площадей по видам целевого использования
  • Характеристики инженерно-геологического состояния земель, определяющие их целевое назначение

3. Экономические характеристики земель

  • Цена единицы площади (оценка стоимости)

Ведение кадастра обеспечивает возможность представление потребителям всей информации о характеристиках земельных участков и расположенных на них объектах недвижимости. Использование земельного кадастра обязательно для принятия следующих решений:

-представления и изъятия земельных участков;

-совершения сделок с землей;

-решения земельных споров;

-определения платежей за землю;

-по государственной регистрации прав на недвижимое имущество;

-оценки результатов хозяйственной деятельности и др.

Выделяют три основных подхода к способам регулирования городского землепользования. Первый типичен преимущественно для стран, не имеющих значительных земельных территорий (Швейцария, Гонконг, Финляндия и др.). В Швейцарии существуют квоты на продажу земельных участков. Главными субъектами земельных отношений в этих странах являются городские муниципалитеты, а основным способом землепользования – аренда земли на 30-60 лет. Этот подход обеспечивает наиболее строгие формы регулирования землепользования в интересах городов. Второй способ предусматривает менее жесткие методы землепользования. Он предусматривает продажу земельных участков, использование механизма земельных налогов. Тем самым стимулируется привлечение инвестиций в города, за счет чего быстрыми темпами растет городская недвижимость (Кипр, Испания, Греция и др. страны). Третий тип регулирования землепользования является промежуточным. Он комбинирует аренду городских земель с выкупом отдельных участков (США, Германия, Италия и др.). В России в настоящее время превалирует второй способ регулирования землепользования, хотя отдельные города используют элементы комбинированного подхода.

Взаимосвязь стоимости земли, арендной платы и земельного налога относится к главным инструментам землепользования. Это соотношение зависит от назначения земельного участка, уровня и динамики реальных доходов населения, бюджетной политикой городов. Базой для расчетов соотношения в городах Европы, США и Канады является стоимость земельного участка. Ставки налога и арендной платы на недвижимость в % от оценочной стоимости ряда стран приведены в таблице 3…

Таблица 3…

Ставки налога и арендной платы на недвижимость, % от оценочной стоимости

Показатель

США

Канада

ФРГ

Финляндия

Швейцария

Португалия

Ставка налога

1,0-3,0

0,5-1,0

1,5-1,8

1,2

1,5

1,0

Ставка арендной платы

7,0-8,0

4,0

6,0

4,0-5,0

6,0

5,0

 

 

3.6. Управление земельными ресурсами городов

Управление земельными ресурсами городов включает зонирование земельных участков, планирование их использования, мониторинг использования, ведение кадастра.

Зонирование земель – разделение их на участки различного  целевого использования и правового режима. Участки различаются, прежде всего, по их функциональному назначению (участки жилой застройки, участки ландшафтные, участки, отводимые под производственные предприятия). Участки жилой застройки делятся по видам застройки (этажность и другие основные характеристики). Ландшафтные участки используются для создания парков, скверов и т.п. Результатом зонирования на перспективу является генеральный план города, в котором определены назначение и основные характеристики каждого участка территории города.

Планирование использования земельных ресурсов города и мониторинг фактического использования осуществляется органами управления городов в виде программ развития территорий, включая природоохранные мероприятия и стратегические планы развития городов.

Контрольные вопросы и задания

Контрольные вопросы

1.Какими могут быть формы собственности на земельный участок, занятый:

-предприятием сферы услуг;

-государственной организацией;

-жилым домом.

Обоснуйте рациональные формы собственности.

2.Какие факторы определяют современную застройку г. Рязани?

3.Как формируется кадастр городской территории?

4.Как устанавливается стоимость земли по различным участкам кадастра?

 

Контрольное задание

1.Обоснуйте социально-экономические критерии выбора участка земли под организацию нового бизнеса в Рязани. Приведите примеры.

2. Обоснуйте социально-экономические критерии выбора участка земли под строительство многоэтажного дома в Рязани. Приведите примеры.

 

 

ТЕМА 4 .ЭКОНОМИКА ЖИЛИЩНОЙ СФЕРЫ ГОРОДА

4.1.Характеристика и основные соотношения рынка жилья

4.1.1.Теоретические основы рынка жилья

 

Жилье, жилищно-коммунальная сфера относятся к основным социально-экономическим проблемам городов. Экономическая значимость жилья определяется следующим:

-стоимость жилья составляет более 20% воспроизводимого (без учета стоимости земельных участков) недвижимого имущества;

-доля инвестиций в жилищное строительство равна примерно 25% всех прямых инвестиций;

-в сфере строительства и эксплуатации жилья занято около 13% жителей крупных городов;

-ограниченная мобильность населения при неразвитом рынке жилья снижает  экономическое развитие городов;

-жилищное строительство в городах оказывает прямое влияние на рост доходов городских бюджетов. Рост налоговых поступлений в бюджеты всех уровней в результате строительства квартир стоимостью связан:

-  с ростом выручки;

-          с ростом прибыли строительных и риэлтерских организаций;

-          с ростом фонда оплаты труда строителей, доля которого в стоимости жилья составляет 15-25%;

-          с ростом стоимости имущества строительных организаций;

-          с ростом налога на имущество физических лиц.

Приток денежных средств в бюджет за счет прироста налогооблагаемой базы по j-му налогу (DБtj ) в t-м году равен:

Притокtj =  DБtj * Нj *at

где aj - доля налога, направляемая в бюджет, по которому рассчитывается эффект;

Нj - ставка налогообложения по j-му налогу.

В таблице 4.1 приведены значения налогов, поступающих в региональные бюджеты (бюджет Рязанской области и бюджет г. Рязани) с каждого рубля стоимости построенных квартир.

Жилищное строительство инициирует производство строительных материалов, доля которых в стоимости готового жилья достигает 60%. Следовательно, если учет смежных отраслей ограничить только производством строительных материалов, то итоговые значения доходов бюджетов следует увеличить в 1,5-1,6 раза.

Как известно,  налог на имущество физических лиц начисляется ежегодно, в таблице 4.1 его сумма соответствует дисконтированному десятилетнему значению. Совокупный прирост доходной части бюджета при использовании этих показателей равен произведению суммарных удельных налогов на стоимость вводимого жилья.

Таблица 4.1

Налоги в бюджеты и внебюджетные фонды с одного рубля стоимости вводимого жилья

Налоги

Бюджеты

Федеральный

Субъекта федерации

Муниципального образования

1.Налог на прибыль строительных посреднических и организаций

0,02

0,012

0,01

2.НДС строительных посреднических и организаций

0,2

-

-

3.Налог на имущество строительных организаций

Оценка недостоверна

4.Налог на имущество физических лиц

 

 

0,002

5.Подоходный налог на ФОТ строительных и посреднических организаций

0,026

-

-

6.Отчисления в единый социальный налог

0,042

0,03

0,011

Итого поступления непосредственно от  строительства

0,288

0,042

0,023

Поступления от производства строительных материалов

0,173

0,025

0,014

Итого поступления от двух смежных отраслей

0,461

0,067

0,037

 

Мировой опыт показывает, что в силу изложенных причин жилье может стать тем решающим звеном, которое способно стимулировать экономическое развитие региона.

Жилье является уникальным товаром. Во-первых, оно является весьма дорогим и долговечным товаром, который покупается (получается) большинством семей россиян один раз в жизни. Владелец жилья имеет возможность регулировать его износ за счет затрат на ремонт и модернизацию. Во-вторых, жилье – немобильный товар. Это недвижимость, привязанная к определенному участку земли. Поэтому анализ качества и цены жилья предполагает анализ его местоположения. В-третьих, жилье – гетерогенный (неоднородный) товар. Гетерогенность обеспечивает возможность удовлетворения разнообразных вкусов и финансовых возможностей населения, динамичность рынка. В-четвертых, качество жилья является значимым фактором уровня жизни населения, т.е. значимой характеристикой социальных благ каждой семьи и населения в целом.

Рынок жилья состоит из двух взаимосвязанных частей: рынков жилищного фонда и рынка жилищных услуг. Взаимосвязь рынка жилищного фонда (левая часть рисунка 4.1) и рынка жилищных услуг (правая часть рисунка 4.1) осуществляется по двум направлениям. С одной стороны, размер квартплаты и стоимости коммунальных услуг является важным фактором спроса на рынке жилищного фонда. Рост стоимости жилищных услуг снижает спрос на рынке жилищного фонда. С другой стороны, предложение на рынке жилищного фонда влияет на стоимость жилищных услуг. Рост предложения вызывает снижение стоимости услуг и наоборот. Экономический рост и рост доходов населения повышает спрос на жилье.

Проанализируем диаграмму.  Осями первого квадранта являются уровень квартплаты в расчете на единицу площади и размер жилой площади. График показывает снижение спроса на жилую площадь (D) при росте стоимости квартплаты (R). Угол наклона линии D(R) определяется эластичностью спроса от квартплаты. В ситуации равновесия спрос равен предлагаемой жилой площади, размер которой зависит от квартплаты и общего состояния экономики

D(R, экономика)=S

 

 

Рынок жилищного фонда                                                   Рынок жилищных услуг

Определение цены                                                      Определение квартплаты

P=R/i                     Квартплата

(2)                                                                                      (1)

г                                  а                б

R0 в

D(R, экономика)=S

Цена                                    P0 S0 Жилой фонд (кв. м.)

Sн

P=f(C)                                                                                  S=C/d;  DS=C-dS

(3)                                                                                   (4)

Рынок жилищного фонда                                       Рынок жилищных услуг

Строительство                                                Использование имеющегося фонда

Рис. 4.1. Взаимодействие рынка жилищного фонда и рынка жилищных услуг

На диаграмме (рис. 4.1) это  отражается в виде расширения равновесного прямоугольника. Кроме того, рост доходов снижает эластичность спроса по стоимости квартплаты, т.е. может привести к изменениям угла наклона функций спроса и предложения. Исследования американских ученых определили следующие показатели эластичности спроса по доходу:

  • спрос на размер жилой площади неэластичен по отношению к доходу. В семи из девяти случаев эластичность была ниже 0,46;
  • спрос на качество жилья высокоэластичен по отношению к доходу: в четырех случаев из пяти эластичность была выше 1,64;
  • спрос на преимущества местоположения также высокоэластичен к доходу.

Хотя спрос на жилье отдельных семей индивидуален, можно установить некоторые общие факторы его формирования. К их числу относятся:

-уровень доходов семьи. Доходы, получаемые в момент приобретения квартиры, влияют на стоимость приобретаемого жилья и стоимость коммунальных услуг;

-уровень «богатства» (накоплений). Имеющиеся сбережения определяют цену приобретаемого жилья. Однако площадь и конструктивное качество (местоположение дома, этажность, планировка, вид строительных материалов, сервис и др.) жилья непосредственно связаны с текущими платежами за жилье;

-экономическая и социальная стабильность в обществе. В условиях непрерывного роста платежей за коммунальные услуги и неопределенности своих будущих доходов россияне вынуждены оценивать не только возможности приобретения жилья, но и возможности его содержания в перспективе;

-площадь жилья и его качество. Соотношение качества и жилой площади определяются сложившимися на конкретном рынке предпочтениями потребителей и уровнем цен. Семья с определенным уровнем доходов может выбрать качественное жилье небольшой площади или наоборот – жилье относительно низкого качества, но большой площади;

-изменения в уровне квартплаты (существенный рост) и налогов на недвижимость физических лиц оказывают существенное влияние на характеристики рынка жилья российских городов: приводит к смещению линии спроса на жилье (линия (б)) и может менять угол наклона линии спроса (линия  (в) в квадранте 1 рис.4.1). Эта ситуация при прочих равных условиях, снижает предложения и цены рынка. Но в противоположном направлении действуют инфляционные ожидания. Печальный опыт 1998-1999 годов существенно увеличил привлекательность вложений в жилье для значительной части населения России.  В городах Рязанской области, например, за 1998-2000 годы количество квартир, построенных населением за счет собственных средств, возросло  более чем на треть по сравнению с предшествующим периодом. Инфляционные ожидания повышали положение линии спроса и угол наклона рынка жилищного фонда.

Квадранты 2 и 3 определяют зависимости на рынке жилищного фонда. В квадранте 2 определена зависимость цены единицы жилищного фонда (одного квадратного метра) от уровня квартплаты. Линия, отражающая эту зависимость, есть норма прибыли владельца жилья, сдаваемого в аренду (норма капитализации). Норма капитализации зависит от совокупности факторов, важнейшими из которых являются ставка банковского процента по долгосрочным кредитам, риск арендодателя, ожидаемый рост стоимости жилья и налоги государства на доходы арендодателя. Изменения банковских ставок (линия (г) на рис. 4.1 соответствует снижению банковских ставок) приводят к изменениям стоимости строительства и сравнительной доходности инвестиций в жилищный фонд. Для экономики, в которой приобретение жилья означает, прежде всего, инвестирование капитала, снижение доходности инвестиций означает снижение спроса. При увеличении цены общие расходы на жилье повышаются незначительно за счет снижения спроса.

Величина квартплаты (R0) получается из первого квадранта. Если обозначить норму капитализации через «i», то цена жилищного фонда (P0) будет равна:

P=R/i

Третий квадрант устанавливает связи цен и объемов нового строительства. Минимальный уровень цен соответствует нулевой прибыли строителя: затраты (С) равны цене (Р). Рост затрат на строительство единицы жилья определяется рядом факотров, прежде всего - ростом спроса, и соответственно, цены земельных участков. Точка пересечения уровня цены, полученной во втором квадранте, с линией затрат на строительство определяет объем нового строительства.

В четвертом квадранте объемы строительства нового жилья интегрируются в общий жилищный фонд города. Предложение жилья (жилищного фонда) в краткосрочном периоде неэластично по ценам, поскольку процессы строительства и эксплуатации жилья долгосрочны. В долгосрочном периоде предложение жилья изменяется, что меняет соотношение предложения и цены, но не меняет ценовую неэластичность. Увеличение предложения жилья (жилищные инвестиции) формируется в процессе нового строительства, реконструкции существующего, выбытия жилищного фонда в нежилой и выбытия жилищного фонда вследствие износа и разрушения. Выбытие жилищного фонда вследствие его сноса из-за  ветхости, форс-мажорных и иных обстоятельств выражается значением dS. Если выбытие жилья соответствует вновь вводимому, как это показано на графике, то S=const.

На рисунке 4.2 приведены бюджетные линии  для семей:

-           с высоким уровнем доходов (А);

-           со средним и стабильным в перспективе уровнем доходов (Б);

-           со средним уровнем доходов и положительной оценкой перспектив своих доходов (В);

-           со средним уровнем доходов, ожидающих проблемы с оплатой коммунальных услуг в перспективе (Г).

Бюджетные линии представлены прямыми, т.е. предполагается линейная зависимость стоимости жилья от качества и площади квартир.

Качество жилья

А                                            Бюджетная линия семьи с высокими доходами

 

В                                  А1                   Бюджетные линии семей с более низкими доходами

В1

Б

Г               Б1                                                                  А2

Г1

 

 

Жилая площадь (кв.м.)

Рис.4.2. Спрос на жилье. Предпочтения семей.

На каждой бюджетной линии нанесены кривые безразличия для семей А1, А2, Б1, В1, Г1. Семьи А1 и А2 имеют одинаковые доходы, накопления и  перспективы изменения доходов. Но семья А1 предпочитает качество, а семья А2 –площадь квартиры. Семьи Б1, В1 и Г1 имеют одинаковый уровень возможностей по цене приобретаемого жилья (одинаковую платежеспособность на жилищном рынке) и примерно одинаковые предпочтения площади и качества. Но семья В1, имея меньшие сбережения, имеет больший уровень текущих доходов, в перспективе доходы будут (по ожиданиям членов семьи) расти. Семья Г1  имеет высокий уровень накоплений, что позволяет ей купить такое же жилье, что и семьям Б1 и В1. Но уровень текущих доходов этой семьи меньше, или ожидается его падение в ближайшей перспективе. Поэтому их бюджетные линии различны. (Более подробная классификация потребностей в качестве жилья по уровню доходов приведена в п.1.2).

С помощью рисунков 4.1 и 4.2 можно проанализировать состояние и тенденции изменения на рынке жилья, имеющие большое значение для принятия управляющих решений.

 

4.1.2.Анализ потребности населения г. Рязани в улучшении жилищных условий

Практика развития жилищного строительства в России пока­зывает, что проблема жилья является одной из самых ост­рых. Органы власти пытаются ее решить, реализуя различно­го рода федеральные, региональные и муниципальные программы, направленные на повышение доступности жилья для населения.

Успех реализации всех программ по обеспечению доступности жилья для населения во многом будет определиться степенью удовлетворения потребности в жилье для категорий населения с различным уровнем дохода. При этом под доступностью жилья понимается реальная возможность определенной категории граж­дан оплатить стоимость приобретаемого жилья в размерах дирек­тивно определяемой части их доходов.

В условиях сокращения бюджетных ассигнований на жилищ­ное строительство возрастает роль собственных и заемных средств населения в качестве одного из источников финансирования при­обретения жилья. Жилье — это товар, предлагаемый на рынке, имеющий свою цену, продавца и покупателя. Поэтому правильное определение инвестиционного потенциала населения обеспечит выход на реальный рынок жилья новых по­тенциальных потребителей, что благотворно скажется:

- во-первых, на динамике самого рынка, который неизбежно должен будет подстраиваться под возможности и запросы кон­кретных категорий граждан;

- во-вторых, на динамике функционирования строительной отрасли города и смежных производств (строительные и отделоч­ные материалы, мебельная промышленность). В этой связи внедрение механизмов финансовой поддержки на­селения с использованием бюджетных и внебюджетных средств на возвратной и платой основе, представляется наиболее актуальным. Это создает дополнительный платежеспособный спрос на жилье, так как возможность оплаты жилья в рассрочку делает его доступнее.

Платежеспособный спрос на жилье определялся на основе со­циально-экономических и маркетинговых исследований жилищ­ной ситуации в городе.

Цель социологических исследований, выполненных в рамках решения проблем ипотечного кредитования в г. Рязани — получение упреждающей прогнозной информации по определению:

- отношения населения к идее долгосрочного льготного креди­тования покупки жилья;

- планов населения по участию в городской программе ипотеч­ного кредитования;

- причин неудовлетворенности населения имеющимся жильем;

- потребительских характеристик планируемого жилья;

- финансового потенциала населения и т. д. [38].

Информация собиралась методом стратифицировано - случайной выборки: стратификация касалась представительства всех со­циальных слоев населения, случайный механизм распространялся на выбор конкретных респондентов. Анкетирование проводилось на предприятиях и в организациях различных сфер деятельности: промышленность, транспорт, связь, строительство, торговля, здра­воохранение, образование и другие. Была опрошена каждая 300 семья. Эта выборка репрезентативна для населения Рязани, и ее можно распространять на всю генеральную совокупность.

Проведенное исследование позволило также:

- выявить психологическую адаптацию горожан к сложившим­ся экономическим условиям (по их ориентированности в ценах на жилье и самостоятельным действиям по планированию обмена, покупки и строительства жилья);

- определить стратегию поведения различных социальных групп населения по улучшению своих жилищных условий (рассчитывающих на государственные субсидии, банковские кредиты, венные средства или их комбинацию и т. д.);

- проанализировать дифференцированные подходы к решению жилищной проблемы горожан, исходя из их планов, запросов и платежеспособности (рейтинг районов города по предпочтительности проживания в них архитектурно-технические характеристики строящегося жилья и т. д.);

- косвенно выявить проблемы, связанные с организацией жилищного строительства (выделение участков под проектно-изыскательские работы, инженерное обустройство территории новостроек т. п.);

Результаты анализа были использованы для разработки городской программы жилищного строительства с использованием ме­ханизма ипотечного кредитования, обеспечивающей решение та­ких задач, как улучшение жилищных условий населения, увели­чение объемов строительства жилья, создание условий для разви­тия цивилизованного рынка жилья, увеличение занятости населе­ния и рост его доходов, дополнительное увеличение бюджетных поступлений.

Одной из важ­нейших задач социологического исследования было также выявление отношения горожан к идее долгосрочного льготного кредитования покупки жилья. Предполагалось одобрение значительной частью населения основ­ных положений программы, которые в общих чертах были пред­ставлены в опроснике. При математической обработке вопроса предварительные ожидания подтвердились: 81% опрошенных под­держивают идею внедрения ипотечного кредитования в городе.

Согласно полученным данным, 53% опрошенных планируют участвовать в программе ипотечного кредитования, эта цифра мо­жет увеличиться за счет голосов 16% затруднившихся ответить, так как при получении более подробной информации о програм­ме, об условиях кредитования часть этой группы может обрести реальные планы. Но следует учесть, что результаты об­работки данного вопроса имеют скорее политическое значение, так как из массы абстрактно планирующих участие необходимо выде­лить группу имеющих реальные планы и обладающих платеже­способным спросом. Интересно сравнение с результатами иссле­дования, проведенного ранее: 44,25% опрошенных строили планы по изменению жилищных условий — налицо активизация населе­ния: число планирующих изменить свои условия проживания уве­личилось почти на 10%, что, предположительно, можно объяснить появившейся у горожан надеждой улучшить жилищные условия с помощью ипотечного кредитования.

Причины неудовлетворенности населения жилищными условиями. Структура имеющегося и планируемого населением жилья. При выявлении причин неудовлетворенности жилищными условиями большая часть опрошенных отметила недостаточную площадь квартиры — 61,1%, 42,2% не устраивает планировка, 26,2% — тип дома, 16,6% —- район проживания. Полученная информация практически совпадает с данными предыдущих лет, что подтверждает сохраняющуюся остроту жилищной ситуации  в городе. Для большей части горожан весьма проблематично совер­шение жилищных операций на основе собственных денеж­ных средств и манипуляций имеющимся жильем, как стартовым капиталом. Без внешней поддержки в форме кредитования, субси­дирования и т. п. решение жилищной проблемы большинством жителей города невозможно, то есть в городе практически отсутствует плате­жеспособный массовый инвестор, массовый потребитель жилья и стимулирующие рост платежеспособности действенные финансово-кредитные механизмы приобретения жилья.

Доминирующей в планах опрошенных явля­ется 3-комнатная квартира (39,72%), 27,34% респондентов пла­нируют приобретение 2-комнатной квартиры. Приблизительно равная потребность существует в 1- и 4-комнатных квартирах (13,32% и 10,05% соответственно). Никто из респондентов не хо­тел бы жить в комнате (0%). Незначительное количество респондентов, по сравнению с предыдущим годом, строят планы по при­обретению жилья большой площади: квартир с числом комнат бо­лее 4 — 1,64%, домов на одну семью — 5,61%, домов на несколь­ко семей — 2,1%. Возможно, это объясняется высокой стоимостью подобного жилья и понижением платежеспособности горожан по­сле августовских событий.

Сопоставление имеющегося и планируемого населением жилья позволило выявить неудовлетворенный спрос. Недостаточное количество жилого фонда наблю­дается по жилью с числом комнат 3 и более, из них максималь­ная неудовлетворенность существует по 3-комнатным квартирам (11,49%).

При анализе желаемой площади жилья выявилась следую­щая тенденция: 15,6% ответивших хотели бы приобрести жилье площадью не более 50 кв. м, 46,9% — от 50 до 100 кв. м, 25,3% — от 100 до 150 кв. м (из них 58,8% — 100 кв. м .).

16,02% ответивших состоят в списках на улучшение жилищных условий. Вполне возможно, что имеется в виду не только муниципальная очередь нуждающихся, но и оче­редность, существующая по месту работы некоторых респондентов.

С позиций целей исследования важно было опреде­лить, какая часть населения будет использовать имеющееся жилье в качестве первоначального взноса для реализации своих жилищ­ных планов. При анализе выявлено, что более половины респондентов (53,75%) готовы сдать свое жилье в счет оплаты приоб­ретаемой или строящейся квартиры.

Исследование по­казало также, что большая часть оп­рошенных— 77,04% отдает предпо­чтение приобретению новой кварти­ры, 25,74% устроило бы жилье по­вторного заселения. Вто­ричный рынок, очевидно, привлекает ответивших более низким уровнем цен (с учетом отделки новостроек) и более разнообразным предло­жением района проживания.

Месторасположение жилья — одна из важнейших потребительских характеристик, влияющих на его стоимость. В качестве наиболее часто встречаю­щихся мотиваций при выборе человеком определенного района проживания следует отметить наличие развитой социальной ин­фраструктуры (магазины, школы, рабочие места, места отдыха и т. д.), состояние среды обитания (экология, эстетичность места, со­циально-экономический состав соседей и т. п.), развитость транс­портного сообщения в районе. Немаловажен и такой психологиче­ский фактор, как привычка (по этой причине люди могут выбрать не популярные районы). Исследование позволило определить рейтинги различных районов города и использовать их в дальнейшем для планирования характеристик ипотеки. Безусловным лидером рейтинга является центр города, никто из опрошенных не хотел бы иметь жилье в районе промышленной зоны.

Следует отметить, что отношение к району проживания мож­но отнести к стереотипному восприятию, которое не сложно из­менить воздействием комплекса мероприятий. Так, например, привлекательность удаленных от центральной части города райо­нов можно, вероятно, существенно повысить строительством более комфор­табельного, отвечающего всем современным требованиям и стан­дартам жилья при тщательно продуманной информационно-рек­ламной поддержке. Причем с точки зрения ценовой политики воз­можны несколько направлений. Например, ориентируя порядок цен на уровень выше сложившегося среднего и опираясь на раз­работанную маркетинговую стратегию, можно сформировать об­щественное мнение в отношении к району застройки как элитно­му и, напротив, задавшись целью привлечь более массового по­требителя — средний класс, наиболее оправдано будет проведе­ние, в качестве доминирующего тактического направления, дем­пинговых цен и т. п.

При распространении полученных данных о величине перво­начального взноса, приемлемого для семьи, на всю генеральную совокупность, можно оценить инвестиционный потенциал населе­ния города: 4,2 млрд. руб. в ценах 2004 года.

При представлении  данных требуемого кредита на приобретение в процентном отношении, складывается следующая ситуация: 23,86% ответивших нуждается в кредите 90 и более процентов от требуемой суммы (их участие в программе практически невозможно), кредит, не превышающий 20% (соответствующий задан­ным условиям), хотели бы получить 11,36% респондентов.

Доля ответов, удовлетворяющих условиям величины первона­чального взноса не менее 10% стоимости жилья и размера креди­та не более 20% стоимости жилья, составила 9,6%.

При распространении полученных данных на всю генеральную совокупность можно предположить, что 16 000 семей города могут быть потенциальными участниками программы ипотечного креди­тования.

Но при анализе на обеспечение требуемых кредитов текущими доходами более половины опрошенных оказались неплатежеспо­собны, только 41,18% от удовлетворяющих заданным условиям ре­спондентов финансово состоятельны для решения жилищных про­блем (в масштабах города это составит 6500 семей, или 4% насе­ления).

При выявлении причин неудовлетворенности жилищными условиями большая часть ответивших отметила недостаточную площадь квартиры - 61%, 42% не устраивает планировка, 26% - тип дома, 17% - район проживания. Желаемое увеличение площади квартиры на 12-18 метров (1 комнату) соответствует вы­бранному «пошаговому» механизму улучшения жилищных условий: из 1-комнатной в 2-комнатную квартиру, из 2-комнатнои в 3 – комнатную квартиру.

Анализ планируемого населением жилья показал, что доминирующей в планах опрошенных является 3-комнатная квартира (40%), четверть респондентов планируют приобретение 2-комнатной квартиры. Приблизительно равная потребность суще­ствует в 1- и 4-комнатных квартирах (13% и 10% соответственно).

При анализе планируемой площади жилья выявилась следу­ющая тенденция: хотели бы приобрести жилье площадью  не бо­лее 50 кв. м - 15%; от 50 до 100 кв. м - около 50%.  Налицо стремление населения к проживанию в более комфорт­ном жилье, что необходимо учитывать при проектировании нового жилья для повышения уровня его ликвидности.

При формировании жилищной политики в городе необходимо учитывать мнение потребителя в отношении материала постройки дома. Безусловным лидером на рынке строительных материалов продолжает оставаться кирпич (его выбрали 90% респон­дентов) На втором месте - дерево (3,4%).

 

 

В процессе исследования было проведено ранжирование рай­онов города. Для населения привлекательно наличие развитой со­циальной инфраструктуры (магазины, школы, рабочие места, мес­та отдыха и т. д.), состояние среды обитания (экология, эстетич­ность места, социально-экономический состав соседей и т. п.), раз­витость транспортного сообщения в районе. Эта информация может быть использована при разработке экономического (ценового) зо­нирования города и дифференцированной ставке земельного нало­га с целью выделения зон градостроительной ценности территории.

Опрос молодых семей в Рязанской области – потенциальных участников областной целевой программы «Обеспечение жильем молодых семей на 2003-2010 год» показал, что значительная часть молодых семей хотела бы участвовать в программе.

………………………

4.2.Организация рынка жилья

Рынки жилья делятся на рынок первичного жилья (первичный рынок) и рынок жилья бывшего в эксплуатации (вторичный рынок). На первичном рынке жилья действует множество субъектов рыночных отношений: население, заказчик, выступающий в большинстве случаев инвестором строительства, генеральный подрядчик, субподрядчики, проектные и контрольные организации, посредники (брокеры, дилеры) и органы управления муниципалитетом (городом). Схема, определяющие основные связи этих субъектов, приведена на рисунке 4.3.

На вторичном рынке жилья участвуют население (покупатели и продавцы жилья) и агентства по недвижимости, выступающие в виде брокеров или дилеров. Первые покупают-продают недвижимость по поручению клиентов за определенные комиссионные. Вторые могут осуществлять сделки купли-продажи в личных интересах.

 

 

 

 

 

 

 

Проектные организации

 

 

Выделение участка,   разрешение

Инвестор (заказчик)

на строительство

Контроль

 

 

 

 

 

Стоимость квартир

 

Приемка дома

Население

Брокеры, дилеры

Квартиры

 

 

 

 

Рис. 4.3. Организация первичного рынка жилья

4.3.Качество и цена жилья

Цены рынка на жилье в городах определяются совокупностью факторов спроса и предложения, определяющих достигнутый уровень и будущие тенденции развития рынка. Такие факторы можно разделить на внешние по отношению к рынку жилья и внутренние. К внутренним факторам относятся качество жилья, предложение жилья и его структура (предложения первичного и вторичного жилья), уровень развития ипотеки как основного инструмента повышения спроса на жилье. Важнейшими внешними по отношению к рынку жилья являются факторы изменения курса валют, сравнительная доходность рынка жилья, определяющая приток капитала, и наличие свободного капитала в стране.

Качество жилья — совокупность характеристик жилья, относящихся к его способности удовлетворять установленные и предполагаемые потребности. Потребности семьи по отношению к жилищу можно разделить на две группы (рис. 4.4): потребности,   определяемые   условиями   физиологического   характера, самовоспроизведения    и    сохранения    семьи (потребности существования),  и потребности определяемые   условиями   общественной   и культурной жизни, образования, занятий спортом, воспитания детей и т.п. (потребности развития). В целом качество жилья определяет сочетание параметров жилого дома (внутренняя составляющая) и района, где оно расположено (внешняя составляющая). Это сочетание, как правило, обусловливает колебание цен на рынке жилья.

Качество жилья для потребителя (Q жилья) является интегральным понятием и может быть определено следующим выражением:

Q жилья = f (Q жилого дома + Q местоположения}

Q место пол-ия = f (Q функц. удобств + Q окр. среды ++ Q придам, прост-ва)

Q жилого дома = f (Q жилого здания + Q эксплуатации)

Качество жилья объединяет в себе как потребительское, так и технологическое качество, которые являются основанием для оценки его как недвижимости, которая продается, сдается внаем, аренду. К технологическому качеству относятся такие характеристики как: тип дома, проектное решение, техническое состояние дома, степень износа и др.

 

 

В целом качество жилья как характеристика степени соответствия потребностям жителей характеризуется значительным количеством параметров. В таблице 4.2 приведены основные из них. Качество характеризуется площадью квартиры, расположением и местонахождением жилого дома, квартиры, количеством помещений, планировкой и др. Иерархия показателей качества жилья индивидуальна, т.е. каждая семья устанавливает свои приоритеты. Приоритеты изменяются: по мере удовлетворения потребностей существования большее значение приобретают потребности комфорта и развития.

Таблица 4.2

Показатели качества жилья

N

Показатель

1

Удовлетворяющий этаж квартиры

2

Наличие телефона

3

Наличие лоджии или балкона

4

Раздельный или совместный санузел

5

Привлекательный вид из окна

6

Устраивающие соседи по жилой площадке

7

Стоимость жилого помещения

8

Внешний вид парадной

9

Удобный выезд за город

10

Площадь кухни

11

Внешний вид жилого дома

12

Уровень внешних шумов

13

Жилая площадь квартиры

14

Состояние жилой квартиры

15

Тип (модель) кухонной плиты

16

Площадь прихожей

17

Система сбора мусора

18

Наличие лифта

19

Социальный статус соседей

20

Инфраструктура района

21

Расстояние до остановки  требуемого транспорта

22

Достаточный напор воды

23

Наличие и количество встроенной мебели

24

Расстояние до детского сада

25

Расположение окон относительно сторон света

26

Быстрота возможного переселения

27

Расстояние до центра города

28

"Возраст " транспортных коммуникаций

29

Наличие благоустроенной территории для пеших прогулок

30

Устраивающая социальная инфраструктура

31

Экологическая чистота окружающей среды

32

Экологическая чистота  материалов стен дома

33

Вид  системы  горячего  водоснабжения

34

Удобный  режим движения городского транспорта

35

Возможность увеличения площади квартиры за счет  лестничной  площадки

36

Возможность увеличения площади квартиры засчет подвального помещения

37

Возможность увеличения площади квартиры за счет чердачного помещения

38

Взаимное расположение комнат и кухни

 

Показатели количества помещений в квартире (доме) и их площадь относятся к определяющим характеристикам качества жилья. Это объясняется стремлением обеспечить научно обоснованную потребность в обеспечении каждого члена семьи персональным помещением. Принцип обеспечения семьи жилыми комнатами в квартире (доме) “N+1”, где N – количество членов семьи, признается в последние годы рациональным в городах России.

Гигиенический комфорт жилья включает характеристики акустического режима, условиям микроклимата, световому режиму, условиям инсоляции (уровню солнечного освещения ) и др. Нормы максимально допустимого уровня шума в жилых помещениях связаны с физиологическими особенностями человека: шум более 85 децибел наносит вред здоровью человека. По действующему санитарному законодательству допустимый суммарный уровень шума для дневного времени равен 35 децибел, для ночного –30 децибел. Одним из главных факторов акустического режима в жилых домах является звукопроницаемость строительных конструкций и качество звукоизоляционных материалов.

Зона теплового комфорта в жилище в России признана 18-22 °С зимой и 23-26°С – летом. Определенные нормы существуют и в отношении чистоты воздушной среды, воздухообмена в жилищах и т.п.

Важную роль в оценке качества жилья играет его инженерное оснащение. В современных городах минимум инженерного оснащения должен включать:

-холодное и горячее водоснабжение;

-отопительное оборудование,

-вентиляционное оборудование;

-электрообеспечение;

-телефонизацию;

-лифты (при этажности 6 и более этажей);

-оборудование для уборки мусора и др. в зависимости от уровня качества (элитности) жилища.

Значительный прогресс в последние годы в городах России наблюдается относительно проектно-архитектурных решений. Эстетическое своеобразие жилой среды находит отражение в архитектуре зданий, в планировке кварталов, в проектировании зон отдыха и др. Отметим, однако, вытеснение ландшафтных зон с центральных районов городов.

Месторасположение жилья — одна из важнейших потребительских характеристик, влияющих на его стоимость. Оно определяет как потребности существования, так и потребности развития. В качестве наиболее часто встречаю­щихся мотиваций при выборе человеком определенного района проживания следует отметить наличие развитой социальной ин­фраструктуры (магазины, школы, рабочие места, места отдыха и т. д.), состояние среды обитания (экология, эстетичность места, со­циально-экономический состав соседей и т. п.), развитость транс­портного сообщения в районе. За рубежом значительно более высоко, чем в городах России, оценивается местонахождение дома. Так, в США стоимость квартиры часто зависит не только   от  расположения  в   плане   города,   но   и   от  ориентации   окон.   В бухгалтерских книгах фирмы по операциям с недвижимостью Нью-Йорка значатся   квартиры   баснословной   стоимости,   если   из   окон   видна  статуя Свободы или если дом обращен к парку, реке и т.п. В Берлине для муниципального жилья и старых домов существует скидка по квартплате для квартир, ориентированных на север и без балконов и лоджий. У нас эти качества квартиры ценятся жильцами, но не отражаются на размере квартирной платы. Фактор ориентации квартиры иногда учитывается при определении ее рыночной цены.

Немаловажен и такой психологиче­ский фактор как привычка (по этой причине люди могут выбрать не популярные районы). Анкетирование потенциальных покупателей жилья позволяет определить рейтинги различных районов города и использовать их в дальнейшем для планирования характеристик ипотеки. Безусловным лидером рейтинга является центр города, никто из потенциальных покупателей жилья в г. Рязани не хотел бы иметь жилье в промышленной зоне.

Следует отметить, что отношение к району проживания мож­но отнести к стереотипному восприятию, которое не сложно из­менить воздействием комплекса мероприятий. Так, например, привлекательность удаленных от центральной части города райо­нов можно, вероятно, существенно повысить строительством более комфор­табельного, отвечающего всем современным требованиям и стан­дартам жилья при тщательно продуманной информационно-рек­ламной поддержке. С точки зрения ценовой политики воз­можны несколько направлений. В частности, ориентируя порядок цен на уровень выше сложившегося среднего и опираясь на раз­работанную маркетинговую стратегию, можно сформировать об­щественное мнение в отношении к району застройки как элитно­му. Напротив, задавшись целью привлечь более массового по­требителя — средний класс, наиболее оправдано будет проведе­ние, в качестве доминирующего тактического направления, дем­пинговых цен и т.п.

Например, по городу Рязани стоимость одного квадратного метра жилья на  конце 2002 года представлялась зависимостями:

вторичное жилье, руб.

; R= 0,675

жилье на первичном рынке, руб.

; R= 0,808

В приведенных зависимостях приняты следующие обозначения:

Х1 район города (балльная оценка: 1 – п. Строитель, п. Ворошиловка, п. Соколовка; 2 – Недостоево, Кальное; 3 – Канищево, Песочня; 4 – Горроща, Московское шоссе; 5 – центр);

Х2 - тип квартиры. Для вторичного рынка: 1 – «хрущевка»; 2 – «брежневка»; 3 – «сталинка»; 4 – «улучшенная»; 5 – «повышенной комфортности»;

Х3количество комнат в квартире;

Х4 этаж, на котором расположена квартира (1 – крайние этажи, 2 – этажи с пятого и выше, 3 – второй – четвертый этажи).

Отклонения фактических  значений цен от расчетных по приведенным зависимостям не превышали 20%, составляя в среднем 8,1% для рынка вторичного жилья  и  6,3% - для рынка первичного жилья. Этот уровень коэффициентов множественной корреляции и отклонений можно считать приемлемым для практического использования зависимостей. Меньшая точность зависимостей вторичного рынка обоснована тем, что цены, использованные для расчетов, соответствуют ценам предложения продавцов. На вторичном рынке они всегда имеют больший разброс.

Цены на рынках жилья существенно зависят от специфических условий развития отдельных городов. Существенным фактором роста цен на квартиры в Москве, в частности, в последние годы явились значительные дисбалансы:

-          между растущим предложением квартир на первичном рынке и его сокращение на вторичном;

-          между предложениями дорогого и относительно дешевого жилья.

Среди внутренних факторов рынка недвижимости, общих для всех городов, необходимо учесть новый фактор, связанный с началом развития массовой ипотеки. Ипотечные жилищные кредиты в настоящее время  предоставляют около  200 банков России. В 2002 г. объем таких кредитов по сравнению с 2001 годом вырос почти вдвое – с 1,7 млрд руб. до 3,3 млрд руб. Средний размер кредита увеличился с 430 тыс. руб. до 530 тыс. руб., а срок сохранился на уровне 10 лет. В 2003 г. объем ипотечного кредитования вырос еще втрое – до 10,5 млрд  руб.

Значительно большим объем ипотечного кредитования будет в 2006 и последующие годы в связи с принятием ……… Естественно, что рост спроса на жилье, инициированный ипотечными кредитами влияет на рост цен.

Определенное влияние на цены первичного рынка оказывает удорожание стоимости строительства, связанного как с ростом издержек производства, так и с повышением требований города к застройщикам и начавшимися аукционными продажами земельных участков под застройку. Влияние этого фактора при высоком уровне рентабельности строительства несущественно, но оно может стать решающим при снижении платежеспособного спроса на рынке и доходности инвестиционных проектов.

При условии стабильного функционирования экономики страны на принципах рыночного хозяйства к внешним факторам относится, прежде всего, общая  экономическая ситуацию в стране, которая находит свое выражение в динамике таких показателей, как ВВП, реальные доходы населения, розничный товарооборот. Рост этих показателей в последние годы активизирует рынок жилья, стимулируя рост спроса  и предложения. Специфика российской переходной экономики такова, что значимыми оказываются также конъюнктура мировых цен на нефть, являющуюся основой российского экспорта, тенденции развития валютного рынка и текущая политическая ситуация внутри страны. Исследования, выполненные по рынку жилья в Москве, показали, что в среднем рост цен на нефть на 5 долл./баррель обеспечивал с лагом в 2-3 месяца увеличение месячных темпов роста цен на жилье на 1,2%. 2–3-месячный лаг соответствует времени между получением  доходов от продажи нефти,  их возвращением в страну и последующим частичным переходом на рынок недвижимости. В целом за 2002-2003 годы «нефтяной» фактор, определивший рост платежеспособного спроса на рынке жилья Москвы, обеспечил более половины суммарного прироста цен.

В последние два года существенным фактором, влияющим на динамику рынка недвижимости, стала динамика обменных курсов (прежде всего, соотношения рубль/ доллар). Тенденция такова, что снижение курса доллара к рублю приводит к  росту цен на жилье пропорции 2:1 (2% прироста цен на жилье при 1% снижения курса доллара). При положительных темпах девальвации (рост курса доллара) влияние этого фактора не наблюдается.

4.3.Качество и стоимость коммунальных услуг

…………….

Схема управления процессом эксплуатации жилого фонда городов представлена на рис. 4.5.

 

 

 

 

 

 

 

Рис. 4.5. Схема управления процессом эксплуатации жилого фонда

 

Стратегические цели реформирования жилищно-коммунальной сферы городов России рассмотрены далее на примере Рязани.

4.4.Структура и специфика рынка жилья городов России

Рынок жилья обладает рядом специфических признаков, отличающих его от рынков прочих товаров и услуг, и совокупно с ролью жилья в системе жизнеобеспечения человека, занимает особое место в обществе. Необходимо выделять социальный, экономический и финансовый аспекты рынка жилья. Социальный аспект жилья выражается, прежде всего, в том,  что качество жилья является важнейшим благом для человека, условием социальной стабильности общества. Социальный статус человека в значительной степени определяется его жилищными условиями.

Достойное жилье – важнейшая цель и мотив экономической активности населения всех развитых стран мира. В США, например, расходы на приобретение жилья составляют около 14% доходов семейных бюджетов и еще около 13 % - расходы на его содержание. Качество жилья, в т.ч. его размеры, существенно влияют на структуру потребительского спроса. В США 13-16% потребительских расходов семей приходится на приобретение товаров длительного пользования для дома (мебели, бытовой техники). Для значительной части жителей городов России эта структура расходов также становится нормой.

От положения в жилищной сфере во многом зависит решение ряда проблем современного состояния страны. Во-первых, значительна непосредственная отдача средств в виде повышения производительности труда. Во-вторых, развитие жилищного строительства означает рост занятости. В-третьих, привлечение денежных накоплений населения в жилищное строительство служит в настоящее время важным условием укрепления финансовой системы страны. Организация в регионе массового жилищного строительства является катализатором роста инвестиционной активности и экономического роста, поскольку строительство жилья предполагает развитие системы коммунальных услуг, производства строительных материалов, энергетики  и др. Собственность на жилье является источником доходов муниципалитетов (налог на имущество физических лиц) и важным  (ликвидным и надежным) видом обеспечения займа;

В развитой рыночной экономике вложения в жилищное строительство и коммунальное обеспечение составляют около 20% валового национального продукта. В 2003 году инвестиции в жилища по России составляли около 15% всех инвестиций в основной капитал [5]. В США они составляют 23-25% валовых инвестиций и наблюдается их дальнейший рост;

Рынок жилья включает рынок собственности на жилищный фонд (жилье как товар) и рынок жилищных ( в т.ч. коммунальных) услуг. Характерными особенностями рынка жилья являются:

-неоднородность жилищного фонда (различия по месту положения, внутренней планировке, коммунальным удобствам и др.);

-жилье – долговечная недвижимость;

-высокая стоимость жилья, сравнимая с доходами семьи россиян конца 21 века за 10 и более лет;

-высокие издержки (финансовые и моральные) смены жилья.

По формам собственности жилищный фонд делится на:

-частный жилищный фонд (принадлежащий на праве собственности физическим лицам и частным фирмам). Доля частного жилищного фонда за десять лет (1991-2000) в России возросла с 33 до 63%;

-смешанный жилищный фонд, находящийся в собственности нескольких лиц (ЖСК, ТСЖ и т.п.);

-государственный жилищный фонд, находящийся в ведении государственных предприятий и учреждений.  За отмеченный период доля этого жилья снизилась с 41 до 6%;

-муниципальный жилищный фонд, собственником его является город (муниципальное образование). Его доля в последние годы существенных изменений не претерпела (возросла с 25 до 29%). Последнее явилось следствием двух процессов: приватизацией муниципального жилья и «сбросом» предприятиями принадлежащего им имущества социальной сферы (в т.ч. жилищного фонда) в муниципальную собственность.

Формы собственности на жилье не разграничены по объектам недвижимости. Формирование в пределах одного жилого дома квартир (помещений) различных форм собственности (основной вариант: приватизированные квартиры в муниципальном доме) усложняет процесс эффективного управления жилищным фондом.

Основными формами использования муниципального жилищного фонда являются: продажа в собственность, передача в имущественный или коммерческий наем, аренда, хозяйственное ведение и оперативное управление. Аренда жилья весьма распространенная форма обеспечения жилищных потребностей в США и странах западной Европы. В США, например, около 30% семей являются арендаторами жилья. В России в соответствии с гражданским кодексом, аренда разрешена только юридическим лицам. Граждане могут реализовать эту форму использования муниципального жилья только в виде коммерческого найма. На рис. 4.2 приведена общая схема изменения прав на жилые помещения муниципальной собственности, соответствующая нормативно-правовым актам России.

В зависимости от целевого назначения городской муниципальный жилищный фонд целесообразно разделить на четыре группы:

  • социальный жилищный фонд – совокупность жилых домов и жилых помещений, предоставляемых по договору социального найма;
  • индивидуальный жилищный фонд – совокупность жилых домов и жилых помещений, используемых гражданами-собственниками для личного проживания;
  • коммерческий жилищный фонд – совокупность жилых домов и жилых помещений, используемых для извлечения дохода и с этой целью передаваемых в пользование на основании договоров  аренды или коммерческого найма. По данным налоговой инспекции количество жилья, сдаваемого в найм, в городе относительно невелико (менее 0,1%), но наблюдается его рост;
  • специализированный жилищный фонд – совокупность жилых помещений, предоставляемых отдельным категориям граждан для постоянного или временного проживания (общежития, дома маневренного жилищного фонда и т.п.).

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Рис.4.6. Общая схема передачи прав на жилые помещения

Стратегия развития жилищного строительства в городах России на ближайшие 20 лет включает следующие варианты застройки городской территории:

-           строительство жилых домов повышенной комфортности (в г. Рязани доля строительства таких домов по жилой площади составляла в 2001-2003 годах  около 25%);

-           строительство типовых домов, соответствующих действующим нормам (высота потолков –2,7 м., площадь кухни 10 кв. м. и т.п.);

-           строительство частных домов в пригородных зонах;

-           строительство малоэтажных домов с уплотнением жилой застройки;

-           строительство коттеджей;

-           определенная реконструкция существующего жилого фонда с использованием его в качестве социального жилья.

Эти направления хорошо сочетаются с классификацией населения по доходам и может быть использована в управлении рынком жилья в городах центра России.

В таблице 4.3 приведена классификация жилья по качеству и стратификации населения городов России.

Таблица 4.3.

Классификация жилья по социально-имущественной стратификации населения

Группы жилья по качеству

Владельцы (настоящие и потенциальные)

Источник финансирования

Мотив приобретения жилья

Критерии выбора жилья

Принцип обоснования качества жилья

Динамика

Элитное жилье

Богатые

Собственник

Престиж, вложение капитала

Качество, престиж

Заказывает собственник

 

Престижное жилье

Высокообеспеченные

Собственник при помощи механизма финансирования

Комфорт

Качество-цена

Заказывает собственник

 

Высокое

качество

 

Высоко и среднеобеспеченные

Собственник при помощи механизма финансирования

Комфорт

Качество-цена

Заказывает собственник

 

Доступное жилье

Средне и малообеспеченные

Государство при участии  собственника

Приемлемые  условия для семьи

Цена

Нормативный уровень качества

 

Социальное жилье

Малообеспеченные и бедные

Государство

«Крыша над головой»

Социальные нормы жилья

Цена, социальные нормы

 

 

Основными факторами, определяющими предложение жилья в регионах России, являются:

-цена жилья. Она определяет потоки капитала в этой сфере экономики и в условиях нестабильной экономики России последних лет формирует инвестиционно-строительный комплекс региона. Рост цен и/или  высокая рентабельность нового строительства стимулирует расширение нового строительства, замедление сноса старого жилья (выгоднее становится его ремонт и реставрация);

-издержки, связанные с владением жильем, непосредственно влияют на спрос и косвенно на предложение;

-ожидания роста спроса на жилье, основанные на процессах экономического развития страны (региона). Реакция на ожидания означает в условиях конкурентного рынка жилья перспективу опережения конкурентов на рынке и получения экономической прибыли;

-соотношения цен на жилищный фонд и нежилую недвижимость влияют на конверсию жилищного фонда соотношение предложения жилья и другой недвижимости.

Поскольку жилье является долговечным и дорогим активом, постольку покупатели наиболее внимательно отслеживают сигналы о будущем состоянии рынка. Ожидания участников рынка в этом случае могут быть катализаторами рыночной ситуации. По этой причине строительство жилья выступает индикатором состояния экономики. Это свойство рынка жилья проявилось в России в 1995-2000 годах, несмотря на относительную неразвитость рынка жилья. Ввод в действие жилых домов начиная с 1995 года начал непрерывно снижаться (c 41 млн. квадратных метров общей площади в 1995 году до 30,7 в 1998). С 1999 года начался рост этого показателя.  Но с другой стороны рынок жилья может не опережать, а следовать за циклом деловой активности экономики, реагируя на инструменты государственного регулирования.

Позиции ученых различных школ в вопросе эффективности государственного  регулирования рынка жилья различны. Ученые, придерживающиеся принципов классической экономической теории,  полагают, что государственное регулирование рынка жилья инструментами денежно-кредитной политики приводит к формированию циклов в экономической деятельности. Оптимальным для экономического развития, по их мнению, является принцип минимального государственного участия в рыночных процессах. Представители научных школ, основанных на принципе активного  участия государства в  регулировании рынка, в т.ч. кейнсианцы и институциалисты, считают, что рынок жилья является наиболее приемлемым объектом государственного регулирования экономики в целом инструментами кредитно-денежной политики (банковская ставка, уровень инфляции и другие инструменты, определяющие активность привлечения финансовых ресурсов в рынок жилья). Поскольку жилищный сектор является местом занятости и источником доходов значительной части населения, постольку изменения ситуации на жилищном рынке могут привести к серьезным последствиям для всей экономики.

Рынок жилья в России претерпел за последние годы наиболее радикальные (по сравнению с другими секторами рынка) изменения и в настоящее время может считаться наиболее развитым сектором. В настоящее время рынок жилья можно считать сформировавшимся с позиций инфраструктурного обеспечения и растущим по емкости спроса на качественное жилье. Формирование отечественного рынка жилья происходило и происходит в условиях, в которых роль государственного  и муниципального регулирования не только не снижается, но, наоборот, резко возрастает. Это определяется, во-первых, уровнем и дифференциацией доходов населения, во-вторых,  тенденциями развития рынка жилья, в-третьих, ростом технических возможностей удовлетворения потребностей населения в качестве жилья и коммунальных услуг и другими условиями, делающими необходимыми коренные изменения системы управления этим сектором экономики.

Государственное регулирование рынка жилья в городах решает социальные задачи обеспечения жильем малоимущие слои населения страны. Однако эффективность государственной системы управления рынком жилья еще недостаточна. Уровень удовлетворенности населения городов России в жилье в настоящее время может быть определен как совершенно недостаточный. Жилищные условия жителей городов центра России уступают условиям населения развитых стран со схожими климатическими условиями и по площади, и по качеству.. По опросам, проведенным в г. Рязани в 2004 году   84,4% населения было неудовлетворенно своими жилищными условиями, 52,4% из них планировали изменить их в ближайшие 2-3 года. При выявлении причин неудовлетворенности жилищными условиями большая часть опрошенных отметила недостаточную площадь квартиры — 61,1%, 42,2% не устраивает планировка, 26,2% — тип дома, 16,6% —- район проживания.

 

4.5.Тенденции развития рынка жилья в городах центра России

Основные тенденции рынка жилья регионов России состоят в следующем.

1.Изменения в формах собственности на жилищный фонд за счет приватизации полученного ранее жилья практически завершено. В перспективе, если не изменится стратегия решения жилищных проблем, следует ожидать некоторого снижения доли муниципального жилья  и дальнейший рост частного сектора, поскольку «сброс» корпоративного жилья в 2000-2001 годах практически закончился.

2. Основной закономерностью рынка жилья в последние годы стало изменение структуры источников финансирования улучшения жилищных условий, а ее главным проявлением существенный рост  количества семей, удовлетворяющих свои потребности за счет собственных средств и кредитов банков, снижение доли жилищного фонда, строящегося за счет средств предприятий и организаций. Основными факторами, определившими эту тенденцию, по нашему мнению являются:

-резкое снижение объемов строительства жилья предприятиями и организациями страны в связи, во-первых, с экономическим кризисом, во-вторых, с переносом социальной ответственности за жилищные условия граждан с государства на самих граждан;

-снижение бюджетного финансирования жилищного строительства в связи с ростом социальной нагрузки региональных бюджетов;

-ростом количества семей, имеющих уровень доходов и накоплений, достаточный для улучшения жилищных условий за собственный счет;

-формированием у части населения потребностей, которые не может удовлетворить общественное жилье.

Доля населения, которая может обеспечить для себя улучшение жилищных

условий без финансовой помощи государства и муниципальных органов, растет по мере повышения доходов населения  и снижения строительства муниципального жилья. В Рязанской области доля жилых домов, построенных населением за счет собственных средств и кредитов, возросла с 5% в 1992 году до 30% в 2003.

Наряду с новым строительством значительная часть населения городов ориентируется приобретение квартир на вторичном рынке жилья. Их доля в общей численности населения меняется в зависимости от совокупности факторов, прежде всего – уровня цен первичного и вторичного рынков. Ежегодно в рыночные сделки вовлекается 1,5-2% частного жилья.

3.Отмеченные тенденции проявляются, как уже отмечалось, на фоне существенной дифференциации в уровне доходов. За последние пять лет доля населения, построившего жилье за свой счет, возросла примерно в 2 раза. Но одновременно сохраняется значительная доля населения, которая удовлетворение своих потребностей в улучшении жилищных условий связывает только с получением бесплатного жилья. В Рязани доля этой группы составляет примерно треть населения нуждающегося в улучшении жилищных условий. Растет доля населения, которая считает возможным улучшить свои жилищные условия путем использования личных сбережений и доходов и государственных субсидий. Формирование и динамика этих групп определяется не только ростом и дифференциацией доходов и сбережений населения городов, но и жилищной политикой органов, реализуемой в стране и  регионах.

В последние годы в большинстве регионов центра снижается количество очередников на получение жилья. В городах Рязанской области, например, за последние 10 лет их численность сократилась с 75 до 30 тысяч. Но эта тенденция является не результатом снижения количества нуждающихся, а результатом осознания частью очередников невозможности улучшить жилищные условия за счет бюджетных средств и необходимостью ориентации на использование собственных сбережений. По России доля семей, получивших муниципальное жилье, в числе семей, состоявших на учете, не превышает 5%. Поскольку численность семей горожан России, имеющих денежные доходы ниже величины прожиточного минимума, остается очень высоким (около 20% всех семей), постольку следует считать, что потребности в бесплатном жилье в дальнейшем существенно снижаться не будут. Это подтверждается также ростом в последние два года коэффициента доступности жилья. В настоящее время коэффициент доступности жилья (среднее количество лет, в течение которых могут быть накоплены сбережения, равные стоимости квартиры) в г. Рязани превышает 15 (в 1999 году он был менее 10).

Можно также предположить, что потребности в жилье той части населения, которая может удовлетворить их за счет собственных средств, с ближайшее время будут в значительной степени исчерпаны. Но потребности в улучшении жилищных условий большей части населения, которая имеет определенные ресурсы, но не может их использовать, не снизятся.

Накопленный опыт показывает, что значительные резервы финансирования процесса улучшения жилищных условий заключены в вовлечении в оборот денежных средств населения и имеющегося жилья через ипотечное кредитование.

4.Непрерывно растут требования населения к качеству жилья. Это выражается стремлением к увеличению общей и жилой площади квартир (по г. Рязани площадью квартир неудовлетворены более 60% всех потенциальных участников рынка жилья), к улучшению планировки  (более 40%), к изменению типа дома (более 25%), к изменению района проживания и др. Анализ структуры предложения на рынке жилья города Рязани  показал, что в 200-2004 годах происходило заметное увеличение доли сделок по квартирам улучшенной планировки. Доля так называемых элитных квартир возросла с 3% до 13%, а доля квартир других типов снизилась. На первичном рынке жилья растет доля многокомнатных квартир; одно- и двухкомнатные квартиры занимают меньше 2/3 всего рынка.

5. Для современного этапа развития рынка жилья городов нисходящая фильтрация рынка более типична, чем восходящая. Причина превалирования нисходящей фильтрации состоит, по нашему мнению, в появлении в последние годы жилья, качественные характеристики которого существенно превосходят достигнутые 7-10 лет назад, что переводит высококачественное ранее жилье (“сталинки”, квартиры улучшенной планировки и т.п.) в жилье низкого или среднего качества. Этот процесс носит значительно более массовый характер, чем восходящая фильтрация путем реконструкции старого жилья (например, создания квартир в двух уровнях за счет строительства мансард).

Нисходящая фильтрация приводит к формированию “основного дефекта” рынка жилья: появлению районов жилья низкого качества. В перспективе – трущоб. Экономисты Западной Европы и США объясняют этот процесс тремя причинами, полностью действующими и в России:

-увеличением дифференциации в уровнях доходов населения, а следовательно и в возможностях приобретения качественного жилья. Индекс Джини по г. Рязани в 1996-2001 годам был весьма высоким и стабильным (0,287-0,310);

-новое муниципальное жилье строится, как правило, на земельных участках с относительно низкой стоимостью. (Земельные участки в престижных районах, имеющие наибольшую стоимость продаются индивидуальным застройщикам и строительным фирмам с целью строительства качественного жилья и получения наибольших доходов). Кроме того, муниципальное жилье в условиях ограниченности муниципальных бюджетов всегда уступает по качеству жилью коммерческому;

-“эффект соседства” усиливает тенденции формирования районов жилья низкого качества.

В городах стран Европы и США уже сложилось существенное расслоение районов города по качеству жилья. Эти тенденции типичны и для городов России. Наибольшие различия районов вызывает экологическая ситуация.  Такие районы г. Рязани, как пос. Строитель, Кальное, Соколовка  и некоторые другие будут иметь низкое качество жилья и низкие цены на жилье при любом качестве строительства.

6.Следствием роста спроса на качественное жилье, объема его строительства и инфляции издержек является непрерывный рост цен квадратного метра жилья. Развитие маркетингового подхода к строительству жилья привело к формированию теоретически обоснованных зависимостей цен от характеристик качества жилья,  при этом сила их действия и уровень цен существенно зависят от макроэкономических факторов. Так, «обвал» рубля в середине 1998 года привел к тому, что резко возросла стоимость жилья в рублевом исчислении и упала в долларовом. Динамика средних цен одного квадратного метра жилья (первичного и вторичного рынков в совокупности) в г. Рязани в  рублях и валютном исчислении имеет явно выраженную тенденцию роста до и после финансового кризиса 1998 года. Среднегодовые темпы роста цен в 1996-1997 и в 2000-2003 годах составляли 15-20%.

7.Рост себестоимости строительства жилья вследствие инфляции издержек. Средняя стоимость строительства жилья за 2000-2003 годы возросла более чем на 50%. При этом типичной ситуацией нового строительства стал отказ от проведения отделочных работ, которые, как правило, не входят в стоимость строительства. В итоге реальная стоимость жилья на первичном рынке стала выше, чем на вторичном, что существенно сказывается на спросе и уровне цен этих сегментов рынка.

8.Политика ликвидации перекрестного субсидирования, реализуемая в коммунальном хозяйстве городов России с 1997 года, несмотря на ее невыполнение в большинстве регионов, и рост тарифов на энергоресурсы привели в 2000-2004 годах к существенному росту коммунальных платежей. Реальная стоимость коммунальных услуг в России существенно превышает стоимость этих услуг в странах с аналогичным климатом. Ключевыми элементами затратного механизма в сфере управления жилищным фондом являются:

  • система прямого дотирования фактически складывающихся затрат жилищно-эксплуатационных предприятий, которые во многом являются результатом прямой бесхозяйственности и низкого уровня менеджмента;
  • сохранение монопольного положения предприятий, представляющих услуги по управлению и обслуживанию жилищного фонда;
  • преимущественно административная система управления жилищно-коммунальным хозяйством и др.

Как уже отмечалось, повышение качества жилья не только удовлетворяет растущие потребности населения России, но и обеспечивает значительный экономический эффект. Наибольшие резервы здесь сосредоточены в затратах энергии на содержание российского жилья, которые в 2 и более раз превышают затраты энергии европейских стран со сходными климатическими условиями. В последние годы эта проблема приобрела особую остроту в связи с ростом тарифов на энергию и перебоями в энергоснабжении жилого фонда.

9.Существенным фактором развития рынка жилья в регионах России является динамика демографических показателей, в частности, продолжающиеся снижение численности населения, изменение структуры городского и сельского населения, снижение доли населения трудоспособного возраста.

10.Наряду с новым строительством и существенным повышением его качества продолжается  ухудшение технического состояния имеющегося муниципального жилищного фонда. Более 42 млн. кв. м. жилья в России находится в аварийном состоянии. В нем проживает более 2 млн. россиян. Ежегодно в России 7-9 млн. кв. м. жилья становятся непригодными для проживания и подлежат сносу. Значительная часть (более 11%) государственного и муниципального жилищного фонда нуждается в капитальном ремонте. Несмотря на это объемы капитального ремонта ежегодно сокращаются. Завершается эксплуатационный срок «хрущевок», в которых проживает более 20% жителей городов, начинается их снос. Новое строительство, как правило, происходит при сносе старого жилья. Одновременно с продолжающейся урбанизацией это является одной из причин незначительного роста средней обеспеченности населения городов жильем. За последние пять лет средняя площадь квартир в расчете на одного жителя в городах ЦФО возросла на 5-7% и составляет в областных центрах 18-20 кв. м. При таких темпах достижение европейских стандартов (около 30 кв. м. на человека) растягивается 60 и более лет.

11.Повышение эластичности спроса на жилье по доходу. Этот процесс выражается прежде всего в росте спроса на большие квартиры в престижных районах городов и опережающем росте цен на это жилье. Естественно, что наиболее контрастные примеры характерны для Москвы и Петербурга. Но и в областных городах центра России этот процесс весьма заметен. Коэффициент эластичности спроса жителей Рязани на квартиры, площадь которых превышает 100 кв. м., по доходам более 1,5.  Этот результат совпадает с оценками для городов США.

12. Усиление процессов конверсии жилья в городах и рост выбывающего жилья в сельских населенных пунктах. Для последних лет основным направлением конверсии является перевод жилищного фонда первых этажей жилых домов центра городов в нежилой (преимущественно в торговые точки). Хотя перевод жилых помещений в нежилые допускается только в особых случаях (если жилое помещение признано непригодным для проживания, или доказана целесообразность изменения его функционального назначения), в течение длительного периода этот процесс во многих городах России был нерегулируемым. В Рязани только к 2002 году городской Совет наметил принятие мер по регулированию этого процесса. К этому времени в нежилой фонд были переведены сотни добротных квартир.

13.Важную роль на рынке строительства стали играть частные и индивидуальные застройщики. Если в 1990 году государственными и муниципальными застройщиками вводилось около 80% всего жилья, то в 2003 году – уже менее 20%. Частные предприятия строят жилье с целью получения прибыли, получаемой за счет населения. Поэтому они более активно реагируют на изменение спроса на рынке жилья. Обеспечивается изменение требований к архитектурно-техническим характеристикам строящегося (реконструируемого) жилья (отказ от крупнопанельного домостроения, максимальный учет потребностей конкретного застройщика в потребительских качествах жилья), применение новых строительных и отделочных материалов и т.п. Построенные частными предприятиями дома, в которых квартиры принадлежат частным лицам, становятся собственностью ТСЖ (товариществ собственников жилья) или переходят в муниципальный сектор. В последнем случае увеличивается социальная нагрузка бюджета.

Таким образом, интенсификации жилищного строительства и повышение его качества необходима и возможна. Рынок жилья в городах центра огромен. Его емкость в настоящее время равна 25-35% имеющегося жилого фонда городов. Опыт стран с развитой системой жилищного обеспечения показывает, что это рынок достаточно стабилен. Совершенствование системы управления жилищным строительством, как на уровне государства, так и на уровнях регионов и муниципальных образований является главным фактором решения жилищной проблемы городов России.

 

4.6. Анализ систем организационно-финансовой поддержки жилищного  строительства органами управления регионами

Проблема активизации жилищного строительства во многом является проблемой привлечения финансовых ресурсов. Объемы, темпы и качество жилищного строительства напрямую зависят от объемов мобилизуемых инвестиций в эту сферу. Ресурсное,  прежде всего финансовое, обеспечение является для настоящих условий России самым критичным и лимитирующим фактором в решении данной проблемы. Успех реализации программ по обеспечению доступности жилья для населения определяется степенью удовлетворения потребности в жилье для категорий населения с различным уровнем дохода. При этом под доступностью жилья понимается реальная возможность определенной категории граж­дан оплатить стоимость приобретаемого жилья в размерах дирек­тивно определяемой части их доходов.

В странах с развитой рыночной экономикой для строительства жилья с привлечением средств населения создан и непрерывно совершенствуется соответствующий экономический механизм. Сущность этого механизма, несмотря на многообразие форм проявления, сводится к трем принципам.

  1. Основным источником инвестиций в жилищное строительство являются частные инвестиции. Доля государственного сектора в жилищном строительстве колеблется от 1,5-2% (США) до 15-18,5% (Франция, Италия).
  2. Рост доли заемных средств на строительство и/или покупку жилья жителями городов. Эта доля составляет от 100% в Австрии и Норвегии до 80% в США и других странах Европы. Займ представляется на срок около 30 лет под 5-6% в странах Европы до 8-10% - в США.
  3. Условия кредита на строительство (приобретение) жилья зависят, прежде всего, от доходов семьи, и дифференцируются по имеющимся жилищным условиям, составу и доходам отдельных членов семьи.

Совокупность возможных источников финансирования жилищного строительства и способы их привлечения приведены  в табл. 4.4.

Таблица 4.4.

Источники ресурсного обеспечения жилищного строительства

 

Источники ресурсов

Виды ресурсов

Способы привлечения ресурсов

Население (домохозяйства)

Денежные и приравненные к ним средства

Накопительные счета «для покупки жилья»

Жилищные облигации и сертификаты

ЖСК, ПИФы и т.п.

Имеющееся жилье

Реализация жилья на вторичном рынке

Зачет прежнего жилья при оплате нового

Предприятия

Незавершенное строительство

Использование имеющегося недостроя

Для удешевления жилья

Финансовые ресурсы

Строительство жилья для работников и специализированного жилищного фонда

Размещение средств в КБ, участвующих в реализации жилищных программ

Размещение средств на вторичном рынке ипотечных кредитов

 

Строительные материалы и иные материальные ресурсы

Использование в качестве финансовых ресурсов для оплаты жилья

Финансовые инвесторы

Финансовые ресурсы

Прямое финансирование строительства коммерческого жилья

Вторичный рынок ипотечных кредитов

Размещение средств в КБ, участвующих в реализации жилищных программ

 

Банки

Финансовые ресурсы (кредиты)

Кредитование коммерческого строительства (долгосрочные кредиты строительным фирмам)

Долгосрочные кредиты покупателям жилья

 

 

Федеральные, государственные  и муниципальные органы управления

Финансовые ресурсы

Субвенции регионам на реализацию программ жилищного строительства

Земельные участки

Совершенствование нормативно-правовых актов по земельным отношениям

Льготы (адресная помощь)

Льготы (квартирные сертификаты, жилищные ваучеры и др.) для отдельных групп населения

Субфедеральные и муниципальные органы управления

Незавершенное строительство

Использование имеющегося недостроя

Для удешевления жилья

Финансовые ресурсы, в т.ч. полученные за счет размещения жилищных займов

Строительство социального жилья

Строительство коммерческого жилья

Размещение средств в КБ, участвующих в реализации жилищных программ

Участие на вторичном рынке ипотечных кредитов

Субсидии

Средства для поддержки программ жилищного строительства

Средства для социальной поддержки малоимущих граждан

Совершенствование организации проектных и строительных работ

Совершенствование нормативно-правовых актов и укрепление правопорядка

Гарантии

Гарантии по обязательствам строительных организаций и физических лиц

 

Анализ опыта различных регионов России последнего десятилетия позволяет выделить несколько подходов и моделей привлечения бюджетных ресурсов в область жилищного строительства. Основные из них, применяемые в городах России, рассматриваются далее.

1.Бюджетное финансирование. Ранее отмечалось, что значительная часть населения не может принять существенное участие в улучшении жилищных условий. Причем эта доля не снижается и составляет по регионам центра России 20-25%. Ранее отмечалось, что эта часть населения должна ориентироваться на получение социального жилья. Но доля расходов бюджетов субъектов Российской Федерации на жилищное строительство за последние годы снизилась и в 1999- 2000 годах не превышала 1-2% (Рязанская область – около 2%, Республика Мордовия – 1% и т. д.). Причинами этой ситуации явлется не только дефицитность региональных бюджетов, но и неэффективность этой формы использования бюджетных ресурсов при невозможности полного отказа от ее применения.

2.Муниципальные и региональные жилищные облигации. Эта модель применялась в ряде городов России: Москве, Санкт-Петербурге, Ульяновске, Саратове, Рязани. Преимуществом ее является возможность для вкладчика постепенного накопления приобретаемой жилой площади, защищенной от инфляции, в соответствии с собственными возможностями. Однако модель имеет и существенные недостатки. Во-первых, поскольку оплата долговых бумаг осуществляется только в денежной форме, у вкладчика нет возможности использовать собственный накопленный инвестиционный потенциал, овеществленный в виде уже имеющегося у него жилья. Во-вторых, предоставление реального жилья владельцу жилищных облигаций осуществляется только после стопроцентной оплаты им приобретаемого жилья, либо после достижения им некоторого порогового значения в оплате, которое, как правило, намного выше 50% общей стоимости. Таким образом, в данной модели действует правило: «деньги вперед». Естественно, что в таких условиях момент реального улучшения жилищных условий отодвигается по времени на весьма значительный период. Например, средняя рязанская семья, откладывая половину своего дохода  на покупку жилья, сможет накопить на двухкомнатную квартиру повторного заселения за 17-19 лет, на вновь построенную (без внутренней отделки) – за 15-17 лет. При использовании 20% доходов – 46 и 42 года соответственно. При таком временном интервале ожидания значительная часть населения вообще может отказаться от самой идеи накопления. В-третьих, существенно ограничена возможность выбора гражданами квартиры. Как правило, жилищные облигации дают право на приобретение жилья только в домах, построенных муниципалитетом.

Представляется, что муниципальные жилищные облигации могут стать более распространенными инструментами приобретения жилья гражданами, если будут снижены отмеченные недостатки и повышена их привлекательность, например, путем превращения их в доходные финансовые инструменты.

3.Долевое строительство и продажа жилья в рассрочку. Сущность этого метода в привлечении средств населения застройщиками на условиях долевого участия в строительстве или путем продажи жилья в рассрочку (1-2 года, 30-50% стоимости жилья). Достоинство системы в ее простоте и восприятии населением. Однако всегда существует риск неоправданного затягивания сроков строительства и его удорожания относительно проекта. В настоящее время область применения этой схемы сокращается:

-во-первых, со снижением разницы между инвестиционными и рыночными ценами,

-во-вторых, со снижением количества семей, способных по своим доходам участвовать в этой схеме (жесткие временные ограничения на рассрочку),

-в-третьих, в связи с формированием иных конкурентных схем,

-в четвертых,  с низким качеством строящегося жилья.

4.Жилищные сберегательные программы, системы жилстройсбережений. Экономическая сущность жилищных сберегательных программ заключается в сочетании накопительного и ипотечного принципов финансирования жилья. Потенциальный покупатель жилья в течение определенного срока накапливает на специальном накопительном счете определенную сумму денег для первоначального взноса. Такой временной период, как правило, длится от 1 года до 3 лет. Накапливаемая сумма составляет чаще всего около 50% полной требуемой суммы. Накопительные счета открываются в банках, которые впоследствии предоставляют покупателю ипотечный кредит. Кредит выплачивается в течение 2-5 лет.

Указанные схемы рассчитаны только на категорию населения, способную в течение 2-3 лет накопить не менее 50% стоимости приобретаемого жилья, что существенно ограничивает область их применения.

5.Программы использования ресурсов местных бюджетов. Эти программы характеризуются активной ролью региональных (субфедеральных и муниципальных) органов власти в привлечении средств населения в строительство жилья (Саров Нижегородской области, Пенза и др.), путем создания в регионах специализированных внебюджетных фондов поддержки жилищного строительства. За счет внебюджетных фондов строится жилье, которое затем продается населению. В зачет стоимости этого жилья частично (50-60%) принимается старое жилье. Денежные средства приобретателей жилья составляют 20-25% стоимости, а на 15-30% стоимости представляется рассрочка.

Возможности регионов по использованию этого механизма финансирования жилищного строительства многом определяются  возможностями бюджета, а применяемые механизмы привлечения финансовых ресурсов населения в такие фонды аналогичны моделям ипотечного и льготного кредитования населения для целей приобретения жилья.

В Оренбургской области, Удмурдской Республике и ряде других регионов в 1995-1998 годах применялись схемы кредитования населения под жилищное строительство по пониженным ставкам. Однако это создает трудности с привлечением в жилищное строительство инвестиционных ресурсов, поскольку нагрузка на бюджеты существенно возрастает и они вынуждены ограничивать объемы льготного кредитования.

6.Приобретение жилья за счет личных сбережений граждан. Объем жилья, приобретаемый гражданами за счет личных сбережений без какой-либо сторонней финансовой помощи, относительно невелик. В г. Рязани он, по оценкам администрации города, не превышает 4% населения. Однако с точки зрения управления жилищным строительством в регионе этот финансовый механизм нельзя исключать из рассмотрения. Как уже отмечалось, эта часть населения строит элитное жилье, и общая сумма его финансирования может быть значительной. Задача местных органов в привлечении этих средств может состоять в выделении (продаже) земельных участков в престижных районах городов и формировании архитектурного облика строений.

7.Система потребительского кредитования Сбербанком России и коммерческими банками. Эта система не получила широкого распространения в связи с жесткими условиями получения кредита (высокие ставки процента, ограничения на характеристики заемщиков и др.) и ограниченностью кредитных ресурсов банков.

8.Представление предприятиями займов сотрудникам. При кредитовании предприятиями своих сотрудников в целях приобретения жилья действует принцип софинансирования. Например, предприятие предоставляет своему сотруднику беспроцентную или льготную ссуду для оплаты жилья (около 70-80% стоимости) на срок до 10-15 лет. Остальные 20-30% работник оплачивает из собственных средств. В качестве оплаты за предоставленную ссуду работник может передать предприятию высвобождаемое жилье. Такая схема имеет два существенных преимущества. Во-первых, в ней реализуется правило «жилье вперед». Покупатель жилья вначале получает его и вселяется, а только потом расплачивается за него. При этом сама расплата растягивается на достаточно продолжительный период, что естественным образом делает покупку менее обременительной. Во-вторых, в качестве оплаты за предоставленную ссуду используется имущественная собственность покупателя в виде старого жилья, что увеличивает его финансовые возможности. В-третьих, отдельные предприятия имеют возможности оказания помощи своим работникам материальными ресурсами

Оба перечисленных обстоятельства являются весьма существенными и значительно раздвигают границы рынка потенциальных покупателей жилья, а следовательно расширяют и сам рынок. Задача состоит в том, чтобы данные обстоятельства были использованы не в узком кругу кредитов предприятий своим сотрудникам, а получили широкое применение в рамках специальных региональных и муниципальных программ жилищного строительства. Тогда это способствовало бы привлечению на рынок жилья населения со средним уровнем достатка.

9.Ипотечное кредитование жилья. Наиболее эффективной системой использования ограниченных бюджетных ресурсов для финансирования жилищного строительства в регионах России является в настоящее время система ипотечного кредитования, позволяющая привлечь в эту сферу максимальный объем инвестиционных ресурсов из других источников. Ипотечное кредитование - один из самых проверенных в мировой практике и надежных способов привлечения частных инвестиций в жилищную сферу. Именно ипотека позволяет наиболее выгодно сочетать интересы населения в улучшении жилищных условий, коммерческих банков – в расширении рынка надежных долгосрочных кредитов, региональных и муниципальных властей – в экономии бюджетных ресурсов, выделяемых  на решение жилищной проблемы.

Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации (…..) предусматривает, что «формирование системы ипотечного жилищного кредитования является одним из приоритетных направлений государственной жилищной политики», т.е. одним из основных направлений социальной политики. Поэтому отечественная практика использования бюджетных ресурсов для ипотечного кредитования жилищного строительства имеет четко выраженную социальную направленность. Основная задача государства в становлении системы ипотечного жилищного кредитования заключается в создании законодательной базы и нормативном регулировании процесса с целью снижения финансовых рисков участников и повышения доступности жилья для граждан. Государство поддерживает платежеспособный спрос населения на рынке жилья путем создания условий для развития рыночных механизмов мобилизации внебюджетных ресурсов общества и направления их в кредитно-финансовую сферу. Государственная жилищная политика ориентирована на решение жилищных проблем основной части работающего населения, располагающего средними доходами, накоплениями и имеющими жилье в собственности в результате бесплатной приватизации.

В условиях России участие местных (муниципальных и субфедеральных органов управления) в развитии системы ипотечного кредитования как важнейшего элемента организационно-финансовой поддержки жилищного строительства может обеспечить:

  • решение  жилищной проблемы для значительной части населения путем повышения платежеспособного спроса;
  • привлечь в жилищную сферу сбережения населения и другие внебюджетные финансовые ресурсы;
  • вовлечь в реальный экономический оборот приватизированное жилье и иную недвижимость граждан;
  • обеспечить развитие строительного комплекса и тем самым способствовать экономическому росту страны.

4.7. Проблемы развития системы ипотечного кредитования жилья

 

Сложившийся отечественный и зарубежный опыт кредитования населения определяет следующие принципы и количественные характеристики ипотеки.

1. Долгосрочные ипотечные жилищные кредиты предоставляются на срок от 10 и более лет (целесообразно на данном этапе 15 - 20 лет).

2. Сумма кредита составляет не более 60 - 70 процентов рыночной стоимости покупаемого жилья, являющегося при этом предметом залога.

3. Заемщик обязан внести первоначальный взнос на оплату части жилья, как правило, в сумме 30 - 40 процентов его стоимости за счет собственных средств.

4. Кредит и проценты по нему выплачиваются в форме ежемесячных платежей, рассчитанных по формуле аннуитетных платежей (ежемесячный платеж включает полный платеж по процентам, начисляемым на остаток основного долга, а также часть самого кредита, рассчитываемую таким образом, чтобы все ежемесячные платежи при фиксированной процентной ставке были равными на весь кредитный период).

5. Величина ежемесячного платежа по кредиту не должна превышать 30 - 35 процентов совокупного дохода заемщика за соответствующий расчетный период.

6. Приобретенное в кредит жилье служит в качестве обеспечения кредита (передается в залог кредитору). Это означает, что в случае неисполнения заемщиком обязательств осуществляется обращение взыскания на жилье с последующей его реализацией, чтобы погасить задолженность заемщика по кредиту перед кредитором.

7.Наличие налоговых льгот, связанных с ипотечным жилищным кредитованием, является действенным экономическим фактором, стимулирующим со стороны государства развитие первичного ипотечного рынка. Они позволяют существенно увеличить доступность долгосрочных ипотечных кредитов для населения.

Результаты опроса жителей Рязани относительно величины требуемого кредита на приобретение в процентном отношении показали, что 23,86% ответивших нуждается в кредите 90 и более процентов от требуемой суммы (их участие в программе практически невозможно), кредит, не превышающий 20%, устраивает только 11,36% респондентов. Уровень доходов значительной части респондентов не позволяет оплачивать ежемесячные взносы по кредиту (платежи по кредиту превышают 25% доходов семьи).

Проблему привлечения кредитных ресурсов для долгосрочного ипотечного жилищного кредитования можно считать наиболее критичной для развития системы ипотечного жилищного кредитования в России. Основным источником ресурсов в настоящее время являются бюджеты. Ограниченность бюджетных ресурсов препятствует развитию ипотечного кредитования в существующей в настоящее время в России форме. Поэтому значительный интерес представляет изучение мирового опыта развития схем ипотечного кредитования населения.

Страны англо-американской системы права используют двухуровневую модель рынка ипотечного кредитования. Двухуровневая модель организации рынка ипотечного кре­дитования возникла в США как минимум по двум причинам. Во-первых, ввести единую систему ипотечного кредитования, еди­ные требования к обеспечению путем принятия единого феде­рального законодательства не представлялось возможным ввиду того, что это затрагивало бы исключительную компетенцию шта­тов в области законотворчества. Во-вторых, необходимо было экономически стимулировать жилищное строительство после Великой депрессии, а сделать это за счет частного капитала без мощной государственной поддержки также было невозможно. Двухуровневая система обеспечила создание в США общенационального рынка ипотечного кредитования и привлечение значительного частного капитала.

Суть двухуровневой модели состоит в том, что ипотеч­ные кредиты, сделанные на первичном ипотечном рынке, переуступаются специально созданным агентствам. Эти агентства могут поступить с полученными ипотечными кре­дитами различным способом: 1) переуступить их вторичным инвесторам, 2) сформировать из единообразных ипотечных кредитов пулы и продать вторичным инвесторам такие неде­лимые пулы ипотек или же права участия (доли) в таких пу­лах, 3) выпустить и разместить ипотечные ценные бумаги. В результате формируется вторичный рынок ипотечных кредитов, который, имея достаточное залоговое обеспечение (низкий уровень риска) обеспечивает привлечение значительного частного капитала.

Развитием двухуровневой системы в США стали программы помощи при формировании первоначального  взноса в це­лях повышения платежеспособности семей с низкими доходами при получении ипотечного кредита. В ряде программ от заемщиков не требуется внесение первоначального взноса, в других эти средства мо­гут быть получены за счет субсидий и кре­дитов. В некоторых случаях, предоставляя кредиты для внесения первоначального взно­са, кредиторы разрешают заемщикам не воз­вращать кредит, если они остаются жить в приобретенном жилье определенный пери­од времени. В других программах заемщи­ки должны возвратить кредит, как только они продадут собственность. Данные про­граммы снижают сумму наличных средств, которую заемщик должен иметь при покуп­ке жилья. Значительную роль в финансировании этих программ играет правительства страны и отдельных штатов.

Таким образом, опыт США показывает, что ипотечное кредитование может быть широко применимо для категорий населения с низкими и умеренными доходами, и что вариантов ипотечного кредитования должно быть много.

Гораздо ближе российскому законодательству одноуровне­вая модель ипотечного кредитования. Такая модель уже долгое время действует в ряде европейских стран – Дании, Гер­мании, Франции Польше, Чехии, Словакии, Венгрии и др. Суть одноуровневой системы ипотечного кредитования состоит в том, что выдавший ипотечный кредит банк само­стоятельно рефинансирует ипотечные кредиты за счет вы­пуска ценных бумаг облигационного типа - закладных лис­тов. Выпуск и обращение закладных листов регулируются специальным законодательством и отличаются от регулиро­вания выпуска облигаций. Деятельность эмитентов заклад­ных листов, как правило, законодательно ограничена выда­чей ипотечных кредитов и иными операциями, характери­зующимися невысокой степенью риска.

 

В скандинавских странах, имеющих сходные по сравнению с центром России климатические условия и высокие стандарты обеспечения населения жильем, используются три схемы кредитования населения:

-ипотечное кредитование;

-жилищные кредиты сберегательных банков;

-правительственные программы помощи семьям с относительно низкими доходами.

В этих странах установлены различные льготы населению, приобретающему жилье. В частности, из налогооблагаемых доходов вычитаются платежи по кредитам, ставки кредита на получение жилья ниже рыночных и т.д.

Значительный интерес для городов России имеет система помощи в приобретении жилья населением с низким уровнем доходов, которая эффективно функционирует в Чили. Она включает три элемента: целевые субсидии на приобретение жилья, жилищные контрактные сбережения и ипотечные жилищные кредиты. Источниками финансирования этих элементов служат бюджетные ресурсы и частный капитал.

В последние годы определенный опыт развития системы ипотечного кредитования и иных систем финансирования приобретения жилья накоплен регионами и городами России. Некоторые его характеристики приведены в таблице.

Таблица 4.5.

Обзор регионального опыта финансирования жилищного строительства

Вариант

Отличительные особенности

Достоинства

Недостатки

Нижний Новгород

Процентная ставка за пользование кредитом уста­навливается в размере восьми процентов и остается неизменной в течение всего периода погашения кредита. Срок погашения креди­тов, выдаваемых с участием бюджетных средств, устанавливается не более десяти лет. Компенсация на разницу в процентных ставках до уровня, установленного уполномоченными банками, осуще­ствляется за счет средств областного бюджета и бюджетов органов местного самоуправления в следующих долях: 40% — областной бюджет, 60% — бюджет органа местного самоуправления. В процессе развития программы ипотечного кредитования в Нижегородской области предполагается переход на классическую двухуровневую модель ипотечного кредитования.

Планируется переход на классическую двухуровневую ипотеку

В настоящее время ориентирована на бюджетные средства

Ханты-мансийский автономный округ

 

Окружной целевой внебюджетный фонд раз­вития жилищного строительства «Жилище» действует с 1997 года. В связи с разработкой и реализацией системы ипотечного кре­дитования Фонд принял на себя большое число новых функций, основными из которых являются:

-  разработчик и координатор исполнения программ улучше­ния жилищных условий за счет средств физических и юридичес­ких лиц, в том числе с помощью применения механизма ипотеч­ного кредитования;

- участие в разработке программ жилищного строительства на муниципальном уровне;

- обеспечение финансовой поддержки населения при приобретении жилья в кредит с рассрочкой платежа на долгосрочной ос­нове;

- первичный залогодержатель по выпуску закладных и рефи­нансирование ипотечного кредитования через облигации и иные ценные бумаги, выпущенные под обеспечение закладных и др.

Сделана попытка выпуска закладных и жилищных облигаций

Ориентация на бюджетные средства

Оренбург

Кредит выдается в рублях. Процентная ставка дифференцирована:

-   7% — работникам бюджетной сферы,

-   8% — жителям сельских районов;

- 10% — жителям города, нуждающимся в улучшений жи­лищных условий,

- 12% — жителям города, не нуждающимся в улучшении жи­лищных условий.

Срок кредита — до 25 лет. Срок кредита должен закончить­ся до наступления пенсионного возраста.

Размер кредита — не более 70% от стоимости приобретаемого жилья.

Порядок погашения задолженности: кредит погашается равномерными в течение всего срока ежемесячными платежа­ми.

Высокая технологичность механизма ипотеки в области

Ориентация на бюджетные средства

Пенза

Определено участие области и городов в реализации жилищной программы  и ис­точники финансирования. Обеспечена нормативно-правовая база  долгосрочной областной программы и финансовые обязательства областного и муниципаль­ного уровней. Создан областной фонд ипотечного кредитования и аналогичные фонды муници­пального уровня  (г. Пенза,  г. Заречный).

 

Ориентация на бюджетные средства

Республика Коми

Фонд жилищного строительства Республики Коми на протяжении пяти лет предоставляет возможность на­копить средства на приобретение жилья (накопительные счета, контракты) и выдает рассрочку на оставшуюся сумму. Рассрочка бывает до 50% стоимости жилья, в зависимости от того, строим мы жилье или покупаем. Фонд предоставляет рассрочку при приобре­тении жилья на вторичном рынке и для нового жилья. Срок раз­личный — от 3 до 15 лет. Бюджетное фи­нансирование составляет примерно 40%, остальное — внебюд­жетное, в основном это средства людей и предприятий.

Привлечение до 60% общего объема средств за счет внебюджетных источников

Ориентация на бюджетные средства

Тюмень

Фонд развития жилищного строительства Тюменской области организовал накопления граждан по схеме:

- накопления без первого взноса и без фиксированного срока окончания программы;

- при накоплении 50% — квартира закрепляется за конкрет­ным гражданином;

- при 70% накоплений — квартира представлялась для засе­ления с предоставлением тридцатипроцентного краткосрочного кредита на срок от трех до пяти лет.  Взносы можно было осуществлять имеющимся жильем, переда­ваемым Фонду в залог по договору залога. При этом клиент про­живал в своей квартире, то есть фактически безвозмездно креди­товалась сумма оплаты имеющимся жильем.

 

Разработано положение о выпуске жилищных облигаций с целью привлечения внебюджетных источников финансирования ипотеки.

 

Возможно снижение ответственности заемщика за накопление собственных средств.

Ульяновск

Основными участниками схемы являются две структуры:

- некоммерческая организация -  Ульяновский областной фонд ипотечного кредитования жилищного строительства, учредитель - администрация области;

- коммерческая организация (Товарищество на вере). Фонд является учредителем товарищества и входит в него как полный товарищ, уполномоченный на ведение дел. Фонд обеспечивает прямое и оперативное взаимодействие с властными структурами и аккумулирует ресурсы для дальнейше­го целевого направления их на жилищное ипотечное кредитова­ние. Действия фонда в реализации программы раз­вития системы ипотечного кредитования обеспечена гарантиями администрации области. С целью получения дополнительных финансовых средств Фонд организует выпуск и продажу ценных бумаг — векселей или облигаций. Полученные в управление финансовые средства Фонд направ­ляет на покупку закладных у товарищества, а также на строитель­ство или приобретение готового жилья. Товарищество является исполнителем ипотечной программы:

- выдает ипотечные займы;

- оформляет договоры займа и ипотеки;

- продает закладные Фонду с целью получения финансовых средств на выдачу ипотечных займов или приобретения жилья на вторичном рынке;

- при необходимости проводит операции с недвижимостью.

 

Сделана попытка привлечения внебюджетных источников за счет выпуска векселей

Форма векселя не дает достаточных гарантий инвесторам, по сравнению с жилищными облигациями (жилищными сертификатами)

Самара

При выдаче жилищных ипотечных кредитов и ссуд применяют­ся следующие условия:

- срок кредитования от 1 года до 25 лет;

- кредит предоставляется в рублях с условием его целевого ис­пользования — на приобретение готового построенного жилья на первичном или вторичном рынке;

- процентная ставка за пользование ипотечным кредитом со­ставляет 15% годовых;

- размер ипотечного кредита составляет до 85% от оценочной стоимости квартиры (дома), приобретаемой в собственность;

- размер первоначального взноса должен составлять не менее 15% от оценочной стоимости;

- возможна схема улучшения жилищных условий по схеме за­чета стоимостью прежнего жилья.

Процентная ставка по кредитам близка к рыночной

Ориентация на бюджетные средства

Кемерово

За счет средств, выделенных гражданам на безвозмездные суб­сидии и долгосрочные займы, осуществляется финансирование стро­ительства жилых домов, квартиры в которых передаются гражданам в собственность с оплатой стоимости приобретенного жилья в рас­срочку сроком до 10 лет и уплатой процентов в размере 6 годовых. Размер собственных средств граждан составляет не менее 10 процентов. В оплату стоимости приобретаемого строя­щегося жилья при желании засчитывается стоимость старого жи­лья, имеющегося у клиента Фонда. Для нуждаю­щихся в улучшении жилищных условий, но не работающих в бю­джетной сфере, Фонд реализует жилье в строящихся домах со схе­мой оплаты: 20% стоимости приобретаемой квартиры оплачивает­ся при заключении договора, еще 30% — в течение срока строи­тельства (12—18 месяцев), оставшиеся 50% — в течение 10 лет после заселения с уплатой 12% на остаток задолженности.

Перспектива привлечения средств предприятий в ипотеку

Ориентация только на бюджетные средства

Ростов

Срок, на который выдаются льготные ссуды из средств городско­го бюджета для строительства жилья, от 2 до 10 лет. Для участия в ипотечной программе необходимо иметь собст­венные средства в размере не менее 50% от стоимости приобрета­емого жилья, размер предоставляемой ипотечной ссуды не  превышает 50% стоимости приобретаемой квартиры по соци­альной норме. Размер процентной ставки за пользование ипотечной бюджет­ной ссудой установлен в размере 1/8 ставки рефинансирования Центрального Банка РФ. Максимальный срок предо­ставления ипотечной ссуды работникам бюджетной сферы увеличен с 10 до 15 лет, размер предоставляемой ипотечной ссуды состав­ляет до 30% от стоимости приобретаемой квартиры по социальной норме. Участнику ипотечной программы может быть представлена едино­временная безвозвратная субсидия в размере до 20% от стоимос­ти приобретаемого жилья по социальной норме. В качестве собственных средств может приниматься в зачет имеющаяся у участника программы приватизированная квартира, которая в дальнейшем или реализуется, или передается в муници­пальный фонд.

Льготы бюджетникам

Ориентация на бюджетные средства

Рязань

Создана уполномоченная структура по реализации про­граммы ипотечного кредитования — некоммерческая организация «Рязанский ипотечный  Фонд», осуществляющая свою деятельность по реализации программы ипотечного кредитования от имени ад­министрации города.  Средний срок кредита составил 7 лет, минимальный — 1 год, максимальный — 15 лет. Доля бюджетных средств в приобретенном жилье составила 18,06%, то есть на 1 руб. бюджетных средств привлечено 4,54 руб. средств населения. Средний возраст участника Программы составляет 38 лет. На­иболее активно в

Анализ участников Программы ипотечного кредитования 1999-2000 гг., улучшивших жилищные условия, подтвердил ее социаль­ную направленность:

- более 87% заявителей, заключивших договора на приобрете­ние жилья, до участия в программе имели менее 18 кв. м общей площади жилья на 1 человека при средней обеспеченности по го­роду Рязани 19,6 кв. м общей площади на 1 человека;

- 44,2% заявителей являются работниками бюджетных отрас­лей.

Отрабатывается вариант механизма формирова­ния залогового фонда. Предполагается, что уполномоченная орга­низация будет формировать пакеты ипотечных кредитов, диверси­фицируя кредитный риск каждого пакета, и в то же время, высту­пать эмитентом по выпуску ценных бумаг (облигаций) для разме­щения на финансовых рынках, на начальном этапе — с помощью муниципального банка. Объем эмиссии предполагается в пределах 60—70% от суммы обеспечения с целью снижения рисков. Выру­ченные от продажи ценных бумаг средства будут использовать для рефинансирования и осуществления дальнейшего ипотечного кредитования. В перспективе, в процессе развития ипотеки не ис­ключается переход к американской двухуровневой модели.

Недостаточный объем выдаваемых кредитов в расчете на одного заемщика.

Высокая доля привлекаемых внебюджетных средств. Социальная ориентированность, разработка механизма в перспективе выпуска облигаций.

Саратов

Создан целевой внебюджетный фонд развития жилищного строи­тельства г. Саратова. В схеме строительства и продажи квартир в рассрочку исполь­зуются средства населения, их вторичное жилье, а также средст­ва кредитных и иных организаций (с низкой процентной ставкой — 7% в год), срок кредита — 10—15 лет, доля кредита от стои­мости квартиры — 30%.

Использование внебюджетных средств.

Применение механизма «псевдоипотеки»- рассрочки

Саров

Программа «Жилье в кредит» стартовала в Сарове в 1998 го­ду. Основные источники финансирования программы — средства некоммерческой организации Фонда социального развития (ФСР). Программа выполняется с помощью официального агента Фонда — Агентства недвижимости ФСР, которое действует от имени и по поручению Фонда на основании договора об агентировании. Кредиты выдаются на срок от 7 до 15 лет под 7% годовых, и только при наличии дохода на основном месте работы. Ежемесяч­ный платеж по возврату кредита не должен превышать 20% сово­купного дохода семьи. Программа рассчитана на тех людей, у кото­рых есть стартовый капитал в виде денежного запаса или кварти­ры. В основном жители Сарова предпочитают вносить в програм­му в качестве частичной оплаты за новое жилье свою прежнюю квартиру.

Родоначальник практической ипотеки в России. Выпуск облигационного жилищного займа с целью привлечения в ипотеку внебюджетных инвестиций

 

Дубна

Муниципальный заем — форма долевого финансирования строительства, покупки и обмена жилья. Облигации муниципального жилищного займа — это ценные бумаги, выпущенные мэрией Дубны, номиналом в 0,01 кв. м об­щей площади жилья. Облигации продаются финансовыми агентами мэрии. Денежные средства за проданные облигации зачисляются на специальные счета жилищ­ного строительства мэрии города и используются строго целевым образом.

Привлечение внебюджетных инвестиций

в жилищное строительство

Недостаточна связь с ипотекой

 

Основными проблемами, тормозящими более полное использование возможностей механизма ипотечного кредитования в России, в настоящее время являются:

1. Несовершенство нормативно-правовых актов и механизма долгосрочного ипотечного жилищного кредитования населения. Основным здесь является вопрос минимизации риска бюджетов и банков от невозврата выдаваемых кредитов.

2. Неразвитость системы государственной бюджетной поддержки приобретения жилья населением (системы целевых адресных субсидий). Такая система финансирования предполагает предоставление безвозмездных субсидий определенной части населения для оплаты первоначального взноса при получении ипотечного кредита (например, через государственные жилищные сертификаты). Это сократит необходимый размер кредита и будет способствовать привлечению собственных средств граждан  и развитию ипотечного кредитования.

3. Несовершенство механизма привлечения частного капитала в сферу жилищного строительства.

Рассмотрим далее основные направления развития системы ипотечного кредитования в РФ.

  • Совершенствование законодательной и нормативной базы для формирования и реализации в регионах страны экономического механизма, который обеспечивал бы приток внебюджетных финансовых ресурсов на рынок ипотечных жилищных кредитов, защиту заемщиков от неправомерных действий кредиторов и их социальной адаптации при процедуре выселения в случае невозможности погашения взятого ранее ипотечного кредита и др. Экономический механизм различных регионов должен иметь единую правовую основу, но учитывать специфику их социально-экономического положения; данного вида кредитования и эффективного функционирования первичного и вторичного рынков ипотечных жилищных кредитов;
  • Привлечение частного капитала на рынок ипотечного кредитования. Бюджетные средства не смогут решить проблему обеспечения потребностей населения в ипотечных кредитах, но они должны остаться в системе ипотечного кредитования. При этом их функции могут быть иными. Например, бюджетные ресурсы могут быть использованы в качестве резервного фонда для снижения рисков банков, кредитующих население. Или в качестве источника компенсации части процентных ставок банков и др. Механизм использования бюджетных ресурсов для компенсации процентных платежей по банковским кредитам достаточно известен, его схема в предлагаемом варианте приведена на рис. 4.7.
  • Значительный уровень дифференциации населения городов по уровню доходов делает целесообразным отказ от единых для всех категорий заемщиков условий ипотечного кредитования из бюджетных ресурсов. Представление дешевых кредитов для лиц с низкими и более дорогих – с высокими доходами будет способствовать достижению социальных и экономических целей использования ресурсов бюджета. Дифференциация характеристик кредитования должна происходить при квотировании ипотечных ресурсов по отдельным группам граждан. Причиной необходимости жесткого квотирования суммы ипотечного кредитования по отдельным группам населения являются ограничения в имеющихся финансовых ресурсах и необходимость их использования преимущественно в социальных интересах. Естественно можно ожидать, что применение дифференцированного механизма ипотечного кредитования позволит существенно раздвинуть границы населения, участвующего в жилищном строительстве, и достичь оптимального сочетания экономического (бюджетного) эффекта с социальными результатами.

 

Заемщик – физическое лицо

Строительная компания, девелопер, риэлтерская компания

 

Стоимость квартиры

 

Квартира

Деньги

Заявка               Решение                       Кредит

Выплата основного долга

Муниципальный орган,        муниципальный бюджет

 

Ипотечный банк

Гарантии

Проценты

Проценты

 

 

 

Рис.4. 7. Финансовые потоки на рынке жилья при выплате процента по ипотечному кредиту из бюджета

  • Целесообразна ориентация на двухуровневую модель финансирования рынка ипотечного жилищного кредитования, использующую различные модели и источники привлечения долгосрочных кредитных ресурсов.  У кредитора, выдав­шего кредит под залог недвижимости, есть несколько вариантов использования актива в виде денежных прав требований. Во-первых, он может уступить права по ипотечному креди­ту другому лицу взамен получения денежной суммы. Механизмы такой уступки различны (при помощи цессии, ценных бумаг). Большую часть сделок, например, на вторичном ипотечном рынке США, составляют именно сделки по уступке прав из кредит­ных договоров. Во-вторых, оставив требования по ипотечным кредитам в собственном портфеле, кредитор может привлечь денежные средства путем выпуска и размещения ценных бумаг, используя при этом в качестве средства обеспечения исполнения требова­ний по данным ценным бумагам именно имеющиеся у него тре­бования по ипотечным кредитам. Как правило, правовой режим таких ценных бумаг регулируется специальным законодательст­вом, а эмитирующие их институты являются строго специализи­рованными организациями и находятся под жестким контролем государства. Именно по такой модели построены вторичные ипо­течные рынки континентальной Европы.
  • Государственная поддержка граждан, не располагающих достаточными до­ходами для получения ипотечного кредита на стандартных банковских услови­ях, может быть организована через систему предоставления безвозмездных субсидий для оплаты первого его взноса и сокращения тем самым необходимого размера кредита. Такая система софинансирования приобретения жилья с помощью государства, при которой на долю собственных средств граждан в стоимо­сти квартиры приходилось бы 30%, на долю государственной субсидии в сред­нем - 20 - 50% и на ипотечный кредит - также 20 - 50%, повысит доступность ипотечных кредитов и будет стимулировать платежеспособный спрос на жилье. Для оплаты первоначального взноса при ипотечном кредитовании могут быть использованы денежные сбережения заемщика или средства, полученные от продажи уже имеющегося у него в собственности жилья.

Придание проблеме жилья статуса национального приоритета и последовавшие за этим нормативно-правовые акты РФ существенно повысили значимость ипотеки как условия улучшения жилья для значительной части населения.

 

…………………………….

Таким образом, …………

4.7. Мировой опыт  обеспечения жильем семей с низкими и средними доходами

Основное направление решение жилищной проблемы для семей с низкими и средними доходами является привлечение ими заемных средств и накопление собственных. В настоящее время основным инструментом привлечения заемных средств является ипотека, принципы которой рассмотрены ранее. Но, как отмечалось, в России использование ипотеки ограничено недостаточностью средств части семей для первоначального взноса и последующих процентных платежей. В мире и в России накоплен значительный опыт успешного использования других систем, которые могут быть использованы как самостоятельные инструменты или в системе с ипотекой для финанси­рования граждан, доходов которых недостаточно для получения ипотечных кре­дитов на обычных рыночных условиях. Во многих странах были предприняты шаги по разработке и внедрению программ, содержа­щих комплекс мероприятий, нацеленных на повышение доступности ипотечных кредитов для семей с невысокими доходами.

К наиболее известным формам содействия се­мьям с невысокими доходами в приобрете­нии жилья с использованием кредитных средств относятся:

- предоставление гражданам целевых ад­ресных субсидий на внесение первоначально­го взноса при получении ипотечного кредита;

- применение более гибких правил предоставления ипотечного кредита;

-повышение доступности ипотечных кре­дитов путем установления гибких стандартов андеррайтинга;

-установление более низкого первоначального взноса, более высокого соотношения LTV (соотношение суммы кредита и стоимо­сти приобретаемого жилья);

-стимулирование банковских и кредит­ных организаций предоставлять кредиты се­мьям с невысокими доходами, соответствующим определенным требованиям к уровню доходов семьи;

-создание специальных организаций, ре­ализующих отдельные программы жилищно­го финансирования граждан с невысокими доходами.

Далее рассмотрен опыт некоторых стран, как экономически разви­тых (США, Европейские страны), так и раз­вивающихся (Чили, Индия, Мексика) в обла­сти реализации программ, обеспечивающих повышение доступности ипотечных кредитов для семей, имеющих доходы, уровень кото­рых недостаточен для получения ипотечного кредита.

Страны англо-американской системы права используют двухуровневую модель рынка ипотечного кредитования. [106]. Двухуровневая модель организации рынка ипотечного кре­дитования возникла в США как минимум по двум причинам. Во-первых, ввести единую систему ипотечного кредитования, еди­ные требования к обеспечению путем принятия единого феде­рального законодательства не представлялось возможным ввиду того, что это затрагивало бы исключительную компетенцию шта­тов в области законотворчества. Во-вторых, необходимо было экономически стимулировать жилищное строительство после Великой депрессии, а сделать это за счет частного капитала без мощной государственной поддержки также было невозможно. Следовательно, для достижения цели создания в США общенационального рынка ипотечного кредитования оставался только один способ - за счет экономических механизмов воздействовать на процесс ипотечного кредитования и добиться единообразия сделок по обеспечению ипотечных кредитов с целью использова­ния прав из них в качестве активов для продажи с целью рефи­нансирования ипотечных кредиторов.

Суть двухуровневой модели состоит в том, что ипотеч­ные кредиты, сделанные на первичном ипотечном рынке, переуступаются специально созданным агентствам. Эти агентства могут поступить с полученными ипотечными кре­дитами различным способом: 1) переуступить их вторичным инвесторам, 2) сформировать из единообразных ипотечных кредитов пулы и продать вторичным инвесторам такие неде­лимые пулы ипотек или же права участия (доли) в таких пу­лах, 3) выпустить и разместить ипотечные ценные бумаги.

Акт о реинвестициях в местное сообщество (АРС), принятый в 1977 году, обя­зывает кредитные организации, регулируемые федеральным законодательством (любые банки штатов, как входящие, так и не входящие в Федеральную резервную систе­му, национальные банки и сберегательные ассоциации, за исключением очень мелких), удовлетворять потребности в кредитных ре­сурсах территории, на которой зарегистри­рованы их уставы, предусматривает опре­деленные стимулы для кредиторов предос­тавлять ипотечные кредиты семьям с низ­кими и умеренными доходами, работать в бедных районах. Кроме того, кредиторы, подпадающие под действие АРС, проходят периодические проверки на соблюдение требований этого закона. Контроль за со­блюдением требований АРС осуществляют Совет управляющих Федеральной резервной системой, Федеральная корпорация страхо­вания депозитов, Контролер денежного обращения, Управление надзора за сберега­тельными учреждениями.  [117]

Оценка банков в плане их участия в про­грамме финансирования семей с невысоким уровнем доходов осуществляется путем при­менения трех тестов:

кредитного теста;

инвестиционного теста;

теста по обслуживанию (по предоставляемым услугам).

Кредитный тест показывает объем кре­дитов семьям с низкими и умеренными до­ходами в общем объеме кредитных опера­ций. Кроме того, оценивается увеличение предоставления заемщикам новых кредит­ных продуктов с гибкими стандартами ан­деррайтинга, которые соответствуют плате­жеспособности семей с низкими и умеренны­ми доходами (меньшая сумма первоначаль­ного взноса, возможность использования раз­личных источников средств для оплаты рас­ходов по оформлению сделки).

Инвестиционный тест оценивает финан­совые обязательства кредитных организаций в отношении проверяемой территории. Изу­чается кредитный портфель и доля в нем кредитов семьям с низкими и умеренными доходами. При оценке инвестиционной дея­тельности изучается инвестиционный порт­фель кредитора и объем инвестиций, произ­веденных им на проверяемой территории, а также степень влияния инвестиций на инте­ресы граждан с низкими и умеренными до­ходами и на развитие территории, на кото­рой они проживают.

Тест по обслуживанию показывает рас­пределение кредитной активности кредито­ра по территориям проживания населения с низкими, умеренными, средними и высокими доходами, объем, качество и доступность для клиентов широкого спектра услуг.

Итоговый АРС рейтинг в значительной степени зависит от возможностей кредитора предоставлять кредиты низко- и умеренно-доходным семьям, работать в районах с пре­обладающей долей населения с невысокими, доходами и применять гибкий андеррайтинг, чтобы расширить круг заемщиков, удовлет­воряющих кредитора с точки зрения плате­жеспособности.

Поскольку поддерживаемы правительством США организации Фэнни Мэй и Фрэдди Мак по­купают много ипотечных кредитов, то их стан­дарты андеррайтинга стали общими стандар­тами для большинства кредиторов. С 1992 г. они произвели существенные изменения в стандартах андеррайтинга. Стало разрешено предоставлять кредиты с 95% LTV (вместо 90%), допустимо стало соотношение платежа к доходу на уровне 28% и общей задолжен­ности к доходу - 36% вместо прежних 25% и 28% соответственно. Более того, покупают­ся также кредиты, предоставленные заемщи­кам, не имеющим кредитной истории, либо имеющим не очень хорошую кредитную ис­торию. Заемщики могут быть квалифициро­ваны в соответствии со стандартами ипоте­ки, даже несмотря на наличие некоторых нарушений платежей, если у них есть ком­пенсирующие факторы.

Эти изменения стандартов андеррайтин­га облегчают заемщикам с невысокими до­ходами быть квалифицированными для по­лучения стандартных рыночных кредитов. Кроме того, стал применяться кредитный скоринг и автоматизированный андеррайтинг для ускорения и удешевления этого процес­са для заемщиков.

Широкое распространение в США получили так называемые целевые доступные кредиты. Это кредиты заемщикам, которые под­ходят по уровню дохода (имеют низкие до­ходы) или местоположению залоговой соб­ственности. Существуют две категории та­ких кредитов:

-кредиты, продаваемые Фэнни Мэй и Фрэдди Мак; Что это за господа? См. выше

-кредиты, которые кредиторы предпочитают оставлять в своем портфеле.

К примеру, Фэнни Мэй имеет две муни­ципальные программы кредитования: муни­ципальная программа для покупателей жи­лья и "FannieNeighbors". Они нацелены на то, чтобы сделать доступными кредиты для домохозяйств с низкими и умеренными до­ходами. Первая программа использует доход заемщика в качестве квалификационного критерия участия в программе. Вторая в ка­честве критерия для участия в программе применяет местоположение объекта собствен­ности (объекта залога).

Кредиты в рамках адресной программы для покупателей жилья предоставляются, как правило, заемщикам, медианный доход кото­рых не превышает 100% от установленного Департаментом жилья и городского развития медианного дохода на данной территории. В программе "FannieNeighbors" уровень доходов квалификационным критерием не является. Кредиты предоставляются под залог недвижимости, расположенной в центральных частях города, и на территориях с преобладанием населения с низкими и умеренными доходами в границах, устанав­ливаемых Фэнни Мэй. Однако доходы заем-дека учитываются в случае, если кредит выдается в форме опциона 3/2 или "Фэнни-97", о чем будет рассказано ниже. В этом случае доход заемщика не может превышать 100% от установленного Департаментом жилья и городского развития медианного дохода на территории, где расположен передаваемый в ипотеку объект имущества.

Модель, использованная в адресной про­еме для покупателей жилья, может при­ценяться для финансирования самых разнообразных сделок по первой ипотеке в соответствии с правилами Фэнни Мэй, включая выдачу стандартного ипотечного жилищно­го кредита или рефинансирование кредита, сделки по вторым ипотекам по программе  Фэнни Мэй "Community Seconds" , ипотечные соглашения по арендуемому жилью с правом последующего выкупа, ипотечные кредиты на приобретение или реконструкцию /старых домов, а также ипотечные кредиты под залог общинных земель. Во всех пере­численных выше видах сделок могут исполь­зоваться кредиты "FannieNeighbors" или "HomeStyle".

В соответствии с этими программами воз­можен выбор из трех вариантов первоначаль­ного взноса:

- обычный первоначальный взнос - ми­нимальный взнос 5% от продажной цены должен быть осуществлен за счет собственных средств заемщика;

"опцион 3/2" - заемщик также должен предоставить 5% от продажной цены, но толь­ко 3% этого платежа должно быть за счет
собственных средств, остальные 2%  могут быть обеспечены за счет таких источников, как подаренные средства или средства пра­вительственных программ;

"Фэнни-97" - минимальный первона­чальный взнос составляет 3% и должен быть осуществлен за счет собственных средств за­емщика.

Фэнни Мэй допускает более высокое со­отношение обязательств к доходу для заем­щиков, участвующих в программах доступ­ных кредитов, поскольку покупатели жилья с низкими и умеренными доходами часто го­товы направлять большую долю своих дохо­дов на погашение долга, особенно жилищно­го. Единственным исключением является вариант 3% первоначального взноса ("Фэн­ни-97") в целях предотвращения повышения совокупного риска. Здесь требуется такое же соотношение обязательств к доходу, как и при обычных кредитах.

Для кредитов с обычным первоначаль­ным взносом и для опциона 3/2 максималь­ное, соотношение месячных жилищных зат­рат к доходу составляет 33% (по сравнению с 28% для стандартных ипотек) и максималь­ное соотношение месячных долговых обяза­тельств к доходу - 38% (36% по стандарт­ной ипотеке).

Federal Housing Administration - Федеральное Управление по жилищному строительству (FHA) была основана в 1934 году, как часть Федерального Министерства по жилищному строительству и городского развития Departmentof Housing and Urban Development (HUD). Возникновение FHA займов (1оапс) создало благоприятные условия для получения жилищных ссуд более широкому количеству американских семей, а именно семьям с ограниченным доходом и сбережениями, семьям с испорченной кредитной историей или вовсе без таковой, семьям с недостаточно стабильной работой и другими факторами, когда получение традиционных кредитов на приобретение недвижимости через банки и др. кредитные организации (conforming conventional financing) становится проблематичным. Для четкого понимания, что же такое FHA займы, необходимо отметить, что Federal Housing Administration сама по себе ссуд не выдает, а только страхует эти ссуды в случае неплатежеспособности получателя ссуды, а также разрабатывает и регулирует условия и стандарты Qualifying guidelines) на получение FHA финансирования. Заёмщик имеет при получении FHA займов следующие преимущества:

-  Низкий первичный взнос (down payment) в размере 2.25% от стоимост и недвижимости (в различные годы этот процент варьировал от 3% до 5%).

-   Отсутствие условий о необходимости иметь резервы денежных средств      на счету после погашения ссуды (closing).

-  Возможность получения более низкой процентной ставки, чем при традиционных видах кредитования финансировании.

Необходимо, однако, учитывать, что соотношение процентной ставки при традиционном кредите и FHA займов целиком зависит от рыночных условий, и может варьироваться в ту или другую сторону.

Некоторые кредиторы ввели целевые до­ступные ипотечные продукты, требования андеррайтинга по которым даже более гиб­кие, чем это допускается Фэнни Мэй и Фрэдди Мак в своих программах доступных ипо­течных кредитов. В большинстве случаев кредиторы применяют эти программы, выпол­няя требования АРС. Эти программы в ос­новном нацелены на заемщиков, чьи доходы составляют менее 80% от медианных дохо­дов по району, либо которые приобретают жилье в местах, где медианные доходы со­ставляют менее 80% от средних доходов по району. Кредиторы используют приемлемые критерии, поскольку оценки АРС основыва­ются в значительной степени на масштабах предоставления ипотечных кредитов заемщи­кам с низкими доходами или проживающим в районах с невысокими доходами. [117]

Основными чертами доступных ипотеч­ных кредитных продуктов являются:

  • высокие допустимые нормативы LTV и соотношения платежей и дохода;
  • более гибкий подход к источникам пер­воначального взноса;
  • более либеральные стандарты андеррай­тинга.

Портфельные кредиты обычно выдают­ся по ставке процента ниже рыночной, что делает их более доступными и привлекатель­ными для семей с низкими и умеренными доходами. Кроме того, эти кредиты обычно предусматривают получение заемщиком до­полнительной субсидии, консультаций по при­обретению жилья, а также отмену требова­ния о страховании ипотечных кредитов с высоким уровнем LTV.

Сочетание заниженных процентных ста­вок и стандартов андеррайтинга затрудняет реализацию только что выданных доступных кредитов. В результате большинство креди­торов оставляют кредиты, выданные по став­ке ниже рыночной и в порядке, не соответ­ствующем стандартным требованиям, в соб­ственном портфеле. Однако кредиторы отме­чали, что при определенных условиях целесо­образна и возможна продажа портфелей по­гашаемых кредитов.

Программа помощи при формировании первоначального  взноса получила развитие в це­лях повышения платежеспособности семей с низкими доходами при приобретении жи­лья и получении ипотечного кредита. В ряде программ от заемщиков требуется внесение первоначального взноса, и эти средства мо­гут быть получены за счет субсидий и кре­дитов. В некоторых случаях, предоставляя кредиты для внесения первоначального взно­са, кредиторы разрешают заемщикам не воз­вращать кредит, если они остаются жить в приобретенном жилье определенный пери­од времени. В других программах заемщи­ки должны возвратить кредит, как только они продадут собственность. Данные про­граммы снижают сумму наличных средств, которую заемщик должен иметь при покуп­ке жилья, однако сумма месячного платежа по необеспеченному кредиту на оплату пер­воначального взноса учитывается при рас­чете соотношения общих платежных обязательств и доходов заемщика. Если кредит обеспечен залогом недвижимости, месячный платеж учитывается при расчете обоих ко­эффициентов, оценивающих платежеспособ­ность заемщика. Таким образом, если по­мощь по оплате первоначального взноса предоставляется в форме кредита, снижается  сумма кредита на приобретение жилья, на J которую может претендовать заемщик.

Следует заметить, что во многих случаях средства, используемые в программе, предоставляет федеральное правительство в рамках жилищной программы.

Другие программы предполагают осуще­ствление семьями с низкими доходами на­коплений для увеличения суммы средств при внесении первоначального взноса. Це­лью таких программ является повышение стимулов для семей с низкими, доходами делать сбережения для накопления перво­начального взноса.

Программы содействия в обеспечении первоначального взноса для покупателей жилья являются дорогими, т.к. они предос­тавляют субсидии, которые если и возвраща­ются, то по процентным ставкам с большим дисконтом.

В США создан также ряд новых институтов, осу­ществляющих деятельность в области жи­лищного финансирования. Это финансовые организации по развитию местных сообществ (community development financial institutions - CDFIs). Можно выделить пять основных типов таких институтов: банки местного раз­вития, принадлежащие банкам корпорации местного развития, кредитные союзы по со­действию местному развитию, фонды креди­тования местного развития, фонды кредито­вания малых предприятий. Эти организации созданы для удовлетворения кредитных по­требностей семей с низкими доходами.

Таким образом, ипотечная финансовая система США сделала большой шаг в направ­лении удовлетворения потребностей семей с низкими и умеренными доходами. Опыт США показывает, что ипотечное кредитование может быть широко применим для категорий населения с низкими и умеренными доходами, и что различных вариантов ипотечного кредитования должно быть много. Чтобы каждая семья смогла подобрать для себя походящий вариант улучшения жилищных условий.  С этой точки зрения непонятна политика Госстроя России, который пытается «насадить» в нашей стране чисто рыночный механизм ипотечного кредитования ориентированный в первую очередь на состоятельных граждан, и «гребет всех под одну гребенку» и бедных, и богатых.

Интересен опыт Чили и ряда других стран, которые активно применяют накопления пенсионных фондов для ипотечного кредитования, это особенно актуально в России в свете проводимой реформы Пенсионной системы. Опыт Германии по стройсбережениям также может быть применен в нашей стране для накопления первоначального взноса для семей со средними и низкими доходами, но только  после создания всей нормативно-правовой базы, какая в частности существует в Германии.

Таблица 4.6.

Обзор мирового опыта ипотечного кредитования

Вариант

Отличительные особенности

Достоинства

Недостатки

Проблемы применения в России.

 

США

Страны англо-американской системы права используют двухуровневую модель рынка ипотечного кредитования. Суть двухуровневой модели состоит в том, что ипотеч­ные кредиты, сделанные на первичном ипотечном рынке, переуступаются специально созданным агентствам. Эти агентства могут поступить с полученными ипотечными кре­дитами различным способом: 1) переуступить их вторичным инвесторам, 2) сформировать из единообразных ипотечных кредитов пулы и продать вторичным инвесторам такие неде­лимые пулы ипотек или же права участия (доли) в таких пу­лах, 3) выпустить и разместить ипотечные ценные бумаги. [106].

Большое различие в существующих ипотечных программ для граждан с различным уровнем дохода

Сложность двухуровневой системы

Применение двухуровневой системы ограничено сложностью и неподготовленностью экономики

Скандинавские страны

В скандинавских странах в основном используются три формы жилищного финан­сирования:

- финансирование ипотечными институ­тами;

- жилищные кредиты сберегательных банков;

-              различные формы, в которых правитель­ство играет ключевую роль.

Гарантии, предоставляемые правительством или муниципалитетом, очень важны для заемщика, т. к. при этом сумма финансирования за счет собственных средств может быть сокращена. Кроме того, большин­ство предоставляющих кредиты предпочита­ют не предоставлять кредиты на сумму, пре­вышающую установленный LTV, если их обес­печением выступает недвижимость. Другим преимуществом гарантий является то, что они дают возможность кредитовать по более низ­ким процентным ставкам, поскольку сокра­щается надбавка кредитора за риск. [117].

Общей чертой является наличие во всех странах систем жилищного субсидирования. Различаются масштабы такого субсидирова­ния. Примерно 20% домохозяйств в Дании, Финляндии и Швеции получают жилищные субсидии. В Исландии и Норвегии субсидии охватывают около 5% домохозяйств.

Существенную роль в системе субсидиро­вания играют налоговые льготы, состоящие в том, что из налогооблагаемой базы вычитают­ся проценты по ипотечным кредитам. Это право действует во всех Скандинавских странах, кроме Исландии. В Исландии все жилищные кредиты предоставляются в рамках системы субсидирования процентной ставки, которая более выгодна гражданам с низкими дохода­ми, чем высокодоходным группам населения.

Главными формами субсидирования вы­ступают, во-первых, предоставление государ­ственных жилищных кредитов с процентной ставкой, пониженной по сравнению с рыноч­ной (Финляндия и Норвегия), во-вторых, суб­сидирование процентной ставки по кредитам на рынке (Дания, Финляндия и Швеция). В случае кредитов с субсидируемой процентной ставкой кредиты дополнительно обеспечива­ются государственными (или муниципальны­ми - в Дании) гарантиями.

Участие банковской системы в ипотечном кредитовании

 

Привлечение банков  в систему ипотечного кредитования требует изменения нормативных актов Банка России

Чили

 

Чили является пионером в разработке принципов и механизмов проведения жилищной политики для семей с низкими и уме­ренными доходами. Чилийская система по­мощи гражданам в улучшении жилищных условий базируется на трех китах: целевые субсидии; жилищные контрактные сбереже­ния; ипотечные жилищные кредиты. [117]

Жилищное финансирование осуществ­ляется главным образом коммерческими банками, которые предоставляют долгосрочные кредиты сроком на 10-20 лет, сроки некоторых кредитов достигают 30 лет. Источниками ресурсов для этих кредитов выступают долгосроч­ные ресурсы местного рынка капитала, в ос­новном таких институциональных инвесторов, как частные пенсионные фонды и страховые компании.

Таким образом, в Чили решение жилищ­ной проблемы осуществляется за счет двух разных, но взаимосвязанных финансовых систем:

правительственной программы субсиди­рования, нацеленной на семьи с низкими до­ходами;

рыночной системы жилищного финансирования.

Сочетание механизма поддержки населения с низкими и средними доходами за счет субсидий, с рыночными механизмами привлечения в ипотеку средств институциональных инвесторов.

 

Привлечение средств Негосударственных Пенсионных фондов ограничивается недоверием населения к коммерческим структурам после историй с МММ и подобными структурами,  привлечение средств Государственного пенсионного фонда требует изменения менталитета региональных властей

Мексика

Мексиканский Институт Национального Жилищного Фонда для работников частного сектора (далее - Жилищный фонд) является финансовой организацией, главная цель ко­торой - предоставление ипотечных кредитов работникам частного сектора с низким уров­нем доходов. [117].

Жилищный фонд является частью пен­сионной накопительной системы, в соответ­ствии с которой каждый работник делает перечисления на индивидуальный счет, ко­торый разделяется на три субсчета:

Пенсионные накопления.

Средства на жилищное обеспечение.

Добровольные накопления.

Баланс пенсионного субсчета формирует­ся путем обязательных отчислений работни­ков (два раза в месяц) в сумме примерно 6,5% от заработной платы, а также за счет начис­ления соответствующего процента на сред­ства счета.

Баланс жилищного субсчета формирует­ся путем обязательных отчислений, которые осуществляются работодателями каждые два месяца, в сумме 5% от полной оплаты труда работника (т.е. номинальная заработная пла­та плюс премии), но не более 17 минималь­ных заработных плат, а также за счет дохо­да, полученного от начисления процентов на средства субсчета. В настоящее время мак­симальное ограничение на размер отчисле­ний увеличилось до 24 минимальных зара­ботных плат. И, наконец, работники могут по своему желанию делать взносы на субсчет доброволь­ных накоплений.

Жилищный фонд предоставляет креди­ты на срок до 30 лет.

С 1993 г. предоставляются кредиты с двойной индексацией. В соответствии с этой системой баланс основного долга индексиру­ется в зависимости от изменения минималь­ной заработной платы, а процент начисляет­ся на эту изменившуюся сумму. С конца 1993 г. по июль 1999 г. процент уменьшался на ве­личину в пределах 4-8% в год.

Использование средств работодателей и их работников через пенсионные накопления в ипотечном кредитовании

 

Привлечения средств работодателей ограничивается сложным экономическим состоянием большинства  предприятий и отсутствием налоговых льгот

Индия

Основными субъектами рынка жилищ­ного финансирования семей с низкими и умеренными доходами в Индии выступают госу­дарственная Корпорация жилищного и город­ского развития, жилищные финансовые ком­пании, Национальный жилищный банк, час­тный финансовый институт - Корпорация финансирования жилищного развития, ком­мерческие банки и др. [117].

Корпорация финансирования жилищно­го развития доминирует на рынке ипотечно­го кредитования, предоставляя свыше 50% всех кредитов. Она обслуживает граждан с любым уровнем доходов, достаточным для погашения долгосрочного кредита, сроком до 15 лет. Корпорация получает небольшую маржу, всего около 1,5-2%, что нетипично для развивающихся стран. Большинство за­емщиков - это семьи с доходами на уровне среднего и выше среднего.

Корпорация жилищного и городского развития уполномочена обслуживать домохо­зяйства с низкими доходами. Она предостав­ляет им кредиты на более длительный пери­од и по субсидируемой процентной ставке. Корпорация имеет представительства по всей стране. В Индии существуют негосударственные организации, которые кредитуют семьи с низкими доходами через инноваци­онные проекты и муниципальные финан­совые институты.

В основном осуществляется так называ­емое микрокредитование жилья. Кредиты предоставляются на срок мак­симум 3 года, под 17% годовых (1998 г.), в основном на ремонт жилья, реконструкцию.

Другую программу реализует SPARC-негосударственная организация, работающая с беднейшими слоями населения, в том чис­ле проживающими в ветхом фонде. Цена кредита: процент варьируется от 12 до 36% (на рынке — 13-15%).

Обеспечение кредита: значительная часть кредитов необеспеченна и базируется на непосредственном знании заемщика; в некоторых случаях требуются гарантии 1-2 человек, особенно при больших суммах
кредита.

Разнообразие различных программ рассчитанных на население с низкими и средними доходами

Ориентация в основном на бюджетные средства

Участие государства в ипотечном кредитовании необходимо, но не за счет финансирования из бюджета, как происходит в большинстве регионов, а за счет выдачи государственных гарантий и создания нормативно-правовой базы.

Южная Африка

В Южной Африке существуют институ­циональные структуры, которые предостав­ляют жилищные кредиты семьям с низкими и умеренными доходами. К их числу отно­сятся обычные коммерческие банки, муници­пальные финансовые институты и микрокре­диторы, предназначенные для работы на низ­кодоходном рынке, кредитные общества и негосударственные организации. [117].

Кредитные продукты:

-              Традиционные ипотечные кредиты и так называемые доступные ипотечные кредиты.

- Неипотечные доступные кредиты бан­ков, обеспеченные сбережениями, пенсионными накоплениями и Корпорацией, гарантирующей жилищные кредиты.

- Неипотечные кредиты для групп на­селения с невысоким уровнем доходов, пре­доставляемые альтернативными кредитора­
ми, обеспеченные накоплениями и пенсионными сбережениями, платежи по кото­рым осуществляются вычитанием из зара­ботной платы.

-              Неипотечные кредиты для групп на­селения с невысоким уровнем доходов, пре­доставляемые альтернативными кредиторами (муниципальными финансовыми институтами) необеспеченные, платежи по которым осуществляются вычитанием из заработной платы.

-              Индивидуальные необеспеченные кредиты для занятых в неформальном секторе.

Традиционные кредиты (самоамортизирующиеся) предоставляются гражданам с  высокими и умеренно высокими доходами. Они обеспечены залогом, LTV равен 30%, срок кредитования составляет от 20 до 30 лет, устанавливается переменная процентная ставка, допускается досрочное по­гашение.

Условия таких кредитов: срок -  20 лет, переменная процентная ставка, доля платежа по кредиту в доходе не должна пре­вышать 35%.

Национальная жилищная финансовая корпорация ввела субсидируемые креди­ты (Gateway Home Loans), позволяющие до­мохозяйствам с низкими и умеренными доходами получать кредиты по объему, до­статочные для приобретения жилья, т.е. в больших, чем при микрокредитовании суммах. Эти кредиты предоставляются гражданам с определенным уровнем до­хода от 1000 до 6000 рэндов (примерно 100-600 долларов США). По данному кре­диту требуется финансовое обеспечение в форме гарантий пенсионного фонда на 50% суммы кредита. Также используется страхование невозврата кредита (кредитного риска) на оставшиеся 50%, осуществ­ляемое Корпорацией, гарантирующей жи­лищные кредиты. Платежи по кредиту осуществляются прямым вычетом из за­работной платы.

Условия кредитования:

- срок - 8 лет;

- фиксированная или переменная процен­тная ставка;

- сумма кредита 10 000-50 000 рэндов(примерно от 1 000 до 5 000 долларов США);

- при снижении процентных ставок на рынке заемщик имеет право погасить кредит за более короткий срок;

- кредиты могут быть обеспечены банков­ским счетом, пенсионными накоплениями, гарантиями работодателя, гарантиями стра­ховых компаний или банков;

- месячный платеж по кредиту не может быть более 25-27,5% от совокупного месячного дохода;

- заемщик должен быть членом опреде­ленного пенсионного фонда.

В Южной Африке предпринята попытка сформировать вторичный рынок жилищных кредитов для семей с низкими доходами. Определенные типы кредитов формируются в пулы и далее секьюритизируются путем выпуска долговых обязательств и их прода­жи институциональным инвесторам. Берут­ся кредиты, по которым существуют гаран­тии пенсионных фондов (на 50%) и страхо­вание кредитного риска на оставшиеся 50% Корпорацией, гарантирующей жилищные кредиты. Специальная организация (Gateway) приобретает эти кредиты у отобранных кре­диторов (банков и небанковских организа­ций). Но этот процесс развивается медлен­нее, чем ожидалось.

Разнообразие ипотечных программ для слоев населения с низкими и средними доходами. Привлечение пенсионных фондов для создания механизма ипотечного кредитования

 

Использование ипотечного кредитования без достаточного традиционного обеспечения, требует создания законодательства о кредитных бюро

Европа

Гораздо ближе российскому законодательству одноуровне­вая модель ипотечного кредитования. Такая модель уже долгое время действует в ряде западно-европейских стран - Дании. Гер­мании, Франции и т.д. Недавно в Польше, Чехии, Словакии, Венгрии были приняты законы, направленные на организацию в этих странах одноуровневой системы ипотечного кредитования. [106].

Суть одноуровневой системы ипотечного кредитования состоит в том, что выдавший ипотечный кредит банк само­стоятельно рефинансирует ипотечные кредиты за счет вы­пуска ценных бумаг облигационного типа - закладных лис­тов. Выпуск и обращение закладных листов регулируются специальным законодательством и отличаются от регулиро­вания выпуска облигаций. Деятельность эмитентов заклад­ных листов, как правило, законодательно ограничена выда­чей ипотечных кредитов и иными операциями, характери­зующимися невысокой степенью риска. Выпускать ценные бумаги, именуемые «закладной лист», не может ни один дру­гой эмитент, кроме поименованных в законе. Деятельность ипотечных банков строго контролируется государством и органами банковского надзора.

Совсем недавно, после распада социалистической системы в континентальной Европе, задача выбора модели ипотечного кре­дитования встала перед бывшими социалистическими странами. Некоторые из них (Польша, Венгрия. Чехия, Словакия), как уже говорилось, избрали для себя одноуровневую модель ипотечного кредитования. За сравнительно недолгий период - с середины 1995 до начала 1998 г. - в этих странах были созданы правовые основы для выпуска и обращения закладных листов, а также создания и деятельности ипотечных банков'. На новейшее законода­тельство указанных стран оказал большое влияние немецкий за­кон «Об ипотечных банках» от 19 декабря 1990 г.

При выборе модели ипотечного кредитования и при выра­ботке норм, регулирующих отношения в этой области, законода­тели этих стран руководствовались не только историческим опы­том своих стран, но и новейшими изменениями в Европе, особенно в области регулирования закладного листа европейским правом.

В то время как словацкие, венгерские и польские законы, подобно немецкому закону, предписывают оценивать стоимость предмета залога, ориентируясь на перспективу, Чехия ориентиру­ется на рыночную стоимость недвижимости. Если в Польше, Венгрии и Словакии законодатель ограничил выпуск закладных листов 60% стоимости обеспечения по выданным ипотечным кредитам, то чешский законодатель установил этот лимит 70%.

В Чехии не разрешается рефинансирование муниципальных кредитов посредством закладных листов. В Словакии оно разре­шается только при условии, что эти муниципальные кредиты обеспечены ипотекой. В Венгрии (также без обеспечения ипоте­кой) разрешается рефинансирование муниципальных кредитов посредством закладных листов только в рамках замены дополни­тельного (компенсационного) обеспечения (Ersatzdeckung).

Только в Польше ипотечным банкам разрешается работа с муниципальными кредитами и их рефинансирование посредст­вом публичных закладных листов.

Выбор одноуровневой системы ипотечного кредитования  как более простой

 

Применение одноуровневой системы ипотечного кредитования с привлечением коммерческих банков требует изменения нормативной базы Банка России

 

4.8.Опыт финансирования жилищного строительства в регионах РФ

 

В большинстве стран приобретение жилья в кредит является не только ос­новной формой решения жилищной проблемы, но и сферой экономической деятельности, ключевую роль в которой играют банковские и другие кредит­ные структуры. Государство же выполняет вспомогательную функцию путем установления общих правил, обеспечивающих эффективность взаимодействия всех участников процесса жилищного кредитования, а также при необходимо­сти прямым или косвенным образом использует бюджетные средства для при­влечения дополнительных частных инвестиций в жилищную сферу и оказания содействия гражданам в приобретении жилья.

Государственная поддержка граждан, не располагающих достаточными до­ходами для получения ипотечного кредита на стандартных банковских услови­ях, может быть организована через систему предоставления безвозмездных субсидий для оплаты первого его взноса и сокращения тем самым необходимого размера кредита. Такая система софинансирования приобретения жилья с помощью государства, при которой, например, на долю их собственных средств в стоимо­сти квартиры приходилось бы 30%, на долю государственной субсидии в сред­нем - 20 - 50% и на ипотечный кредит - также 20 - 50%, повысит доступность ипотечных кредитов и будет стимулировать платежеспособный спрос на жилье. Для оплаты первоначального взноса при ипотечном кредитовании могут быть использованы денежные сбережения заемщика или средства, полученные от продажи уже имеющегося у него в собственности жилья.

Одной из важнейших задач при организации системы ипотечного кредитова­ния является мобилизация необходимых для этого ресурсов. В мировой практике проблема привлечения банками средств для долгосрочных ипотечных кредитов решается в основном в рамках двух основных моделей: депозитарной модели ин­ститута (привлеченные средства клиентов помещаются на расчетные счета и де­позиты) и модели ипотечного банка (продажа долговых и заемных обязательств на вторичном рынке частным инвесторам). Многообразие механизмов мобилиза­ции кредитных ресурсов, во-первых, связано со спецификой формирования фи­нансово-кредитных систем различных стран и, во-вторых, обусловлено особен­ностями юридической базы, определяющей возможности кредитных институтов по проведению ипотечных операций, а также условия функционирования субъ­ектов ипотечного кредитования на рынках недвижимости и ценных бумаг.

Система стройсбережений. Достоинства схемы: простота и низкие проценты по кредитам.

Недостатки: отсутствие разработанного законодательства, в случае нечистоплотности или неподготовленности руководителей ссудо-сберегательного  кооператива он легко превращается в «пирамиду».

Таблица 4.7.

Обзор мирового и отечественного опыта стройсбережений

Вариант

 

Отличительные особенности

Достоинства

Недостатки

Проблемы применения в России.

 

Санкт-Петербург

Кредитный союз осуществляет предоставление займов, более доступных и дешевых по сравнению с другими финансовыми институтами.

Кредитный союз выдает следующие виды займов:

1. На текущие нужды:

- срок до 1 месяца;

- без поручительства;

- положительная кредитная история;

2. Займ на социальные нужды (беспроцентный займ):

- срок до 4 месяцев;

- под поручительство;

- сумма займа не превышает оклада заемщика.

3. На потребительские нужды:

- без поручительства (положительная кредитная история, сумма займа не превышает 5% от всех активов Кредитного союза, сроки оговариваются);

- с поручительством пайщиков или юридических лиц или под залог.

4. На предпринимательскую деятельность:

- под поручительство или залог (сроки оговариваются).

Кредитный   потребительский   союз   "Касса   Взаимного   Кредита" зарегистрирован в Государственном реестре предприятий Регистрационной Палатой Санкт-Петербурга 15 декабря 1996 г. за № 58985. Юридический статус - потребительский кооператив. Членами КС уже стали сотрудники и руководители более 60 предприятий и организаций, банковские служащие, студенты, представители администрации, в том числе сотрудники ПО "Киришинефтеоргсинтез", ОАО "Первомайская Заря", ЗАО "Объединение "Внешобувьторг", СПП "Изотоп", 000 "Фирма Курьер", ЗАО "Фабрика одежды Санкт-Петербурга", Страховой компании "РОССИЯ", ЗАО"Сити Инвест Банк", ЗАО "УМВ - Сбербанк - Инвест", Городской коллегии адвокатов и многих других организаций.

На данный момент в Кредитный союз принято более 500 членов.

За период деятельности активы Кредитного Союза составили более 1 500 000

рублей. Это при том, что максимальная допустимая сумма ежемесячного

взноса не превышает 200 рублей.

Кредитным союзом выдано более 300 ссуд на сумму свыше 2 620 000 рублей.

Ссуды выдаются членам Кредитного союза под 24%.

Срок пользования ссудой от 3-х до 24 месяцев

В апреле 1999 г. в Кредитном союзе "Касса Взаимного Кредита" проведена аудиторская проверка Российской Лигой Кредитных Союзов. Аудитор Лиги, г-жа Ленская Е.В. отметила высококвалифицированное ведение дел и отличное состояние бухгалтерского учета в Кредитном союзе.

Большие объемы реального накопления средств и длительный опыт работы, низкие процентные ставки по выдаваемым займам

Практическое отсутствие федеральной и региональной нормативно-правовой базы стройсбережений, что позволяет  превратить систему стройсбережений в «пирамиду»

Практическое отсутствие федеральной и региональной нормативно-правовой базы стройсбережений, что позволяет  превратить систему стройсбережений в «пирамиду»

Башкирия

В результате настойчивого поиска наиболее це­лесообразных путей жилищного строительства в республике и, прежде всего, путей финансирования в новых экономических ус­ловиях, в сентябре 1997 года был подписан Указ Президента «О дополнительный мерах по решению жилищной проблемы/ улучшению жилищных условий граждан, проживающих в ветхом жи­лищном фонде, и строительстве объектов социально-культурного назначения».

Этим Указом были определены пути осуществления государственной жилищной Программы и создан орган для ее практичес­кой реализации— Фонд жилищного строительства при Президен­те Республики Башкортостан, в основу его работы был положен Закон «Об основах Государственной политики жилищного строи­тельства в Республике Башкортостан».

Всего за время деятельности Фонда (с ноября 1997 года) за­ключено свыше 12500 договоров реализации жилья в рассрочку.

После тщательного изучения деятельности крупнейшего анг­лийского строительного общества «Аbbey National» в апреле 1996 года в г. Уфе был образован Потребительский кооператив финансовой поддержки граждан в приобретении недвижимости «Своими руками». Рассрочка при приобретении квартир через Потребительский кооператив «Своими руками» предоставляется с уплатой членских взносов в размере 3-5% за весь период рассрочки, доходящей до 15 и более лет (то есть менее 0,3% в год). За 3 года 8 месяцев работы Фонда улучшили жилищные условия более 12500 семей. Сегодня в стадии строительства за счет средств Фонда в городах и районах республики находится около 200 жилых домов общей площадью около 400 тысяч квадратных метров, или 6200 квартир. Средняя продолжительность ожидания квартиры от заключения договора на приобретение до ее заселения' — от 3 месяцев до одного года. В настоящее время на .учет в Фонде принято более 8 тысяч заяв­лений граждан, желающих приобрести жилье. Только, за 7 меся­цев 2001 года на жилищное строительство привлечено 429  млн. рублей средств населения.

Большие объемы реального накопления средств и длительный опыт работы, низкие процентные ставки по выдаваемым займам

Практическое отсутствие федеральной и региональной нормативно-правовой базы стройсбережений, что позволяет  превратить систему стройсбережений в «пирамиду»

Практическое отсутствие федеральной и региональной нормативно-правовой базы стройсбережений, что позволяет  превратить систему стройсбережений в «пирамиду»

 

Функционирование системы стройсбережений предполагает мобилизацию свободных денежных средств населения (в форме целевых накопительных вкладов) в специализированных кредитных институ­тах, а также последующее их размещение в качестве целевых кредитов на стро­ительство или приобретение жилья (жилищная ипотека).

Модель системы стройсбережений является замкнутой. Источники ресур­сов ипотечного кредитования — вклады и платежи в погашение ссуд (а также бюджетные средства в качестве субсидий по стройсбережениям).

Механизм стройсбережений включает три основных этапа. На этапе сбе­режения вкладчик заключает договор со стройсберкассой, в котором оговари­ваются условия финансирования в рамках названной системы. По договору вкладчик обязуется ежемесячно вносить установленную сумму взносов на свой счет. По накопительному вкладу выплачивается фиксированный процент (обычно существенно ниже рыночного). Процесс сбережения занимает в сред­нем 8 — 10 лет (но не менее определенного периода). Накопив за данный пери­од 40 — 50% оговоренной в договоре суммы, вкладчик становится потенциаль­ным заемщиком. Использование банком ресурсов, привлеченных через нако­пительные вклады, допускается только в рамках данной системы.

Стройсберкасса на этапе распределения средств рассчитывает определен­ный показатель, по которому, в зависимости от степени участия каждого вкладчика в общем объеме кредитных ресурсов, определяется очередность при распределении ссуд.

На третьем этапе в дополнение к накопленной сумме вклада участнику си­стемы стройсбережений в порядке очередности предоставляется ипотечный кредит. Процентные ставки по ссудам также ниже рыночных и фиксируются на весь срок договора.

Несмотря на определенные ограничения использования системы стройс­бережений (размер привлекаемых ресурсов определяется объемами сбереже­ний вкладчиков, заинтересованных в получении жилищных кредитов), разви­тие данной формы организации ипотечного кредитования в России реально (в частности на базе филиальной сети Сбербанка РФ). Эффективное функциони­рование системы стройсбережений возможно даже при отсутствии массового платежеспособного спроса на ипотечные ссуды. С улучшением экономической ситуации масштабы операций в рамках данной системы будут расти.

Финансирование через срочные вклады и срочные займы. Данная система яв­ляется достаточно рискованной в связи с дисбалансом сроков привлечения и размещения ресурсов.

Примеры эффективного использования механизма мобилизации средств через срочные вклады (Великобритания — строительные общества, США — ссудо-сберегательные ассоциации) свидетельствуют о необходимости его госу­дарственного регулирования (например, сглаживание колебаний в объеме и ус­ловиях привлечения ресурсов с помощью налоговой политики), а также жест­кого надзора и контроля за ипотечными кредитными институтами, применяю­щими данный механизм привлечения ресурсов.

Использование заемных средств, аккумулированных через срочные займы, как правило, в качестве дополнительных необходимых ресурсов, в большей или меньшей степени практикуется всеми типами ипотечных кредитных институ­тов. Наиболее перспективное решение проблемы ограниченности ресурсов ипотечного кредитования — развитие вторичного рынка ипотечных ссуд.

Закладные листы (ипотечные облигации) — долгосрочные ценные бума­ги, представляющие собой долговые обязательства ипотечных кредитных ин­ститутов, обеспеченные заложенным в них недвижимым имуществом.

Формирование ресурсов банковского кредитования — одна из важнейших и наиболее сложных функций. Пассивные операции ипотечных банков по эмиссии закладных листов тесно связаны с их активными операциями по вы­даче кредита под ипотеку. Источники средств для кредитования появляются благодаря возможностям ипотечных банков в той или иной форме распоря­жаться заложенной недвижимостью.

Для названной системы характерно соединение функций эмитента заклад­ных листов, кредитора, управляющей компании по обслуживанию ипотечных кредитов и закладных листов в одном лице (ипотечном банке). Эффективность системы зависит от соблюдения следующих основных принципов ее построе­ния и функционирования.

Лицензирование. На эмиссию закладных листов необходима специальная лицензия. К ее получателям предъявляются определенные требования: доста­точность собственного капитала банка, надежность источников образования уставного капитала, наличие обоснованного и детализированного бизнес-пла­на, высокая квалификация руководящего состава банка и др.

Принцип покрытия. Объем выпущенных ипотечным кредитным институ­том закладных листов должен быть покрытым в любой момент через ипотеч­ные ссуды. Сумма выпущенных им в обращение закладных листов не должна превышать общей суммы, выданных им долгосрочных ссуд, обеспеченных за­логом недвижимого имущества. Процентные выплаты и погашение заклад­ных листов производятся из средств, полученных банком в погашение ипо­течных ссуд. Закладные листы имеют двойное обеспечение в виде денежной задолженности заемщика по ссуде, а также в форме заложенного недвижимо­го имущества. Эмитентом закладных листов также создается резервный фонд, из которого погашаются проценты по ним, если заемщик не выплачи­вает проценты по ссуде.

Предел покрытия. Только 60 — 70% стоимости заложенного имущества мо­жет быть привлечено в качестве покрытия для закладных листов. Размер ипо­течного кредита, предоставляемого банком - эмитентом закладных листов, со­ставляет 60 — 70% от стоимости заложенной в банке недвижимости.

Регистр покрытия. Все активы, которые служат в качестве покрытия за­кладных листов, должны быть внесены в специальный регистр, указываются характеристики заложенного объекта, номинальная сумма кредита, процент­ная ставка, взносы в погашение основного долга, стоимость залога, способ ис­пользования объекта залога. Выделяются доходные объекты, а также незавер­шенное строительство и земельные участки под застройку.

Преимущественное право держателей закладных листов. При банкротстве банка держатель залогового листа имеет преимущественное право на возмеще­ние по обязательствам банка.

"Защитный вал". Активы, пассивы и деятельность, связанные с ипотечны­ми кредитными операциями и выпуском закладных листов, должны быть стро­го обособлены от иной деятельности банка. Количество видов операции ипо­течных банков, как правило, существенно ограничено законодательством; ис­ключены операции с повышенным риском. Во Франции, например, ипотеч­ным банкам разрешено кредитование государственных органов, которые рас­сматриваются как высоконадежные заемщики. Ресурсы для этого формируют­ся путем выпуска государственных ипотечных облигаций.

В связи с существованием предела покрытия при ипотечном кредитова­нии покупки или строительства недвижимости заемщику, как правило, необ­ходимы дополнительные средства. Нередко их также может предоставить ипо­течный банк, но только на других условиях. Для этой цели банк размещает на рынке обычные долговые обязательства (облигации), которые не обеспечива­ются недвижимостью.

В мировой банковской практике осуществляется строгий надзор за деятельностью ипотечных кредитных институтов. Контролируются: баланс, рентабельность банка, наращивание собственного капитала, соблюдение нор­мативов деятельности банков, установленных в соответствии с банковским за­конодательством (для ограничения уровня рисков), политика процентных ста­вок, внутренний и внешний аудит. Специфическим объектом контроля являет­ся соблюдение принципа покрытия. Для этого органом надзора для каждого банка назначается доверительное лицо, которое информирует об обеспеченно­сти залогового покрытия.

Эффективность надзора обеспечивается взаимодействием между органами надзора и ипотечными институтами.

Для повышения эффективности мобилизации ресурсов ипотечного креди­тования за счет закладных листов необходимо наличие вторичного рынка за­кладных, в рамках которого достигалась бы высокая ликвидность данных ценных бумаг, их доступность для инвесторов.

Система закладных листов при соблюдении принципов ее построения и функционирования является относительно надежной.

Ипотечные облигации обращаются на внутренних и международных рын­ках, котируются на ведущих биржах. Ипо­течные облигации составляют значительную долю в инвестиционных портфе­лях страховых компаний и других финансовых институтов.

Рефинансирование под обеспечение пула закладных. Метод был впер­вые применен в США, где и в настоящее время является доминирующим. Ме­ханизм рефинансирования ипотечных ссуд путем эмиссии ценных бумаг, обес­печенных пулом закладных, предполагает, как правило, разграничение функ­ций ипотечного кредитора и эмитента ценных бумаг (в целях привлечения ре­сурсов для ипотечного кредитования). Это позволяет первичному ипотечному кредитору улучшить свои показатели ликвидности за счет удаления с баланса долгосрочных ипотечных кредитов и трансформации их в ликвидные активы; снизить свои риски, возникающие при ипотечном кредитовании (происходит перераспределение рисков между субъектами данного процесса); увеличить объемы кредитных операций. Рефинансированию подлежат однотипные ипо­течные ссуды, обладающие стандартными характеристиками (чаще всего жи­лищные ссуды). Первичный кредитор продает принадлежащие ему обязательст­ва по ипотечным ссудам специализированной организации, которая занимает­ся аккумуляцией ресурсов для ипотечного кредитования путем выпуска ипотеч­ных финансовых инструментов, имеющих коллективную гарантию.

Данной организацией проводится так называемое укрепление кредита дополнительное обеспечение эмиссии. Наиболее распространенным способом является создание пула закладных (портфеля однородных кредитов). При этом положение должников по ипотечным ссудам не изменяется (характер и размер их обязательств сохраняется). При создании пула закладных особое внимание уделяется качеству ипотечных ссуд. Созданный пул ипотечных кредитов под­вергается котировке. На его основе осуществляется структурирование новых финансовых инструментов - ценных бумаг, обеспеченных пулом закладных.

Для повышения надежности ценных бумаг институтами, управляющими потоками платежей в счет погашения ипотечных ссуд, создаются резервные фонды. Кроме того, практикуется вовлечение в процесс рефинансирования страховых компаний, которые в случае невыполнения заемщиками обяза­тельств по кредитам осуществляют необходимые выплаты инвесторам. В пре­делах договора страхования это позволяет инвесторам избежать последствий задержек выплат, связанных с процедурой обращения взыскания. В большин­стве стран в организации такого процесса активное участие принимают круп­ные государственные и другие организации, оперирующие на вторичном рынке ипотечных ссуд.

Кредиты банков для приобретения жилья, как правило, доступны ограни­ченному кругу лиц. Создание механизма жилищного ипотечного кредитования со встроенными необходимыми элементами удешевит ипотечные кредиты и поможет решению жилищной проблемы для широких слоев населения.

Жилищное кредитование в России осложнено трудностями формирования ресурсной базы долгосрочных ипотечных кредитов, а также риском ипотеки.

Долевое строительство и продажа жилья в рассрочку. Инициатива исполь­зования такого привлечения средств населения принадлежит застройщикам. При снижении платежеспособного спроса на жилье и ликвидности построен­ного жилья застройщики стали привлекать денежные ресурсы населения на условиях долевого участия в строительстве или путем продажи в рассрочку жи­лья. Рассрочка предоставляется в среднем на 1 — 2 года на сумму от 30 до 50% стоимости жилья.

Однако существует реальная возможность неоправданного затягивания возведения жилья, что позволяет строителям фактически бесплатно пользо­ваться привлеченными средствами граждан. Есть также риск незавершенности строительства или удорожания жилья в ходе строительства. В случае предостав­ления рассрочки право собственности на жилье переходит к покупателю лишь после полной его оплаты,

Система жилищных сберегательных программ. Ряд банков (Сбербанк Рос­сии, банк "СБС-АГРО" и др.) предпринимали попытки разработать и внедрить проекты долгосрочных целевых жилищных накопительных схем, предполага­ющих сочетание накопительной и ипотечной программ. Суть программы жи­лищных сбережений заключается в следующем. Гражданин заключает с банком договор, в соответствии с которым берет на себя обязательства за определен­ный срок (свыше 1 года) накопить определенную сумму денег, которая станет первоначальным взносом при получений ипотечного кредита. Банк обязывает­ся предоставить клиенту ипотечный кредит на приобретение жилья.

Многие банки считают открытие долгосрочных жилищных накопитель­ных счетов первым этапом работы с клиентом в процессе кредитования, позво­ляющего собрать дополнительную информацию о доходах клиента, его плате­жеспособности, источниках получения средств. Учитывая преимущества жи­лищных вкладов банки проявляют значительный интерес к жилищным сбере­гательным программам.

Отмечая положительную роль накопительных счетов как источника при­влечения банками долгосрочных ресурсов, нельзя не сказать, что граждане опасаются вносить значительные денежные средства на долгосрочные депози­ты в связи с продолжающейся инфляцией, из-за определенного недоверия к банковским институтам. Кроме того, отсутствуют государственная поддержка жилищных накоплений и гарантии сохранности вкладов в той форме, как это существует в Германии или во Франции.

Столкнувшись с падением платежеспособного спроса, застройщики стали реализовывать схемы привлечения в строительство жилья средств населения через систему стройсбережений или ссудо-сберегательных касс (Москва и дру­гие города). Суть схемы в том, что покупатель жилья в течение определенного срока (от 1 года до 2 - 3 лет) должен накопить на специальном сберегательном счете до 50% стоимости квартиры. Далее он приобретает готовое жилье, а ос­тальные 50% его стоимости оплачивает в рассрочку в течение 2 — 5 лет. Кварти­ра оформляется в собственность заемщика только после полной оплаты жилья.

Такие схемы локальны. Они осуществляются организациями, не имеющи­ми банковской лицензии, в результате отсутствует контроль за сбережениями и кредитованием населения со стороны Центрального банка РФ, поэтому возра­стает риск нецелевого и неэффективного использования собранных с населе­ния средств. Кроме того, при данных схемах затягиваются сроки сдачи домов в эксплуатацию. Необходимо также, чтобы система жилищных сбережений бы­ла основана на рыночных процентных ставках, как по вкладам, так и по ипотеч­ным кредитам, и не зависеть от бюджетных субсидий. Важно принятие соот­ветствующих законодательных актов, защищающих права граждан, которые накапливают средства на покупку жилья либо выступают фактическими соинвесторами строительства.

Муниципальные жилищные облигации. Одной из распространенных форм привлечения средств граждан и юридических лиц в жилищное строительство стал выпуск муниципальных жилищных облигаций или жилищных сертифика­тов (Москва, Санкт-Петербург, Саратов, Ульяновск и т.д.). Основной смысл об­лигационного займа заключается в возможности населения постепенно накапливать средства на приобретение квартиры путем покупки облигаций. Срок об­ращения таких облигаций может достигать 10 лет. Накопив необходимое коли­чество облигаций, гражданин вправе обменять их на квартиру соответствую­щей площади. Как правило, облигации дают право на приобретение жилья в домах, построенных муниципалитетом. Цена их устанавливается на основе се­бестоимости строительства и индексируется в соответствии с изменением сто­имости строительства жилья. Если владелец облигаций откажется от приобре­тения квартиры, то он имеет право на получение определенного денежного эк­вивалента: облигации выкупаются по текущей номинальной цене. В предлага­емой схеме отсутствует возможность выбора гражданами квартиры, им предо­ставляется право на приобретение жилья только в определенных домах, по ка­честву не всегда отвечающих современным требованиям.

Чтобы муниципальные жилищные облигации стали привлекательными для населения, они должны выполнить функцию накопления при установле­нии определенного дохода и индексации, отражающей изменение ситуации на финансовом рынке.

Программы предоставления предприятиями своим сотрудникам займов на приобретение жилья. Данные проекты основаны на принципе, в соответствии с которым работник получает от предприятия заем для оплаты жилья в размере 70 — 80% его стоимости, а остальные 20 — 30% обязан оплатить из собственных средств. Заем предоставляется, как правило, на льготных условиях: длительный срок (до 10 — 15 лет), без процентов или льготные проценты, возможность по­следующего частичного или даже полного списания задолженности работника перед предприятием.

При наличии у предприятия собственных строительных мощностей со­трудникам продается жилье по себестоимости строительства либо с оплатой 20 -40% его стоимости. Оставшуюся часть оплачивает предприятие за счет собст­венных ресурсов. Приобретение жилья на льготных условиях часто увязывает­ся с обязательствами сотрудников предприятия отработать определенный срок на данном производстве. Данная схема реальна для прибыльных и устойчиво работающих предприятий, заинтересованных в закреплении кадров.

Все рассмотренные выше подходы к решению проблемы привлечения средств населения в жилищную сферу имеют переходный характер и необ­ходимы при становлении полномасштабной системы ипотечного жилищно­го кредитования.

Чтобы повысить эффективность кредитных отношений в жилищной сфере, необходимо предусматривать различные условия предоставления ссуд разным ти­пам заемщиков. Среди них выделяются семьи: с большим и постоянным доходом, которые могут брать кредит в банке с высокой надежностью выплат за период по­гашения ссуды; с меньшим доходом, но работающие в высокодоходных органи­зациях или фирмах, гарантирующих своевременность выплат; со средним дохо­дом, особенно нуждающиеся в субсидировании за счет государства.

При инфляционных тенденциях банковский процент по кредитам может оказаться неприемлемым для заемщика. Опыт ряда зарубежных стран показы­вает: выход из этого положения может быть найден путем создания кредитных систем с плавающими процентными ставками, устанавливаемыми с учетом темпов инфляции и роста совокупного дохода семьи.

Сочетание различных способов финансирования поможет создать надеж­ную систему ипотечного кредитования денежными ресурсами, сделать ее сба­лансированной, а потому менее рискованной для инвесторов. Источником ин­вестирования нового жилья для конкретного гражданина является его личный целевой вклад. Другим каналом могут быть адресные субсидии местных орга­нов власти, или субсидии предприятий, на которых работают локальные инве­сторы, или субсидии из внебюджетных фондов, формируемых генеральным менеджером в рамках системы за счет привлечения к строительству организа­ций, предприятий и частных лиц (коммерческих инвесторов). Источником оп­латы новой квартиры для граждан должен стать краткосрочный заем.

Региональные программы использования ресурсов. Основа программ — ак­тивная роль органов исполнительной власти субъектов Федерации и местного самоуправления в привлечении средств граждан в строительную сферу и моби­лизации ресурсов региональных и местных бюджетов. Среди администраций ряда городов распространена идея создания специальных внебюджетных фон­дов поддержки жилищного строительства. Фонды, используя бюджетные сред­ства и часть налоговых поступлений (в пределах местных налогов, а в отноше­нии закрытых административно-территориальных образований — и федераль­ных налогов), финансируют строительство жилья. Оно продается гражданам, которые согласны продать фонду имеющееся жилье, недостающую сумму час­тично оплатить за счет собственных средств, а частично — получить рассрочку. Стоимость старого жилья, как правило, составляет примерно 50 — 60% стоимо­сти нового, 20 — 25% — собственные средства гражданина, на оставшиеся 15— 30% стоимости покупаемого жилья предоставляется рассрочка.

Результаты этих программ определяются бюджетными возможностями ре­гионов, объемами жилищного строительства, а также платежеспособным спро­сом на жилье на вторичном рынке. В некоторых городах и регионах (Оренбург­ская область, Удмуртия и др.) развиты схемы кредитования населения по кре­дитной ставке, намного ниже рыночной, через создаваемые внебюджетные фонды. Предоставление льготных процентных ставок по кредитам создает труд­ности для привлечения в систему ипотечного жилищного кредитования внебю­джетных средств инвесторов. В связи с этим подобные схемы ограничены по масштабам кредитования и ложатся тяжелым грузом на региональные бюджеты.

В ряде регионов (Белгородская область, Башкирия и др.), в основном в сельской местности, распространены схемы кредитования, в которых не ис­пользуется кредитно-финансовый механизм. В Башкирии заемщики получа­ют кредит (заем) в виде строительных материалов, а в Белгородской области рассматривается результативность подсобного хозяйства заемщика. При этом платежеспособность заемщика не оценивается, поскольку возврат кредита (займа) осуществляется не в денежной, а в натуральной форме — в виде сель­скохозяйственной продукции.

Замена денежных инструментов натуральными может привести к несоиз­меримости затрат и результатов. Кроме того, достаточно сложно гарантировать возврат кредитов при отсутствии реального денежного эквивалента натураль­ных платежей по кредиту и его соответствия размеру кредитных ресурсов.

Приведенный ниже обзор опыта развития финансирования жилищного строительства и ипотечного кредитования в отдельных регионах Российской Федерации показывает, что каждый регион пытается идти «своим путем».

Переход к классической двухуровневой ипотеке предусматривается в Нижегородской и Оренбургской областях.

Одноуровневая ипотека развита в Пензенской, Тюменской областях, г.г, Сарове, Уфе, Рязань, Ростове, Омске, Саратове.

Механизм рассрочки применяется в республике Коми, Кемеровской области.

В Башкортостане развивается система ссудосбережений, правда в отличие от Германии, в России эта система совершенно не подкреплена нормативными актами, что создает возможность злоупотреблений.

Работа с жилищными ценными бумагами, в том числе векселями и облигациями проводилась в г.г. Москва, Дубна, Нижегородской, Тюменской, Ульяновской областях.

Таблица 4.8.

Обзор регионального опыта финансирования жилищного строительства

Вариант

Отличительные особенности

Достоинства

Недостатки

Нижний Новгород

Процентная ставка за пользование кредитом уста­навливается в размере восьми процентов и остается неизменной в течение всего периода погашения кредита. Срок погашения креди­тов, выдаваемых с участием бюджетных средств, устанавливается не более десяти лет. Компенсация на разницу в процентных ставках до уровня, установленного уполномоченными банками, осуще­ствляется за счет средств областного бюджета и бюджетов органов местного самоуправления в следующих долях: 40% — областной бюджет, 60% — бюджет органа местного самоуправления. В процессе развития программы ипотечного кредитования в Нижегородской области предполагается переход на классическую двухуровневую модель ипотечного кредитования. [38]

Планируется переход на классическую двухуровневую ипотеку

В настоящее время ориентирована на бюджетные средства

Башкортостан

Указом Президента Башкортостана были определены пути осуществления государственной жилищной Программы и создан орган для ее практичес­кой реализации - Фонд жилищного строительства при Президен­те Республики Башкортостан, в основу его работы был положен Закон «Об основах Государственной политики жилищного строи­тельства в Республике Башкортостан».

Всего за время деятельности Фонда (с ноября 1997 года) за­ключено свыше 12500 договоров реализации жилья в рассрочку.

Рассрочка при приобретении квартир через Потребительский кооператив «Своими руками» предоставляется с уплатой членских взносов в размере 3,5% за весь период рассрочки, доходящей до 15 и более лет (то есть менее 0,3% в год). [38]

Сделана попытка создать механизм накопления первоначального взноса

Система судо-сберегательных кооперативов не имеет в России законодательной базы, поэтому при ее тиражировании не услключены злоупотребления в виде пирамид.

Ханты-мансийский автономный округ

 

Окружной целевой внебюджетный фонд раз­вития жилищного строительства «Жилище» действует с 1997 года. В настоящее время в распоряжении Фонда имеются более 1,1млрд. рублей для финансирования ипотечных ссуд программы «Жилье в кредит». [38]

В связи с разработкой и реализацией системы ипотечного кре­дитования Фонд принял на себя большое число новых функций, основными из которых являются:

-  разработчик и координатор исполнения программ улучше­ния жилищных условий за счет средств физических и юридичес­ких лиц, в том числе с помощью применения механизма ипотеч­ного кредитования;

- участие в разработке программ жилищного строительства на муниципальном уровне;

- заказчик-застройщик при строительстве объектов жилья и примыкающих к нему объектов инфраструктуры;

- обеспечение финансовой поддержки населения при приобретении жилья в кредит с рассрочкой платежа на долгосрочной ос­нове;

- первичный залогодержатель по выпуску закладных и рефи­нансирование ипотечного кредитования через облигации и иные ценные бумаги, выпущенные под обеспечение закладных.

Сделана попытка выпуска закладных и жилищных облигаций

Ориентация на бюджетные средства

Оренбург

Валюта кредита. Кредит выдается в рублях.

Процентная ставка:

-   7% — работникам бюджетной сферы,

-   8% — жителям сельских районов;

- 10% — жителям города, нуждающимся в улучшений жи­лищных условий,

- 12% — жителям города, не нуждающимся в улучшении жи­лищных условий.

Срок кредита — до 25 лет. Срок кредита должен закончить­ся до наступления пенсионного возраста. [38]

Размер кредита — не более 70% от стоимости приобретаемого жилья, но не свыше 250 000 рублей.

Порядок погашения задолженности: кредит погашается равномерными в течение всего срока ежемесячными платежа­ми.

Высокая технологичность механизма ипотеки в области

Ориентация пока на бюджетные средства

Пенза

Совместной рабочей группой Правительства Пензенской обла­сти и администраций г. Пензы и г. Заречный с участием специа­листов из г. Сарова и Международного института строительства (г. Москва) были проведены социологические и экономические исследования и определена стратегия развития ипотечного кредитования в области, в двух пилотных городах — г. Пензе и г. Зареч­ном. На основании этой стратегии Губернатором области и мэрами городов подписано соглашение, определяющее участие области и городов в реализации жилищной программы и определены ис­точники финансирования. Такой подход обеспечил не только на­дежную административно-политическую и нормативную базу на­чала долгосрочной областной программы, но и позволил распреде­лить финансовые обязательства между областным и муниципаль­ным уровнем. Был создан пензенский областной фонд ипотечного кредитования и аналогичные фонды были образованы на муници­пальном уровне — в г. Пензе и г: Заречный. [38]

 

Ориентация на бюджетные средства

Республика Коми

Фонд жилищного строительства Республики Коми на протяжении пяти лет предоставляет возможность на­копить средства на приобретение жилья (накопительные счета, контракты) и выдает рассрочку на оставшуюся сумму. Рассрочка бывает до 50% стоимости жилья, в зависимости от того, строим мы жилье или покупаем. Фонд предоставляет рассрочку при приобре­тении жилья на вторичном рынке и для нового жилья. Срок раз­личный — от 3 до 15 лет. Фонд имеет оборот около 400 млн. руб. в год. Бюджетное фи­нансирование составляет примерно 40%, остальное — внебюд­жетное, в основном это средства людей и предприятий. [38]

Привлечение до 60% общего объема средств за счет внебюджетных источников

 

Тюмень

Фонд развития жилищного строительства Тюменской области организовал накопления граждан по схеме:

- накопления без первого взноса без фиксированного срока окончания программы;

- при накоплении 50% — квартира закрепляется за конкрет­ным гражданином;

- при 70% накоплений — квартира представлялась для засе­ления с предоставлением тридцатипроцентного краткосрочного кредита на срок от трех до пяти лет.  Взносы можно было осуществлять имеющимся жильем, переда­ваемым Фонду в залог по договору залога. При этом клиент про­живал в своей квартире, то есть фактически безвозмездно креди­товалась сумма оплаты имеющимся жильем. [38]

В рамках нового этапа:

Разработано положение о погашении облигаций серии В Тю­менского областного займа жильем, в котором решались задачи привлечения средств на строительство жилья и его кредитования.

Разработан проспект эмиссии областного жилищного займа.

Разработан закон Тюменской области «О предоставлении субсидий и займов гражданам на строительство или приобретение жилья в Тюменской области за счет средств областного бюджета»,и Фонд приступил к выдаче реальных кредитов.

Разработано Положение о выдаче ипотечных кредитов через Сбербанк за счет средств Сбербанка с компенсацией процентной ставки по кредитам за счет бюджета (вместо выдачи субсидий).

Разработано положение о выпуске жилищных облигаций с целью привлечения внебюджетных источников финансирования ипотеки.

Предусматривается механизм компенсации

процентной ставки по выданным кредитам Сбербанку, что может посадить заемщиков на «бюджетную иглу»

Ульяновск

Основными участниками схемы являются две структуры:

- некоммерческая организация -  Ульяновский областной фонд ипотечного кредитования жилищного строительства, далее - Фонд (его учредителем является администрация области);

- коммерческая организация — Товарищество на вере (или Коммандитное товарищество) «Областная ипотечная компания «Фонд и К» (далее - Товарищество). Фонд является учредителем Товарищества на вере и входит в него как полный товарищ, уполномоченный на ведение дел. Фонд обеспечивает прямое и оперативное взаимодействие с властными структурами и аккумулирует ресурсы для дальнейше­го целевого направления их на жилищное ипотечное кредитова­ние. Серьезность намерений Фонда в реализации программы раз­вития системы ипотечного кредитования обеспечена гарантиями администрации области. С целью получения дополнительных финансовых средств Фонд организует выпуск и продажу ценных бумаг — векселей или облигаций. Это обеспечивает работу механизма рефинанси­рования.

Полученные в управление финансовые средства Фонд направ­ляет на покупку закладных у Товарищества, а также на строитель­ство или приобретение готового жилья. [38]

Товарищество является исполнителем ипотечной программы. На него возложена очень большая ответственность работы с уча­стниками ипотечной программы:

- выдает ипотечные займы;

- оформляет договоры займа и ипотеки;

- продает закладные Фонду с целью получения финансовых средств на выдачу ипотечных займов или приобретения жилья на вторичном рынке;

- при необходимости проводит операции с недвижимостью.

Для запуска механизма рефинансирования, с целью привлече­ния внебюджетных внутриобластных (а также внешних) инвести­ций, Фондом сделан акцент на выпуск простых векселей. В усло­виях дефицита бюджета и недостаточности стартовых денежных средств вексель, выпущенный Фондом по согласованию с админи­страцией области, помогает решить множество проблем, связан­ных с трудностями «первого шага» в развертывании региональной ипотечной программы. К тому же выпуск векселей обходится не­соизмеримо дешевле, нежели выпуск облигаций. В схеме векселя используются также для расчетов с ме­стным бюджетом (уплаты некоторых налогов).

Для запуска программы администрация области дает гарантию Фонду на выпуск векселей.

Сделана попытка привлечения внебюджетных источников за счет выпуска векселей

Форма векселя не дает достаточных гарантий инвесторам, по сравнению с жилищными облигациями (жилищными сертификатами)

Самара

Самарский областной Фонд жилья и ипотеки (далее — Фонд) был учрежден Администрацией Самарской области. При выдаче жилищных ипотечных кредитов и ссуд применяют­ся следующие условия:

- срок кредитования от 1 года до 25 лет;

- кредит предоставляется в рублях с условием его целевого ис­пользования — на приобретение готового построенного жилья на первичном или вторичном рынке;

- процентная ставка за пользование ипотечным кредитом со­ставляет 15% годовых;

- размер ипотечного кредита составляет до 85% от оценочной стоимости квартиры (дома), приобретаемой в собственность;

- размер первоначального взноса должен составлять не менее 15% от оценочной стоимости;

- возможна схема улучшения жилищных условий по схеме за­чета стоимостью прежнего жилья. [38]

Процентная ставка по кредитам близка к рыночной

Ориентация на бюджетные средства

Кемерово

Повышение доступности жилья для граждан с низкими дохо­дами и социальных работников является приоритетной за­дачей некоммерческой организации «Фонд развития жи­лищного строительства Кемеровской области» (далее — Фонд). Его учредитель — Главное управление капитального строительст­ва Администрации Кемеровской области. За счет средств, выделенных гражданам на безвозмездные суб­сидии и долгосрочные займы, осуществляется финансирование стро­ительства жилых домов, квартиры в которых передаются гражданам в собственность с оплатой стоимости приобретенного жилья в рас­срочку сроком до 10 лет и уплатой процентов в размере 6 годовых. Размер собственных средств граждан составляет не менее 10 процентов. Кроме того, в оплату стоимости приобретаемого строя­щегося жилья при желании засчитывается стоимость старого жи­лья, имеющегося у клиента Фонда. Для нуждаю­щихся в улучшении жилищных условий, но не работающих в бю­джетной сфере, Фонд реализует жилье в строящихся домах со схе­мой оплаты: 20% стоимости приобретаемой квартиры оплачивает­ся при заключении договора, еще 30% — в течение срока строи­тельства (12—18 месяцев), оставшиеся 50% — в течение 10 лет после заселения с уплатой 12% на остаток задолженности. За период своей деятельности выдано около 2 тыс. займов, про­сроченная задолженность составляет 1—1,2% от остатка всей за­долженности. Перспектива развития Фонда видится также в привлечении средств предприятий для предоставления займов и безвозмездных субсидий работникам предприятий, заключивших договоры с Фондом, а также в продолжении работы по исполнению област­ных социально-значимых жилищных программ. [38]

Перспектива привлечения средств предприятий в ипотеку

Применятся механизм «псевдоипотеки» - рассрочка. Ориентация только на бюджетные средства

Ростов

Генеральным менеджером Программы ипотечного кредитования определен Департамент строительства и перспективного развития города. Срок, на который выдаются льготные ссуды из средств городско­го бюджета для строительства жилья, установлен от 2 до 10 лет.

Для участия в ипотечной программе необходимо иметь собст­венных средств в размере не менее 50% от стоимости приобрета­емого жилья, а размер предоставляемой ипотечной ссуды не дол­жен превышать 50% стоимости приобретаемой квартиры по соци­альной норме.

Размер процентной ставки за пользование ипотечной бюджет­ной ссудой установлен в размере 1/8 ставки рефинансирования Центрального Банка РФ.

Максимальный срок предо­ставления ипотечной ссуды работникам бюджетной сферы увеличен с 10 до 15 лет, размер предоставляемой ипотечной ссуды состав­ляет до 30% от стоимости приобретаемой квартиры по социальной норме. Кроме того, в зависимости от совокупного годового дохода участника ипотечной программы, ему предусматривается едино­временная безвозвратная субсидия в размере до 20% от стоимос­ти приобретаемого жилья по социальной норме. [38]

В качестве собственных средств может приниматься в зачет имеющаяся у участника программы приватизированная квартира, которая в дальнейшем или реализуется, или передается в муници­пальный фонд.

Учитывая отсутствие в настоящее время у граждан достаточно­го количества собственных средств для внесения первоначального взноса при приобретении жилья Администрация города рассмат­ривает возможность создания в городе системы накопительных счетов, позволяющая участникам Программы формировать необ­ходимый объем собственных средств. Гарантом по реализации отношений между участником Про­граммы и банком в пределах создаваемой системы может высту­пать Администрация города.

Льготы бюджетникам

Ориентация на бюджетные средства

Рязань

Создана уполномоченная структура по реализации про­граммы ипотечного кредитования — некоммерческая организация «Рязанский ипотечный  Фонд», осуществляющая свою деятельность по реализации программы ипотечного кредитования от имени ад­министрации города. Итоги реализации программы ипотечного кредитования в г. Ря­зани следующие. По состоянию на 1 января 2001 г. в рамках Про­граммы ипотечного кредитования 1999—2000 гг. приобретено 197 объектов жилья, из них:

- 27,41% — однокомнатных квартир,

- 41% — двухкомнатных,

- 29% — трехкомнатных,

-  квартир с числом комнат 4 и более — 1%,

- доля индивидуальных домов составила 1,5%.

На первичном рынке приобретено 52% квартир.

Общая площадь приобретенного жилья составила 9335 кв. м, средняя площадь 1 квартиры — 52 кв. м.

Общая стоимость приобретенного участниками программы жи­лья составляет 40,8 млн. руб., средняя стоимость 1 квартиры — 207,3 тыс. руб.

Общая сумма выданных кредитов сложилась в размере 7,4 млн. руб. Средний размер кредита — 37,4 тыс. руб. В настоящее время по 3 договорам кредиты погашены досрочно. [38]

Средний срок кредита составил 7 лет, минимальный — 1 год, максимальный — 15 лет.

Доля бюджетных средств в приобретенном жилье составила 18,06%, то есть на 1 руб. бюджетных средств привлечено 4,54 руб. средств населения.

Средний возраст участника Программы составляет 38 лет. На­иболее активно в Программе участвует население в возрасте до 40 лет — более 60% от общего числа участников.

Доля заявителей в возрасте до 30 лет составляет 25,89%, от 31 до 40 лет — 37,06%, от 41 до 50 лет — 28,93%, старше 50 — 8,12%.

Анализ участников Программы ипотечного кредитования 1999-2000 гг., улучшивших жилищные условия, подтвердил ее социаль­ную направленность:

- более 87% заявителей, заключивших договора на приобрете­ние жилья, до участия в программе имели менее 18 кв. м общей площади жилья на 1 человека при средней обеспеченности по го­роду Рязани 19,6 кв. м общей площади на 1 человека;

- обеспеченность жильем 18,5% участников Программы ипо­течного кредитования составляла мене 8 кв. м. общей площади на 1 человека;

- 44,2% заявителей являются работниками бюджетных отрас­лей (образования, здравоохранения, ЖКХ, органов внутренних дел и военных ведомств).

В настоящее время отрабатывается вариант механизма формирова­ния залогового фонда. Предполагается, что уполномоченная орга­низация будет формировать пакеты ипотечных кредитов, диверси­фицируя кредитный риск каждого пакета, и в то же время, высту­пать эмитентом по выпуску ценных бумаг (облигаций) для разме­щения на финансовых рынках, на начальном этапе — с помощью муниципального банка. Объем эмиссии предполагается в пределах 60—70% от суммы обеспечения с целью снижения рисков. Выру­ченные от продажи ценных бумаг средства будут использовать для рефинансирования и осуществления дальнейшего ипотечного кредитования. В перспективе, в процессе развития ипотеки не ис­ключается переход к американской двухуровневой модели.

Незначительная величина выдаваемых кредитов в расчете на одного заемщика.

Высокая доля привлекаемых внебюджетных средств. Социальная ориентированность, разработка механизма в перспективе выпуска облигаций.

Саратов

Целевой внебюджетный фонд развития жилищного строи­тельства г. Саратова создан по Решению Саратовской го­родской Думы № 5-62 от 28 мая 1997 г. В схеме строительства и продажи квартир в рассрочку исполь­зуются средства населения, их вторичное жилье, а также средст­ва кредитных и иных организаций (с низкой процентной ставкой — 7% в год), срок кредита — 10—15 лет, доля кредита от стои­мости квартиры — 30%.[38]

Использование внебюджетных средств.

Применение механизма «псевдоипотеки»- рассрочки

Уфа

В 1999 году по инициативе Администрации города Уфы, АБЭР «Башэкономбанк» и крупных строительных компаний (ОАО «Крупнопанельное домостроение» и ОАО «Башнефтезаводстрой») с целью поддержки развития рынка ипотеки в городе Уфе было создано Открытое акционерное общество «Уфимское город­ское агентство ипотечного кредитования» (ОАО «УГАИК»), кото­рое организует выдачу ипотечных кредитов, выдаваемых для по­купки и строительства жилья в г. Уфе под залог приобретаемого жилья за счет целевых средств, выделяемых администрацией г. Уфы, а также предприятиями города, принимающими участие в программе ипотечного кредитования. Процентная ставка кредита составля­ет 8% годовых. [38]

При этом, 50% от стоимости приобретаемого жилья вносится за счет собственных средств, на остальные 50% от стоимости жилья выдается ипотечный кредит на 10 лет, для работников бюджетной сферы, молодых семей (возраст одного из супругов до 30 лет) и молодежи до 30 лет, первоначальный взнос составляет 30% от стоимости приобретаемого жилья и кредит выдается на 15 лет.

Процентная ставка по ипотечным кредитам, представляемым на приобретение жилья (строительство) работникам предприятия за счет средств предприятий, являющихся участниками развития ипотечного кредитования в г. Уфе, устанавливается по согласова­нию с предприятием до 8%, а сумма кредита по предложению предприятия может составлять до 100%.

Погашение задолженности по кредиту и выплата процентов осуществляется ежемесячно. Процентная ставка кредита, сроки кредита, а также порядок выплат не меняется на весь период сро­А кредита. Обязательное условие — потенциальный Заемщик должен иметь собственные денежные сбережения для внесения первона­чального взноса в счет оплаты приобретаемого жилья. Ежемесячная сумма кредита, определяемая к погашению, и сумма начисленных процентов за первый месяц пользования кре­дитом не должны превышать 35% совокупного дохода семьи За­емщика, уменьшенного на сумму обязательных платежей Заемщи­А.

Применение механизма ипотеки в силу закона. Привлечение внебюджетных источников для финансирования ипотеки

 

Саров

Программа «Жилье в кредит» стартовала в Сарове в 1998 го­ду. Основные источники финансирования программы — средства некоммерческой организации Фонда социального развития (ФСР). Программа выполняется с помощью официального агента Фонда — Агентства недвижимости ФСР, которое действует от имени и по поручению Фонда на основании договора об агентировании. Кредиты выдаются на срок от 7 до 15 лет под 7% годовых, и только при наличии дохода на основном месте работы. Ежемесяч­ный платеж по возврату кредита не должен превышать 20% сово­купного дохода семьи. Программа рассчитана на тех людей, у кото­рых есть стартовый капитал в виде денежного запаса или кварти­ры. В основном жители Сарова предпочитают вносить в програм­му в качестве частичной оплаты за новое жилье свою прежнюю квартиру. В сентябре 2000 года в Нижнем Новгороде прошла первая в России эмиссия ипотечных ценных бумаг. Межрегиональная ипо­течная компания зарегистрировала в ФКЦБ эмиссию облигаций, обеспеченных правами требования по договорам ипотеки и заклад­ными. Таким образом, Саров вышел на этап создания вторичного ипотечного рынка, где активную роль играют инвестор (бюджет, кредитно-финансовое учреждение, страховая компания), приобре­тающий эмиссионные ценные бумаги, и кредитор (в лице банка, фонда или агентства ипотечного кредитования, в нашем случае — ООО «МИК»), выступающий в роли эмитента. [38]

Родоначальник практической ипотеки в России. Выпуск облигационного жилищного займа с целью привлечения в ипотеку внебюджетных инвестиций.

 

Дубна

Муниципальный заем — форма долевого финансирования строительства, покупки и обмена жилья. Облигации муниципального жилищного займа — это ценные бумаги, выпущенные мэрией Дубны, номиналом в 0,01 кв. м об­щей площади жилья. Министерство финансов России зарегистри­ровало их выпуск под номером 48—3—00060. [38]

Покупая сто облигаций, Вы тем самым покупаете 1 кв. м общей площади жилья в новом доме. Вы можете их использовать и для приобретения жилья на вторичном рынке — и тогда сто облигаций может соответствовать гораздо большей площади, чем один метр. Облигации продаются финансовыми агентами мэрии в Дубненском отделении Сбербанка России и филиале «Дубна» Конверс­банка за наличный и безналичный расчет. Денежные средства за проданные облигации зачисляются на специальные счета жилищ­ного строительства мэрии города и используются строго целевым образом. Облигации выпускаются в бездокументарной форме и хранятся на Вашем счете ДЕПО банка.

Выпуск жилищных облигаций с целью привлечения внебюджетных инвестиций в жилищное строительство

Недостаточна связь с ипотекой

 

Обобщая мировой опыт развития ипотечного кредитования и его применение в регионах Российской Федерации, можно определить следующие научно-методические проблемы, которые нужно решить или учесть при разработке характеристик ипотеки:

- проблемы, мешающие переходу от бюджетной ипотеки к привлечению внебюджетных источников финансирования ипотечного кредитования;

- проблемы мешающие расширить базу потенциальных участников ипотечного кредитования за счет населения с низкими и средними доходами;

- проблема создания системы информационного обеспечения механизмов финансирования жилищного строительства;

- моральная и материальная неготовность населения воспользоваться механизмом ипотечного кредитования для улучшения своих жилищных условий.

 

Контрольные вопросы и задания

Контрольные вопросы

1.Определите роль жилищного строительства в развитии городов.

2.Нарисуйте график взаимодействия рынка жилья и рынка жилищных услуг и поясните его сущность.

3.Факторы, определяющие спрос на жилье и предпочтения семей.

4.Поясните схемы организации первичного и вторичного рынков жилья.

5.Как определить качество жилья? Какова взаимосвязь качества и цены жилья?

6. Почему ипотечное кредитование является основным способом обеспечения населения жильем в России и во всем мире?

7. Раскройте основное содержание государственных программ ипотечного кредитования России.

Контрольные задания

1.Проанализируйте динамику рынка жилья в г. Рязани. Каковы основные тенденции развития рынка жилья?

2. Охарактеризуйте современное состояние рынка жилья в г. Рязани.

2.Обоснуйте способы расширения ипотечного кредитования в г. Рязани. Что может сделать администрация города по развитию рынка жилья?

 

 

 

 


[1] Агломерация – скопление нескольких населенных пунктов, имеющих общность экономических интересов и инженерного оснащения.

[2] Рост ранга риска означает его снижение относительно риска других регионов РФ.

 

Добавить комментарий


Защитный код
Обновить